Покупка жилья на вторичном рынке — это зачастую кот в мешке. Неожиданно могут появиться родственники, чьи интересы не учли. Продавец может оказаться недееспособным. Или покупателя ввели в заблуждение. Как итог — сделку могут признать недействительной. Для того чтобы избежать неприятных последствий, нужна проверка на юридическую чистоту.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно,  бесплатно

Специалисты, используя термин «юридическая чистота» подразумевают то, что для купли-продажи нет юридических преград, и в результате сделки ничьи интересы нарушены не будут. Проверка чистоты сделки состоит из ряда действий по выявлению факторов, из-за которых заключение договора купли-продажи могут признать недействительным.

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова считает, что для успешной покупки недвижимости понадобятся знания в законодательстве и большой опыт в операциях с недвижимостью, так как покупка квартиры всегда сопряжена с риском. Об этом свидетельствует увеличение в судебной практике количества гражданских дел, связанных с оспариванием сделок по отчуждению недвижимости.

Какие документы запросить у продавца

— Конечно, нотариус при оформлении сделки проверит все данные, но покупатели также могут самостоятельно предпринять кое-какие действия, — советует Жазира Нурланова.

Адвокат предлагает запросить у продавца копии правоустанавливающих документов:

  • договоры купли-продажи (либо мены, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов и др.);
  • техпаспорт,
  • акт на земельный участок (если это дом).

1. Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах во избежание незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

2. Обратите внимание нет ли подчисток и исправлений в документах.

3. Сравните правоустанавливающие документы с данными, указанными в справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Ее следует запросить у собственника квартиры. В ней указана информация о правоустанавливающем документе, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников при наличии, возможные обременения (арест, залог и др.).

4. Если есть несоответствие в документах, то попросите продавца устранить их до заключения сделки, в противном случае сделка не состоится.

5. Следует обратить особое внимание, если продавец действует по доверенности и в наличии только дубликаты правоустанавливающих документов.

6. Если продавец состоит в браке, то необходимо убедиться о наличии согласия супруга на продажу недвижимости.

Часто опротестовывают сделки супруги, не поставленные в известность относительно продажи квартиры, — говорит Жазира Нурланова.

Также стоит обратить внимание на отсутствие долгов на приобретаемом объекте. Продавец должен предоставить:

  • Квитанции коммунальных служб, КСК (выдаются по требованию собственника соответствующими организациями) по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности по оплате этих платежей.
  • Справку с Налогового управления (выдаётся налоговым управлением или комитетом) об отсутствии задолженности по оплате налогов на продаваемое собственником имущество.

Как проверить дееспособность продавца

Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает по общему правилу с наступлением 18-летнего возраста. В соответствии со статьей 43 Закона РК «О нотариате», нотариус выясняет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках.

Дееспособность физического лица определяется по возрасту, указанному в документе, удостоверяющем личность, а также в ходе беседы нотариуса. Нотариус разъясняет лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия, его права и обязанности, а также предупреждает о последствиях совершаемого нотариального действия, чтобы юридическая неосведомленность не была использована ему во вред.

Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, но, как мы видим, на практике часто недобросовестными оказываются именно продавцы. Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, также будет полезным знакомство с соседями.

— При общении с продавцом следует вежливо поинтересоваться о его работе, запросить информации о предыдущих хозяевах. Сейчас в наше время многое о человеке можно узнать из социальных сетей. Как в одном анекдоте: врач поставил диагноз, читая его статусы в интернете, — шутит Жазира Нурланова.

По мнению адвоката, чтобы снизить риски, покупатель, конечно, может попросить у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров, которые можно бесплатно получить на портале eGov.kz, но эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры. Более того, в справках будет указано, что он не состоит на учете, а для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.

— На практике был случай, когда сделку оспаривал сын умершего, ссылаясь на то, что умерший перенес несколько инсультов и злоупотреблял спиртными напитками, подтверждая это медицинскими документами. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу, которая установила, что умерший на момент совершения сделки находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и осознавать их последствия, — рассказывает Ж. Нурланова.

Требовать у обратившегося какие-либо данные из медицинских учреждений нотариус не вправе. Однако, если у нотариуса имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия, алкоголизма или наркомании, не может понимать значения своих действий или руководить ими, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки на срок не более 30 дней. Затем он выясняет, не имеется ли решения суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.

Если такое решение судом не выносилось, нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, которые вправе в соответствии с гражданским процессуальным законодательством РК ставить перед судом вопрос о признании этого лица недееспособным или ограниченно дееспособным. В зависимости от принятого компетентными лицами решения, нотариус либо удостоверяет сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела в суде.

— Проверка дееспособности гражданина нотариусом бывает ошибочной, поскольку он не обладает специальными знаниями в области психиатрии, и впоследствии такие сделки признаются недействительными в суде, — говорит адвокат.

Таким образом, признание судом сделки недействительной является одним из способов защиты прав ее участников.

Как проверить лица, имеющие отношение к сделке

Когда все правоустанавливающие документы проверены, личность продавца под микроскопом изучена и сделка совершена, могут появиться другие лица, имеющие отношение к недвижимости. Они вправе оспорить сделку. Как говорится в пословице: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги».

Например, наиболее распространенные случаи:

  • появление лица, находившегося много лет в местах лишения свободы, которое не воспользовалось своим правом приватизации;
  • появление лица, безвестно отсутствующего, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры;
  • появление наследника по завещанию;
  • нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Чтобы миновать подводные камни на рынке недвижимости необходима проверка всех обстоятельств, связанных с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту недвижимости. Необходимо полное изучение данных о всех зарегистрированных правах лиц в этой квартире, соблюдения прав несовершеннолетних при продаже, наличие недееспособных лиц, наследников (при проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять, все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю), сособственников в квартире, а также предыдущие сделки.

Сведения о предыдущих сделках помогут иметь более четкое представление об истории объекта, но такую информацию предоставляют только собственнику жилья, а также по официальному запросу компетентных органов, нотариуса или адвоката. Конечно, закон защищает интересы покупателей против недобросовестных продавцов недвижимости, которые, например, пытаются продать один и тот же объект разным лицам, но лучше позаботится о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту заранее и принять правильное решение.

При оформлении сделок по купле-продаже недвижимости необходимо проявлять бдительность, проверять наличие обременений на имущество, убедиться в том, что в приобретаемой недвижимости не проживают посторонние лица и зарегистрировать свое право собственности. Выполнение вышеуказанных условий позволит защитить свое право собственности и избежать в дальнейшем судебных споров.

Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68, Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript., @advokat_nurlanova_zhazira.

Источник kn.kz