При выборе квартиры можно столкнуться с тем, что собственником и, соответственно, продавцом приглянувшегося жилья является банк. На что обратить внимание, перед тем как принимать решение о покупке.
Продажей залоговых квартир занимается большинство банков, выдающих ипотечные кредиты. Объявления размещаются как на специальных витринах залоговых объектов, так и на обычных сайтах с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Если банк не договорился с собственником о продаже квартиры, то в рамках внесудебной процедуры ему придется выполнить ряд действий, как то: оценить объект, а затем выставить его на открытые торги. Если квартиру не удалось продать с первого раза, то во второй раз цена должна быть снижена на 15%.
«Вместе с увеличением числа ипотечных сделок выросло и количество изъятых у заемщиков квартир, однако некритично, сейчас их доля в общем объеме предложения крайне незначительна — на «вторичке» чуть менее 1%, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Также нужно учитывать, что при просрочке выплат по ипотеке банку гораздо выгоднее договориться с собственником и совместно провести сделку по продаже жилья».
Квартиры, изымаемые банком, зачастую отпугивают покупателей своей драматической историей. В то же время это может быть фактором, который приведет к снижению цены.
Сделку по приобретению квартиры у банка нельзя назвать высокорискованной. В целом же риски приобретения квартиры у банка мало чем отличаются от рисков покупки напрямую у собственников-физлиц. Но есть важные моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Выяснить, кто проживает и кто прописан в квартире
Если квартира реализуется против воли заемщика, то новый собственник может столкнуться с тем, что предыдущий владелец и члены его семьи ее не покинули, а в некоторых случаях не имеют возможности либо желания ее освободить.
«В соответствии с законом право пользования квартирой, являющейся залогом по кредитному договору, прекращается у лиц, проживающих в такой квартире, с момента ее реализации на торгах (регистрации права собственности покупателя на квартиру в ЕГРН). При этом прекращение права пользования не означает, что предыдущий владелец физически освободил помещение. В этом случае у покупателя есть право на иск о выселении. Процедура занимает значительный период времени: новый собственник устанавливает срок для выселения, по истечении которого подает в суд иск, дожидается вынесения решения и вступления его в силу, получает исполнительный лист и дожидается, когда приставы произведут выселение. Тем не менее это достаточно эффективный способ защиты права, поскольку даже наличие несовершеннолетних жильцов не препятствует вынесению решения суда в пользу приобретателя», — говорит советник юридической фирмы «Косенков и Суворов» Александр Баев.
Другим обременением, с которым может столкнуться покупатель квартиры, является аренда. Договор аренды, на заключение которого залогодержатель (банк) дал согласие или который был заключен до передачи помещения в залог, не прекращается со сменой собственника квартиры.
Проверить судебные решения, в результате которых банк стал собственником
Если квартира была изъята по суду и затем выставлена на продажу, надо изучить судебное решение на предмет того, может ли оно быть оспорено. Возможна и ситуация, когда заемщик попытается оспорить сделку на том основании, что она была совершена при стечении тяжелых обстоятельств.
«Если банк или, к примеру, коллекторы заставляют заемщика продать свою квартиру, то эта сделка в дальнейшем может быть оспорена в суде на основании статьи 179 Гражданского кодекса РФ как совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. То есть такая сделка может быть признана недействительной», — приводит пример управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
Срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Также надо изучить соглашение сторон об обращении взыскания и убедиться в наличии у организатора торгов полномочий на участие в сделке.
Проверить долги по коммунальным платежам
Для того чтобы проверить информацию о наличии задолженности за жилищно-коммунальные услуги, можно обратиться в управляющую компанию и по адресу квартиры получить интересующую информацию. Кроме этого, у многих управляющих компаний и поставщиков коммунальных услуг есть собственные сайты, где также можно найти информацию по отсутствию или наличию задолженности.
Также о неоплаченных счетах за ЖКХ можно узнать на «Госуслугах». Для этого потребуется выбрать поставщика жилищно-коммунальных услуг в вашем регионе и указать номер лицевого счета.