Пятница, 05 июня 2020
Вторник, 31 марта 2020 14:55

Очередной кризис: что делать продавцам и покупателям

Оцените материал
(1 Голосовать)

2020 год оказался стрессовым для мировой экономики. В Казахстане экономические последствия от пандемии коронавируса и обрушения цен на нефть вызвали резкое ослабление тенге, повышение базовой ставки Нацбанка до 12%, введение по всей стране режима чрезвычайного положения. Все это отразилось и на рынке недвижимости.

Как приобрести жилье без посредников и избежать обмана: Квартира ...

Следом за повышением базовой ставки регулятора повысились и ставки вознаграждения по государственным ипотечным программам. Ставка по программе «Баспана Хит» выросла сразу с 11 до 13,75%. По ипотеке «Орда» ставка повысилась с 12% до 13% годовых. Многие продавцы и покупатели замерли в тревожном ожидании. Жилстройсбербанк и некоторые другие банки предложили клиентам отложить сделки купли-продажи до завершения карантина.

Портал kn.kz узнал у экспертов рынка, к чему может привести сложившаяся ситуация, и что делать тем, кто собирался купить или продать недвижимость.

«Платежеспособный спрос на недвижимость, вероятно, снизится»

В большей степени изменяются цены на недвижимость в долларах

На вопросы портала kn.kz отвечал ведущий аналитик Аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

 Как, по-вашему, отреагирует рынок недвижимости на рост курса доллара и повышение ипотечных ставок? Как поведут себя цены на жилье? Какие сценарии возможны в Казахстане?

— Опыт предыдущих лет свидетельствует о том, что при резком скачке курса американской валюты и замедлении роста национальной экономики ввиду значительного ухудшения внешних условий — в большей степени изменяются цены на недвижимость в иностранной валюте. Если же говорить о ценах в тенге, то они не показывают такой волатильности и в целом имеют тенденцию на повышение, за исключением отдельных периодов. Как мы не раз отмечали, ситуация в экономике страны, как правило, задает тон ценам на рынке недвижимости. В то же время следует отметить, что спрос на жилье может быть отложен ввиду существенной неопределенности на рынке и введения режима ЧП. Негативно скажутся текущие условия и на доходах населения, соответственно платежеспособный спрос на недвижимость, вероятно, снизится. При этом официальные власти предпринимают оперативные меры по недопущению падения доходов населения через поддержку занятости. Многим компаниям рекомендовано переводить персонал на удаленный режим работы.

В свою очередь, предложение нового жилья может замедлиться в городах, где введен карантин. В зависимости от продолжительности текущих условий, количество сделок купли-продажи на рынке также может скорректироваться. Тем не менее, мы полагаем, что по мере стабилизации ситуации спрос и предложение в среднесрочной перспективе, вероятно, останутся на прежнем уровне.

Изменение цен на рынке жилья

 На Ваш взгляд, будет ли государство и дальше поддерживать ипотечный рынок? В частности, могут ли снизиться ставки по программе «Баспана Хит» и «Орда», которые повысились в связи с ростом базовой ставки?

— По разным оценкам, в настоящее время более 90% рынка ипотечного кредитования приходится на госпрограммы. При этом ключевую роль на рынке играет ЖССБ — в прошлом году на него пришлось 65% всех выданных ипотечных займов в стране. Отметим, что система жилищных строительных сбережений предусматривает накопление физлицами на счетах в банке 50% от стоимости покупаемого жилья в течение трех лет с целью получения в дальнейшем займов по низким процентным ставкам для улучшения своих жилищных условий. Следовательно, ЖССБ является якорем в продвижении госполитики в сфере жилищного кредитования и в ближайшее время продолжит реализовывать свою миссию по обеспечению казахстанских семей собственным жильем. Также отметим, что условия по госпрограмме «7-20-25» остаются неизменными. В то же время «Баспана Хит» и «Орда» являются рыночными ипотечными продуктами, соответственно, условия по ним реагируют на изменение ситуации на рынке.

Доля ЖССБ в ипотечном кредитовании

Каковы Ваши прогнозы по курсу доллара?

— В соответствии с текущим валютным режимом обменный курс нацвалюты будет формироваться в соответствии с балансом спроса и предложения на рынке. При этом в отдельные периоды Нацбанк может проводить интервенции на рынке для сглаживания чрезмерной волатильности курса.

В настоящее время, ввиду реализации довольно пессимистичного сценария из-за распространения коронавируса и ценовой войны на рынке углеводородов, спрос на американскую валюту значительно преобладает над ее предложением, в особенности, в странах-экспортерах нефти. Соответственно, валюты многих стран ослабевают. При этом, поскольку невозможно предсказать дальнейшую ситуацию с распространением коронавируса и политикой отдельных стран-экспортеров нефти, то и делать прогнозы по курсу не представляется возможным.

