Для того, чтобы защитить свои права, арендатору и арендодателю в Казахстане нужно заключать соответствующий договор аренды. В нём стороны досконально прописывают: в каком состоянии квартира, какое имущество вместе с ней переходит в пользование арендатора, а главное – какие дополнительные расходы возможно, должен будет оплачивать квартиросъёмщик. Может быть, это только коммунальные платежи, а может быть, предполагается, что арендатор оплатит какой-то ремонт в счёт квартплаты. Решили разобраться в нюансах найма жилья с адвокатом карагандинской областной коллегии адвокатов Жазирой Нурлановой,сообщает kn.kz.
Фото: freepik.com
Отсутствие договора аренды или его некорректное составление может сыграть с арендатором самую злую шутку. Вы должны чётко понимать, под какими условиями вы ставите подпись! Поэтому не ленитесь и всё читайте! И если что-то вас не устраивает в договоре, надо скорректировать это сразу, а не после того, как хозяин квартиры выдвинул вам претензии, которые вы сочли неуместными. В договоре важно учесть все условия проживания и чётко определить порядок его расторжения, ответственность сторон и прочее, – говорит Жазира Нурланова.
Кто платит за ремонт?
Надо понимать, что квартира, которую человек снимает за адекватную цену, должна быть пригодна для проживания. Да, там может быть и просто хороший косметический ремонт, но арендатор не обязан, заселившись, нанимать специалистов и делать там ремонт получше (если только это не прописано в договоре). Поэтому если хозяин жилья внезапно решит переклеить плитку в ванной – это исключительно забота владельца (и то, если манипуляции не причинят дискомфорта арендатору).
С другой стороны взаимоотношения работают аналогично: если арендатору не понравились обои, он не вправе требовать от хозяина всё переделать. Если есть у самого жильца желание и возможность – арендатор может предложить владельцу поменять обои/плитку, поставить дома перегородку или даже сделать кухню-студию. При разрешении владельца – как говорится, и флаг в руки. Но разрешение тоже лучше оформлять письменно, мало ли как изменится настроения хозяина жилья. И, конечно, все чеки, смету и услуги строителей надо фиксировать документально. Если ремонт жилец будет делать в счёт арендной платы – нужно составить дополнительное соглашение к договору, в котором следует указать суммуремонта и сроки погашения за него по счетам.
– В случае ремонта квартиры стороны могут договориться по-разному. Например, если с годами обои просто отклеились, а не были ободраны, допустим, детьми арендатора или его домашними животными – мне кажется, справедливо, если обстановку в доме обновит хозяин, – напоминает Жазира Нурланова, – Но сколько людей – столько мнений. Некоторые договариваются, что жилец наклеит обои через год в счёт арендной платы, другие прописывают, что при выселении стены, полы, и потолки должны быть в таком же состоянии, как и при заселении… То есть, быть в аналогичном аккуратном виде, как при заселении. Дело индивидуальное, но всегда лучше договариваться на берегу.
Кто платит за мебель и технику?
Жазира НурлановаПри найме жилья люди редко арендуют именно четыре стены. Обычно в квартире есть ещё некоторое имущество: мебель, техника, сантехника и кое-какие вещи (вроде подушек и ковров). Всё это ломается, изнашивается, рвётся. Пока арендатор живёт в квартире, именно он отвечает за сохранность имущества. Поэтому до подписания договора аренды нужно согласовать с владельцем квартиры акт приёма-передачи жилья. Там должна быть подробная опись имущества. И там должен быть указан не только сам предмет, например «телевизор», а ещё и его характеристика – марка, диагональ, год покупки, рабочее состояние и, если есть – гарантия. Если у техники есть повреждения, они должны быть перечислены. Например, «трещина на пульте». Или «царапина в углу дисплея». Это относится и к другому имуществу. Например, «отсутствие одного плинтуса», «дыра на ламинате» и другое. Зафиксировать повреждения можно письменно, а можно с помощью фотографий или видео. В договоре должно быть чётко прописано, за чей счёт будут устраняться неполадки и какие именно.
