Среда, 21 августа 2019
Вторник, 30 июля 2019 14:37

Эксперт: Цены на недвижимость в Нур-Султане и Алматы будут расти

Автор
Оцените материал
(0 голосов)

Аналитик-консультант в сфере недвижимости компании «Оценка собственности» Анна Шацкая рассказала Forbes.kz о том, чем живет сегодня рынок

 

Анна, как бы вы оценили сегодняшнее состояние рынка недвижимости Казахстана в целом и в Нур-Султане и Алматы в частности?

- Текущее состояние рынка недвижимости характеризуется уверенным ростом реализованного спроса и нового предложения на фоне сдержанных темпов роста цен. Рост спроса поддерживается растущими объемами ипотечного кредитования при фактическом отсутствии роста реальных доходов граждан. Среднегодовой темп прироста спроса в Нур-Султане с начала 2015 составляет 41,8%, в Алматы – 20,8% в год.

По данным КС МНЭ

Несмотря на существенный рост реализованного спроса, темпы роста цен не превышают уровня инфляции. Сдерживающее влияние на цены оказывает ослабление курса национальной валюты и, как следствие, отсутствие роста реальных доходов.

- С начала реализации госпрограммы «7-20-25», которая стартовала летом прошлого года, выделено уже более 101 млрд тенге на покупку 8 844 квартир. Можете ли вы назвать эту программу драйвером рынка?

- Если сопоставить цифру 8 844 займов с годовым объемом сделок (264 515 сделок по РК в 2018), это окажется лишь 3% от общего спроса. Поэтому, пока нельзя сказать, что программа является драйвером рынка. Как известно, программа «7-20-25» ограничена стоимостью жилья, что существенно снижает количество доступного жилья для участия в данной программе.

Другое дело, что, например, государственный Жилстройсбербанк по другим программам из года в год наращивает объемы кредитования. Например, за январь-июнь текущего года ЖССБ выдал 22 501 заём, что обеспечило 20% всех сделок, совершенных за этот период по стране (114 756 сделок).

В общем объеме ипотечного портфеля страны доля Жилстройсбербанка в 2018 составила 66%, на втором месте стоят банки второго уровня с собственными ипотечными продуктами – 24%.

Кроме того, ожидается, что в текущем году доля Жилстройсбербанка окажется еще выше. Так, уже за январь-июнь 2019 банк выдал займов на 456,9 млрд тенге, что на 32% выше годового объема кредитов, выданных банком в целом за 2018.

Общая динамика объемов ипотечного кредитования показывает значительный рост, который составил в 2017 – 83%, в 2018 – 47% по отношению к предыдущему году.

Таким образом, можно сделать вывод, что настоящими драйверами рынка является ипотека Жилстройсбербанка и собственные программы банков второго уровня.

- В таком случае, по вашей оценке, программа «7-20-25» хоть как-то повлияла на стоимость недвижимости в стране?

- Как видно из показателей, сегодняшний незначительный рост цен на рынке жилья обеспечивается растущими объемами ипотечного кредитования, поскольку доходы граждан не растут.

Рост цен на жилье в Нур-Султане в 2018 составил 5,1 и 7,5% на первичном и на вторичном рынках соответственно. В Алматы темпы роста оказались ниже – 1,3 и 1,9% на первичном и на вторичном рынках соответственно.

По данным КС МНЭ

По данным КС МНЭ

- А со стороны кажется: то, что сейчас происходит на строительном рынке в Алматы, очень похоже на бум – в городе, особенно в центре, стали осваивать каждый незанятый клочок земли. Кроме того, на рынке Алматы очень активен стал столичный застройщик – одна из крупнейших строительных компаний страны BI Group. Это говорит о том, что сфера строительства стала вновь привлекательной?

- Отрасль строительства жилья в Алматы безусловно остается привлекательной. Интерес застройщиков к рынку Алматы объясняется тем, что к 2017-2018 столичные застройщики столкнулись с перенасыщением рынка и поиском других площадок для строительства. Рынок столицы при постоянно растущем спросе фактически не успевает поглощать, столько, сколько предлагается к продаже. По нашим расчетам, в 2018 поглощение на рынке жилья Нур-Султана составило 70% от общего объема предложения на рынке. При этом, показатель обеспеченности жильем в Нур-Султане самый высокий по стране – 29,8 кв. м на человека и уже близок к международному стандарту в 30 кв. м.


Фото: Depositphotos.com/brokenrecords

Иначе дело обстоит в Алматы. Расчеты показывают, что реализованный спрос здесь составляет 90% от общего объема предложения и в городе наблюдается дефицит нового жилья. Поэтому не удивительно, что застройщики обратили внимание на рынок южной столицы.

По данным КС МНЭ

- Каких цен в этой связи на первичном рынке стоит ожидать?

- В текущем году увеличение объемов ипотечного кредитования также будет способствовать росту цен на недвижимость в Нур-Султане в пределах 5-7% в год, в Алматы – в пределах 4-6% в год.

- В крупных городах Казахстана наблюдается концентрация крупных игроков в строительстве. Особенно это заметно на фоне начала 2000-х, когда в стране работали десятки крупных строительных компаний, большинство из которых не пережили кризис. Не опасна ли концентрация и монополизация, на ваш взгляд?

- На мой взгляд, как и при любой монополии, доминирующее положение на рынке крупных игроков позволяет этим организациям устанавливать контроль над объемом продаж и влиять на конъюнктуру и общие ценовые тенденции на первичном рынке жилья. Вместе с тем, в условиях кризиса многие даже развитые рынки имеют тенденцию к переходу в тип монополистической конкуренции, при этом на рынке остаются наиболее сильные компании, способные строить качественное жилье в срок.

- Как вы считаете, близки ли мы к буму и пиковым ценам 2006 года? Приблизимся ли вообще в обозримой перспективе?

- После ипотечного кризиса 2007-2009 годов стало ясно, что возврата к прежним показателям не будет, не будет дешевых западных кредитов, огромной доли сомнительных ипотек и «ценовых пузырей» на рынке недвижимости. На пике цен в 2007 средняя цена жилья по республике составляла $1 111 за квадратный метр. С 2001 по 2007 темп роста рынка составлял 56,4% ежегодно! Сейчас мы находимся в совершенно других условиях. Средняя цена жилья в долларовом эквиваленте на июнь 2019 составила $508 за квадратный метр и в посткризисный период с 2009 по 2018 средний темп роста рынка составляет 7% в год.

Прочитано 195 раз

Оставить комментарий

Убедитесь, что вы вводите (*) необходимую информацию, где нужно
HTML-коды запрещены

Новости