«На вторичном рынке возможно снижение цен на 7-10% до конца года»

Своими прогнозами с читателями kn.kz поделилась директор Департамента аналитики ТОО «Оценка собственности VP» Анна Шацкая.

Как сложившаяся ситуация окажет влияние на первичный и вторичный рынки жилья?

— Рост ставок по кредитам для бизнеса и курса доллара приведет к росту стоимости стройматериалов, СМР (строительно-монтажных работ. — Ред.) и конечной цены на первичное жилье. Я думаю, рост цен на первичное жилье будет находиться в пределах 7-10% в этом году. Первичное жилье будет оставаться в приоритете для покупателей, поскольку по программе «7-20-25» ставки остаются без изменения. В сегменте первичного жилья увеличится дефицит предложения квартир, соответствующих параметрам программы. В таких условиях спрос продолжит смещаться в сторону экономкласса.

Удорожание кредитов и снижение денежной массы вследствие падения цен на нефть вызовет сложности с финансированием для небольших строительных компаний, из-за чего увеличится вероятность заморозки проектов.

Рост ставок по ипотеке затруднит выплаты для большинства граждан, уменьшит число покупателей на рынке жилья. Вторичный рынок окажется под бо́льшим давлением, поскольку по многим ипотечным программам, рассчитанным на вторичный рынок ставки уже увеличились. БВУ также будут пересматривать ставки по ипотеке, которые сейчас и так достигают 15,5%-18,6%. Изменятся ли ставки по ипотеке ЖССБ пока неизвестно.

Таким образом, рост ставок по ипотеке и снижение реальных доходов приведет к сокращению спроса на вторичном рынке примерно на 10-15%, и снижению цен на 7-10% до конца года.

Что касается рынка аренды, то удорожание ипотеки вызовет переток потенциальных покупателей в сегмент арендного жилья, что вызовет рост арендных ставок на квартиры на 10-15% до конца года.

Когда, по-вашему, начнут меняться цены на жилье?

— Рынок недвижимости инертный и не сразу реагирует на катаклизмы. В настоящее время на рынке царит паника, народ массово переводит свои сбережения в доллары. Поскольку цены на жилье у нас номинируются в тенге, растущий доллар

поможет защитить текущие сбережения и поддержать спрос и цены на жилье в ближайшие 3-4 месяца. Но это будет временный эффект.

В конце концов, текущие сбережения иссякнут, а рост ставок по ипотеке и кредитам и снижение реальных тенговых доходов неизбежно приведут к сокращению сделок, а затем снижению цен на рынке. Я предполагаю, что снижение цен может начаться в июне-июле этого года.

«Если очень надо, то нужно покупать»

Многие продавцы приостановили продажи квартирДиректор компании «Этажи» в Нур-Султане Жани Турысов поделился своим видением ситуации и дал советы продавцам и покупателям недвижимости.

Как рынок отреагировал на рост курса доллара и повышение ипотечных ставок по программе «Баспана Хит» и «Орда»?

— Многие продавцы приостановили продажи квартир, ушли в ожидание. Но, как правило, это ненадолго. Если человек хочет продать свою квартиру, то он сильно не затягивает с этим. Думаю, что после последнего девальвационного толчка ожидание займет не более 2-4 недель. И то на это пойдут не более половины продавцов.

Данная ситуация больше внесла паузу для покупателей. Те, кто находился в стадии оформления ипотеки, поспешили завершить процесс. Однако другая часть покупателей замерла в ожидании, что будет дальше. Многие не смогут купить, что хотели. Они либо приобретут квартиру меньшей площади либо вообще откажутся от покупки. Но скорее всего люди, которые хотят решить свой жилищный вопрос, будут покупать более дешевые квартиры.

В отдельную категорию я бы вынес покупателей, которые благоразумно держали деньги в долларах. На сегодняшний день они короли рынка. Им ничего не страшно. Наоборот, они могут выбирать. Часть такого контингента покупателей тоже торопится купить быстрее, чтобы тенговые цены не взлетели, а часть ушло в ожидание еще большего падения тенге. Эта часть покупателей с долларовым запасом, наверное, еще возьмет паузу до конца марта и начала апреля, чтобы оглядеться.

Ситуацию может усугубить чрезвычайная ситуация по коронавирусу, так как все уйдут в ожидание до конца режима ЧС. Как правило, вторая половина марта — самый высокий сезон с начала года. Если январь-февраль мы проходим на среднем уровне, то всплеск сделок приходится на вторую половину марта, особенно на дни празднования Наурыза. Это связано с приездом иногороднего покупателя, который хочет за несколько дней праздника купить квартиру в столице. В этом году таких покупателей будет минимум, так как введен запрет на въезд в город.

