Жилье для многих казахстанцев остается неуловимой мечтой. А что в целом происходит на строительном рынке страны в 2024 году? Digital Business Finance поговорил с президентом Ассоциации застройщиков Казахстана Виктором Микрюковым о качестве домов, госпрограммах, марже компаний и предпочтениях покупателей. «Платежеспособный спрос снижается из года в год», — констатировал эксперт.
Фото: zakon.kz
О собеседнике
Виктор Микрюков долгое время работал юристом с сфере строительства. С 2021 года президент Ассоциации застройщиков Казахстана. Сегодня в ассоциации около 120 компаний, которые занимают более 50% строительного рынка страны. В их числе такие крупные игроки как BI Group, BAZIS-A, Highvill, NAK и другие.
Что сейчас происходит на рынке строительства в Казахстане?
Цены будут расти
— Рынок находится в состоянии легкой стагнации. Это связано с сезонным снижением продаж, когда потребители предпочитают отдыхать, а не приобретать жилье. Соответственно, мы ожидаем, что в ближайшее время каких-либо тотальных колебаний, связанных с большим спросом, не будет.
Правда, есть риск того, что цены на жилье сейчас могут пойти вверх на фоне роста курса доллара. Небольшой рост уже идет, но в целом по году прогнозируем, что рост будет планомерный, в пределах 0,5-1% ежемесячно до конца года.
Спрос выше, чем предложение
Мы до сих пор слышим эхо больших денег в стройке. Я имею в виду возможность использования пенсионных накоплений для покупки жилья, а также безлимитную программу 7-20-25.
Если говорить о реальных данных, то в прошлом году у нас в месяц по всей стране начинали строить от 7 до 10 объектов. Даже если предположить, что это крупные проекты по 30 000 кв.м., то общий объем объектов, которые введут в строй, в 2025 году будет составлять ориентировочно 6,6 млн кв.м. Этого недостаточно, чтобы обеспечить спрос.
Тренд на снижение объемов строительства почувствуем в конце этого и в следующем году, когда спрос на жилье будет выше, чем предложение от застройщиков.
Что происходит с программой 7-20-25?
— Она не закрыта, однако по ней существенно снижены лимиты. 7-20-25, на мой взгляд, абсолютно не рыночная программа. В итоге Нацбанк понял, что допустил ошибку, когда запустил ее. К тому же она принесла дисбаланс на рынок.
В отличие от программ Отбасы банка, где вкладчики накапливали на жилье долгое время, в 7-20-25 такого не было. Но она была одной из самых выгодных программ для покупателей — для тех, кто берет ипотеку.
А что с программой Баспана Хит?
— Баспана Хит была отличной ипотечной программой, но ее быстро прикрыли. Преувеличивать ее влияние не стоит, но это один из кирпичиков того фундамента больших денег в стройке, который был заложен в 2021-2022 годах. В результате строить начали все подряд, начиная от производителей бетона, до тех, у кого была бригада каменщиков.
Госпрограммы взвинтили цены на жилье?
— Отчасти, да. Они принесли на рынок дисбаланс. На первичное жилье цены поднялись на 25,6%, на вторичное — на 41%.
Повторюсь, строить начали абсолютно все: и профессионалы, и те, кто впервые зашел на рынок. Соответственно, спрос на стройматериалы вырос в разы, а значит, и их цена. По некоторым позициям рост тогда составил более 70%. Соответственно, этот удар уже в последующем аукнулся на стоимости квадратного метра.
С какими основными проблемами сталкиваются сегодня застройщики?
— Первая — это состояние городских инженерных сетей. К сожалению, акиматы не успевают развивать инженерную инфраструктуру. Строители намного быстрее, они готовы строить динамичнее.
Но когда сети возводит бизнес, местные власти не готовы компенсировать затраты. Нужен либо какой-то механизм, чтобы бизнесу компенсировали затраты, либо государство должно быть более динамичным и строить инженерные сети на опережение. Это одна из самых главных болевых точек нашей отрасли.
Вторая проблема связана с соблюдением законодательства. У нас отсутствует принцип неотвратимости наказания. В сферу, на мой взгляд, может зайти кто угодно. Наша Ассоциация считает, что рынок должен быть предельно прозрачным и безопасным для граждан. Для этого нужно, чтобы у каждой компании была необходимая документация, включая прохождение всех проверок и оплату всех сборов (оплата гарантийного взноса единому оператору), о которых говорит государство.
В противном случае мы вернемся к тому, что кризисы 2007-2008 и 2014-2015 годов повторятся. Сегодня снова появляется масса объектов, у которых большие проблемы. Достроить их некоторые компании не могут. Акиматы пытаются выкрутиться, ищут способы, чтобы завершить работы. Но, скорее всего, не везде получится. Поэтому проблемные дольщики есть уже сейчас.
