Стабильность, рост сделок, программа «7-20-25» – именно этим запомнится уходящий год для рынка недвижимости Казахстана. Специалисты рассказали об особенностях продажи и аренды жилья в 2018 году и о том, как влияют на отрасль новые ипотечные программы.
Лариса Степаненко, президент ОЮЛ «Объединенная Ассоциация риэлторов Казахстана» (ОАРК)
– Несмотря на то, что одни игроки в конце 2017 года предвещали резкое снижение, а другие надеялись на какое-то повышение рынка, 2018 год был более-менее стабильным. Необходимо понимать, что большая часть игроков рынка – это продавцы, они не могут отойти от курса доллара и в своих сделках с недвижимостью все-таки ориентируются на него, отсюда у них вырастает либо снижается цена на их объекты. Но в принципе мы предвидели, что 2018 год принесет определенное количество сделок на вторичном рынке, то есть здесь сегмент остался стабильным, и наши ожидания, в принципе, оправдались, большое количество, а именно порядка 45% сделок, приходится на этот сегмент.
На первичном рынке прогресс наблюдался за счет новых программ. Я бы не сказала, что этот объем занимает львиную долю, но тем не менее именно сделки на первичном рынке определяют стабильность количества сделок купли/продажи. Стоит отметить, что после вступления в силу программы «7-20-25» выяснилось, что на первичном рынке недостаточно жилых квадратных метров для осуществления купли-продажи, только 30-ая часть заявок была удовлетворена. Проблема состояла в том, что не все новостройки проходили по требованиям этой программы, то есть себестоимость за квадратный метр превышала требования по программе и квадратура квартир не позволяла втиснуться в установленный программой бюджет. Я думаю, что именно эта ситуация определила тенденцию на 2019 год как для покупателей, так и для застройщиков. То есть для застройщиков показательно, какие площади строить, чтобы они подпадали для клиентов по программе «7-20-25», и можно было очень гармонично предоставлять покупателям услуги по купле-продаже. На этом фоне также очень значимо появление программы «Баспана Хит», по которой можно приобретать вторичное жилье, поскольку большое количество покупателей на рынке с эконом-бюджетом.
В целом, если проанализировать количество сделок по данным на конец года, то по сравнению с 2017 годом у нас прирост по общему количеству сделок находится в пределах 15%.
Отдельно стоит отметить рынок аренды, в этом году он как никогда за последние годы оставался долгое время стабильным. Мы знаем, что где-то в конце июля – августе, на фоне массового заезда студентов, начинается повышение цен. Они вырастают, и обычно к концу сентября уравновешиваются. Так вот, 2018 год показал небывалую стабильность за последние годы. Если проанализировать запросы, которые поступали в агентства недвижимости, то в первую очередь это, конечно, студенты, во вторую, что примечательно, это очень много специалистов, приглашенных по контракту. По моему мнению, это свидетельствует о том, что многие компании, которые зашли на рынок Алматы, приглашают специалистов и подают заявки на проживание на длительный срок, не менее года и трех лет, это дает основания полагать, что эти факторы спроса обеспечивают стабильность цен на высоком уровне. Начиная с конца июля, август, сентябрь, октябрь и практически весь ноябрь мы видели стабильно стойкие высокие цены на арендное жилье. Насчет аренды добавлю, что порядка 60–70% приходится на эконом-класс, остальное – бизнес и комфорт. Элитного класса очень мало, как по сделкам купли-продажи, так и по аренде, они дают небольшой процент за год.
Жигер Каиргельдин, директор агентства недвижимости ALEM
– В целом это был неплохой год, и он запомнится нам ростом сделок на рынке недвижимости. По сравнению с прошлым годом мы видим положительную динамику на вторичном рынке. Если в прошлом году лидировал первичный рынок, то в этом году вторичный набрал обороты, и мы зафиксировали большее количество сделок. Практически во всех регионах Казахстана наблюдался рост цен на жилье с января по октябрь 2018 года. Больше всего цены на жилье с января 2018 года выросли в Шымкенте – более чем на 10%. На втором месте – Усть-Каменогорск. На третьем – Алматы, где цена за квадратный метр увеличилась на 5,1%, с 342 до 360 тыс. тенге. Цены на жилье и должны колебаться – это же рынок. Естественно, имеет некое влияние курс доллара.
Особенно хотелось бы отметить позитивный момент — казахстанцы все чаще отказываются от доллара, фиксируют цены на недвижимость и договариваются по цене в национальной валюте. Я уверен, если мы перестанем привязываться к курсу доллара и перейдем полностью к денежным операциям в национальной валюте, ситуация на рынке недвижимости будет более стабильной, нежели сегодня. Банки активно разрабатывают привлекательные ипотечные программы, что позволит нам помочь многим покупателям приобрести жилье на выгодных для них условиях, в том числе по программе «7-20-25». Социальные жилищные программы, с одной стороны, признак заботы государства, с другой, показатель того, что существующие банковская и рыночная системы не могут обеспечить казахстанцев доступной ипотекой.
Нурлан Алыбаев, директор агентства недвижимости «Риэлторская группа «КВАДРАТ»
– В начале года на рынке недвижимости Казахстана наблюдалась стабильность. Спрос на жилье по-прежнему остается устойчивым. Стоимость квадратного метра в новостройках в течение всего года колебалась в узком коридоре с привязкой к курсу доллара США. При этом средняя цена «квадрата» в алматинских новостройках на конец года составила около 375 тыс. тенге. Согласно данным Комитета по статистике РК, за год цены на жилье на вторичном рынке Астаны увеличились на 11,3 %. При этом в Алматы недвижимость подорожала только на 1,2 %.
В сегодняшних реалиях рынка повысить цены для покупателей у застройщиков не получится. Пришла другая экономическая реальность, и если в прежние годы жилье постоянно высоко дорожало, причем не только в Алматы, но фактически по всей стране, и цены росли порой в разы, сейчас мы видим, что в лучшем случае они стагнируют, либо имеется незначительный процент в удорожании. Сильнее всего цены упали там, где они были больше раздуты. Прежде всего, это Алматы.
Аналитики Krisha.kz
– Ключевым событием для рынка жилья в 2018 году стала новая госпрограмма жилищного кредитования «7-20-25», оживившая рынок ипотеки. Напомним, также были запущены коммерческие программы ипотечных организаций со ставками ниже средних рыночных. Несмотря на некоторые трудности (платежеспособный контингент ограничен, а подходящего под условия программы жилья пока недостаточно), проект можно считать вполне перспективным.
В частности, он способен повлиять на планы застройщиков, в том числе за счет финансовой стимуляции отрасли.
Существенных ценовых изменений «7-20-25» не спровоцировала. Этого не стоит ждать и в дальнейшем. Нельзя забывать, что в РК сформирован отложенный спрос, который будет реализован только при стабилизации экономики и улучшении уровня жизни и платежеспособности населения в целом.
В 2018 году на рынке жилья РК наблюдалась небольшая, но устойчивая положительная динамика.
По предварительным данным, цены предложений в РК относительно января 2018 года выросли в среднем на 3,8%.
Что касается арендных ставок, то традиционно наблюдалась незначительная сезонная коррекция в периоды наибольшего спроса. В целом на протяжении 2018 года цены на рынке найма жилья не изменились.
Источник: Kursiv.kz