– Если при ознакомлении с договором и актом приёма-передачи квартиры арендодатель будет вас торопить, нервничать или давить, чтобы вы подписали не глядя – советую насторожиться. Адекватный владелец жилья нормально отнесётся к тому, что вы перепроверите технику и прочитаете бумаги, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Некоторые люди сейчас оговаривают и согласовывают в договоре срок износа мебели и техники. И если техника, например, сгорает раньше срока, то тут вопросы к арендатору. А вот если позже срока, то новую закупает уже хозяин. Если, например, стиральная машинка была куплена в прошлом десятилетии и ещё работает, это, конечно, замечательно. Но если она внезапно сломается – больше вероятности, что наступил естественный износ. Поэтому ремонт или покупку новой машинки будет производить хозяин квартиры. А вот если техника была куплена недавно и сломалась при заезде арендатора – тут более вероятно, что её поломка произошла от неаккуратности жильца. Но не стоит забывать и про заводской брак! Поэтому лучше не ругаться сразу, а обратиться к специалистам, которые смогут определить, какое воздействие повлияло на выход техники из строя.
Бывает, что при заселении жильцы хотят докупить и установить новую технику – например, кондиционер или водонагреватель. Всё это, конечно, на руку хозяину недвижимости, но делать такие преобразования надо после уведомления хозяина квартиры и его письменного согласия.
Кто платит за пожар или потоп?
Очень важно прописать в договоре и всевозможные форс-мажоры. Например, как распределяется ответственность при пожаре или потопе и есть ли на этот случай страховка.
– В моей практике было дело, когда женщина сдала квартиру, а через два дня жильцы там устроили пожар! Договор найма жилья стороны ещё подписать не успели – люди въехали на выходных, хозяйка не стала их тревожить, собиралась заехать на неделе, в будни, – вспоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова, – И по заключению экспертов, причиной пожара стала халатность жильцов – оставленный на балконе окурок. Истцы определили сумму ущерба. Вот только до суда признать свою вину арендаторы не хотели. Хозяйка подала иск, представила все доказательства, заключение экспертизы и т.д., и дело выиграла. Но это время и лишние нервы.
Конечно, по стандартному договору, если в ЧП виноват жилец, то он и устраняет последствия. Если виноват владелец – расходы ложатся на его плечи. Например, при внезапном прорыве труб несёт ответственность арендодатель. А если арендатор открыл кран и оставил его на несколько часов, залив соседей, тут спрос с жильца. Но не забывайте, что есть и такие случаи, когда не виноват по факту ни арендатор, ни хозяин квартиры. Например, при тушении пожара в карагандинской 16-этажке в 2023 году вода дошла с восьмого чуть ли не до первого этажа! И надо тоже понимать, кто и как будет делать ремонт в подобной ситуации. Кстати, именно в таких случаях ой как актуально наличие страховки! Казахстанские банки предлагают несколько видов полисов на арендуемое имущество. Можно застраховать жильё от краж, грабежей, разбоев, пожаров, затопления, взрыва газа и даже поджога и др. Если по вине жильца пострадали соседи, то страховка покроет и ущерб, нанесённый имуществу соседей. Причём, застраховать можно как внутреннюю отделку квартиры или дома (от дверей и окон до проводки и счётчиков), так и движимое имущество (мебель и техника). И иногда страховка становится единственным способом компенсировать ущерб, если жилец съехал без предупреждения и оставил квартиру в разорённом виде.
Кто платит за коммунальные услуги?
На данный момент большинство владельцев квартир взимают с арендаторов только, так сказать, чистую арендную плату. Коммунальные платежи контролирует и оплачивает сам арендатор. Но надо понимать, что не все пункты квитанции ложатся на его плечи. Если в доме по госпрограмме был установлен лифт или сделан ремонт, на который жильцам государство дало возвратные средства, это ответственность хозяина квартиры, а не арендатора. Поэтому будьте внимательны и проверяйте, за что и сколько вы платите.
Если в доме после предыдущих арендаторов осталась какая-то задолженность и пеня от неё – это должен покрывать владелец квартиры, а не следующий арендатор. Поэтому жильцам при въезде нужно проверить задолженность (например, с помощью онлайн-банкинга) и убедиться, что арендатор будет платить только за своё проживание. А вот налог на имущество ложится на плечи собственника квартиры.
Некоторые предприимчивые казахстанцы иногда берут со своих жильцов ещё и деньги за прописку. Но это незаконно. Прописать арендатора – обязанность арендодателя. И отказ от неё карается штрафом – кстати, как и проживание жильца без прописки. Поэтому в данном случае быстро решить вопрос с пропиской будет выгодно обоим сторонам.
Будьте внимательны и обсуждайте договоры на берегу, чтобы не тратить в дальнейшем время и деньги на восстановление справедливости.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
Источник kn.kz