Каковы Ваши прогнозы цен на недвижимость?

— Однозначно квартиры будут дорожать в тенговом эквиваленте. За все время квартиры в тенге у нас только дорожают и дешевеют только в долларах. Я думаю, в тенге будет удорожание не меньше, а может даже и больше, чем в прошлом году — в столице рост цен составил 10% за год. Но этот прогноз вероятен, если коронавирус так сильно не повлияет и режим ЧС не продлится дольше 15 апреля, и если рынок в мае уже вернется в свое стабильное русло.

Как вести себя покупателям? Покупать сейчас или подождать снижения цен?

— Я считаю, что покупателям нужно посмотреть на необходимость покупки жилья в принципе. Если на данный момент нужно расширять свою жилплощадь или покупать свою первую квартиру и откладывать уже нет смысла, то, конечно, надо покупать. Тем более, что многие имеют сбережения в Жилстройсбербанке в тенге. Дальше может быть ужесточение по кредитам. Ставки могут быть еще выше. Сейчас ставка ниже, чем она была в начале 2016 года.

Как вести себя продавцам? Поспешить продать, пока цены не упали или все же не поддаваться панике?

— Продавцы, они те же покупатели в будущем. Если они видят, что могут по адекватной цене продать и купить то, что им надо, то тоже нет смысла ждать. На самом деле, на рынке недвижимости никогда не бывает момента, когда не нужно покупать. Всегда сделки идут из месяца в месяц. Я бы даже назвал квартиры товаром первой необходимости.

Если бы я сейчас был на месте продавца, то постарался бы продать квартиру по хорошей цене. И тут же перевел полученные тенге в доллары. И искал бы другую квартиру уже более спокойно, так как на руках у меня есть валюта.

«Возможен постепенный рост цены на первичную недвижимость»

PR директор Холдинга BI Group Юрий Дорохов поделился своим прогнозом развития ситуации на рынке жилья.

Изменились ли цены на объекты Холдинга BI Group в связи с ростом курса доллара?

— Пока не изменились.

Ожидается ли повышение цен за метр квадратный? Ведь стоимость импортных стройматериалов вырастет.

— По мере того, как будут расти цены на импортную составляющую в себестоимости строительства, возможен постепенный рост цены на первичную недвижимость. Многие материалы и комплектующие поставляются из ближнего и дальнего зарубежья, но не все, и это необходимо учитывать. Например, в 2015-2016 годах, когда произошел резкий скачок курса доллара, стоимость квартир в новостройках так же возросла: с июля 2015 года по март 2016 года доллар подорожал на 85%, а цена квадратного метра на рынке в среднем увеличилась на 40%.

По-вашему, к каким последствиям для рынка недвижимости может привести последняя коррекция курса иностранной валюты, повышение ставок по программам «Баспана Хит» и «Орда»? Как это отразится на активности покупателей и позиции девелоперов?

— По нашему мнению, при условии, что в этом году курс доллара вырастет более чем на 25%, цены на недвижимость могут подняться примерно на 12,5% за год (см. предыдущий ответ).

По программам «Баспана Хит» и «Орда» мы ожидаем, что произойдет снижение выдачи ипотечных займов на вторичном рынке. Это будет связано, скорее, с повышением ставки Национального банка, которая скажется на ставке по ипотечным кредитам. К тому же на вторичном рынке действуют в основном индивидуальные продавцы, склонные увеличивать стоимость принадлежащей им недвижимости, чтобы скорректировать потери на курсовой разнице, это уменьшит спрос со стороны покупателей.

На первичном рынке, наоборот, мы ожидаем высокого спроса и роста выдачи ипотечных займов по программам «7-20-25» и продуктам Жилстройсбербанка по проектам, имеющим лицензию ФГЖС (Фонда гарантирования жилищного строительства. — Ред.). Сохранение, а, возможно, и рост активности покупателей и инвесторов в этом секторе будут связаны с ограниченностью финансовых инструментов для инвестиций. Валютный рынок в целом нестабилен, на нем возможны колебания в обе стороны, которые сказываются на финансовых инструментах в целом. Напротив, недвижимость — достаточно безопасный и надежный, постепенно дорожающий актив, который будет пользоваться спросом. Что касается девелоперов, то есть опасения, что не все строительные компании смогут исполнить свои обязательства перед дольщиками по завершению своих текущих объектов в связи с недостаточной финансовой базой, тем более с учетом роста себестоимости строительства. Поэтому правильно будет вкладывать средства в надежные, сильные компании, которые доказали свою состоятельность многолетним опытом работы в жилищном секторе и имеют все необходимые лицензии и права на привлечение средств дольщиков. А таких застройщиков на рынке не много.

Автор Карима Апенова

Источник  kn.kz

 

Прочитано 336 раз

Новости