Покупка жилья на вторичном рынке несет определенные риски. Иногда только на финальном этапе покупатель узнает об обременении – и сделка срывается. Как заранее выяснить, не находится ли понравившееся жилье в залоге или под арестом,сообщает banki.ru.
Фото: krisha.kz
Обременение — это ограничение права распоряжения имуществом без его отчуждения. Иными словами, собственник может пользоваться объектом, но не может продать его — Росреестр не зарегистрирует сделку.
Зачем проверять недвижимость перед покупкой
Это нужно, чтобы не потерять время и деньги. К примеру, жилье, на которое наложен арест, нельзя продать, пока не будет погашен долг.
«Я бы рекомендовала проверять, не арестована ли квартира, как минимум дважды: перед внесением аванса и перед заключением договора купли-продажи, — сказала Банки.ру риелтор, руководитель агентства «Метражи» Екатерина Торопова. — Потому что арест могут наложить неожиданно для самого собственника. Например, даже за неоплаченные штрафы».
В залоге квартиры оказываются чаще всего из-за оформленной ипотеки. Но такие ситуации не всегда мешают сделкам.
«Покупка залоговой недвижимости — это нормальная практика. Здесь есть свои нюансы и подводные камни, но если процесс ведет профессионал, рисков для покупателя и продавца нет», – добавила Екатерина Торопова.
Как проверить, есть ли обременения
Чтобы проверить, есть ли на объекте обременения, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать онлайн через «Госуслуги» или лично в МФЦ. В графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указан вид обременения и орган, наложивший запрет. Если обременений нет, в графе будет написано «не зарегистрировано».
Также проверить, есть ли арест на квартиру, можно на сайте Росреестра. Для этого нужно ввести адрес квартиры или кадастровый номер. Правда, по словам Екатерины Тороповой, база Росреестра обновляется с задержкой и информация в ней может быть неактуальной.
Дополнительно можно проверить продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП), для этого понадобятся его фамилия, имя и дата рождения. Если у владельца есть долги, это риск, что в будущем квартира окажется под арестом.
А на сайте районного суда по месту регистрации продавца можно найти информацию о судебных процессах в отношении него.
Можно ли взять ипотеку на квартиру в залоге
По состоянию на 25 февраля в базе Банки.ру ставка по рыночной ипотеке составляет 27% годовых, а по ипотеке на недвижимость, находящуюся в залоге другого банка, — 26,9% годовых. Во многих банках условия между этими видами ипотеки не отличаются, более того, есть возможность оформить ипотеку на недвижимость, заложенную в том же банке, где планируется оформление, подчеркивает эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
«Главным преимуществом такой ипотеки является то, что зачастую в банке цена на заложенную недвижимость ниже, чем ее же стоимость на рынке. Однако стоит иметь в виду, что оформление стандартной ипотеки сильно отличается от залоговой. Так, при оформлении последней стоит учитывать несколько факторов. Во-первых, заемщику нужно согласовать со своим банком досрочное погашение кредита или передачу залога новому банку, и такая процедура может занять длительный срок (вплоть до нескольких месяцев). Во-вторых, если имеет место смена кредитора, то с недвижимости необходимо снять обременение, и только после этого начнется процесс перехода прав собственности покупателю и ипотеки в пользу нового банка (в котором планируется оформление ипотеки)», — обращает внимание эксперт.
Какие обременения могут быть у недвижимости
1. Залог или ипотека. Обычно обременение накладывается на недвижимость, которая покупается в ипотеку. Но закон позволяет взять у банка кредит под залог уже имеющейся недвижимости, и это тоже будет называться ипотекой.
2. Арест и запрет. Арест запрещает распоряжаться имуществом, которое принадлежит должнику или ответчику по иску. Запрет — более узкая мера, она запрещает конкретному человеку или кругу лиц совершать какие-то определенные действия в отношении недвижимости.
Эти обременения могут наложить судебные приставы и налоговые органы. Причины — судебные тяжбы, имущественные споры, штрафы ГИБДД, долги за ЖКУ, долги по налогам или алиментам и т. д.
3. Аренда. Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, на имущество накладывается обременение до окончания действия договора.
4. Доверительное управление. Договор заключается между собственником и другим человеком — доверительным управляющим. Например, это может быть риелтор, который имеет право сдавать недвижимость в аренду и получать плату.
5. Рента. Владелец (получатель ренты) передает недвижимость в собственность плательщику ренты. А тот обязуется выплачивать ему определенную сумму — ренту. Рента может быть пожизненной или бессрочной. Договор ренты удостоверяет нотариус, сделка регистрируется в Росреестре. Если плательщик ренты продаст имущество, обязательства по выплате перейдут покупателю.
6. Сервитут. Это ограниченное право пользования чужой собственностью. В случае с недвижимостью сервитут может быть установлен, если у квартиры или дома несколько собственников, и помещение, принадлежащее одному из них, является проходным.
Как обезопасить сделку и избежать рисков
Чтобы проверить, есть ли у жилья, которое планируется купить, обременение, нужно:
- запросить выписку из ЕГРН;
- проверить объект на сайте Росреестра;
- проверить продавца в базах судебных дел и ФССП.
В договор купли-продажи нужно включить пункт о том, что продавец гарантирует покупателю, что квартира не находится в залоге, под арестом и другими запретами, в аренде или ренте, а также не обременена правами третьих лиц.
Автор Анна Жилова
Источник banki.ru