Причины все те же? Не хватает финансов?
— Да. Начали и не рассчитали свои возможности. Надеялись на большой спрос, что быстро продадут. А тут еще перекрыли краник по государственной ипотеке. 7-20-25 была безлимитной программой, практически все рассчитывали на эту ипотеку в продажах. Введение лимита в 100 млрд существенно снизило спрос — и такие строители вместе с дольщиками оказались заложниками ситуации.
«Платежеспособный спрос снижается из года в год»
О ценах
— Есть цена, которую показывает Бюро национальной статистики. Мы видим, что в ней не учтены затраты на покупку земельных участков, затраты на инженерные сети, на благоустройство. И когда эти затраты суммируются, то выходит реальная коммерческая стоимость.
Платежеспособный спрос, к сожалению, существенно снижается из года в год. У большинства казахстанцев сегодня есть несколько вариантов, чтобы обеспечить себя жильем.
Первый — копить в Отбасы банке. Это нормальный подход, логичный. Что делаю и я.
Второй — ипотека. Желательно с участием государства.
И третий механизм — сберегать за счет депозитов. Самый сложный способ.
Хорошие локации дорожают
Люди сейчас не хотят покупать просто квадратный метр. Многие планируют приобрести жилье в хорошей локации, с удобным расположением, возле парка. К сожалению, земельные участки в таких местах очень дорогие.
Перед интервью увидел несколько предложений по продаже земельных участков. Один гектар в Астане стоит 4 млрд тенге. А в Алматы такой же участок будет стоить 8 млрд. Это все закладывается в цену квадратного метра.
Стоимость земли — один из основных затратных показателей в строительстве. При этом компании платят не после завершения проекта, когда получили деньги от дольщиков, а покупают землю на старте. Получение архитектурно-планировочного задания и технических условий, разработка эскизного проекта, рабочего проекта, после этого прохождение экспертизы… Все эти этапы занимают до двух лет. Сроки в строительстве — еще одна проблема.
О марже застройщиков
— По смете, без затрат на землю, чтобы построить объект порядка 30 тыс. квадратов необходимо около 12 млрд тенге. Сюда входят затраты на стройматериалы, проектирование и оплату зарплат строителям. На сегодняшний день средняя маржинальность строительных проектов от 8 до 16% (примерно в этом коридоре «плавают» большинство строительных проектов). При этом проекты с маржинальностью выше 10% строители считают успешными.
Что вы думаете об инициативе предоставить банкам второго уровня право открывать накопительные займы — по примеру Отбасы банка?
— Я с опаской отношусь к предложениям отдать жилищные сбережения всем. Опыт других стран показывает, что модель жилищных сбережений работает в формате, реализованном Отбасы Банком.
Коммерческие банки могут разработать массу разных продуктов. Тем более, они не ограничены в их формировании. Уже сейчас вместе с застройщиками банки реализуют различного рода ипотечные программы, где сами строители субсидируют ставку по кредитам. Естественно, такие программы могут субсидировать только крупные компании.
Почему бы банкам не придумать альтернативный инструмент? Например, трансформировать средства на депозитах в некий продукт, в рамках которого можно будет копить на жилье с более комфортными процентами.
О предпочтениях покупателей
Как они изменились за последние 5 лет?
— Покупатели начали выбирать не только кошельком, но и смотреть на сам продукт. Им нужно жилье с хорошим сервисом. И за счет хорошего сервиса приобретенная недвижимость будет в дальнейшем только дорожать. Лично я готов купить квартиру для себя только там, где будет крутой сервис, где в порядке дворы, есть деревья, зелень. Где приятно, удобно жить. Этот тренд будет продолжаться в любом случае.
Риелторы говорят, что в последнее время значительно повысился спрос на таунхаусы, так ли это?
— Я не вижу больших объемов строительства городков с таунхаусами. Если бы был большой спрос, все бы кинулись их строить. Смотрю на крупнейших игроков: построили один-два проекта и потихоньку их реализовывают. Да и это не тот продукт, который быстро покупают.
О критике строителей
Очень много критики со стороны населения к качеству построенного жилья. Что думаете на этот счет?
— Мы прошли эпоху беспредела на строительном рынке. И уже сейчас государство занимается тем, чтобы максимально зарегулировать отрасль. В стране создали институт технического надзора, который должен был обеспечить качество.
К сожалению, не все сработало, как задумывалось. И наша задача сейчас в том, чтобы вернуть институт технадзора в норму. Сделать так, чтобы невозможно было уйти от исправления нарушений. Компании, профессионально и ответственно осуществляющие технический надзор, уже появились. Их пул необходимо расширять. А временщиков — с рынка выводить. Независимый технический надзор точно принесет результат в виде качества, которого все мы ждем.
Автор Ади Туркаев
Источник digitalbusiness.kz