На сегодняшний день на первичном рынке жилья распространена ситуация, когда строительные компании после сдачи дома в эксплуатацию обслуживают свои объекты самостоятельно через дочерние компании. Попытаемся разобраться, законно ли это, можно ли отказаться от услуг навязанной управляющей компании и как это сделать , сообщает kn.kz.
Сразу стоит сделать уточнение. Застройщики, имеющие многолетний опыт в строительстве, имеют также большой опыт и ресурсы для обслуживания построенных им домов. Более того, для некоторых ЖК разработана собственная концепция, которая может нарушится, если придет кто-то со стороны. В таких ситуациях жители согласны на условия застройщика и поддерживают его идеи.
Но как быть, когда недобросовестная строительная компания еще до оформления органа управления домом заселяет техэтаж, переоборудует служебные помещения и по-своему распоряжается общим имуществом жильцов?
Законно ли управление домом застройщиком
Закон «О жилищных отношениях» от 2019 года чётко определяет, что застройщик-заказчик после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию, должен в течение 30 рабочих дней передать всю проектно-сметную документацию вновь образованным органам управления.
Зачастую при получении ключей и подписании акта приемки квартиры покупателя просят поставить подпись на бланке голосования общего собрания жильцов, а также в договоре управления домом. Согласно данному договору управление домом передается дочерней компании застройщика.
По закону дольщики не обязаны участвовать в таком «собрании» и «голосовании» и тем более соглашаться с условиями управления, предлагаемыми застройщиком. Но на тот момент покупателя больше заботят другие вопросы — получить долгожданную квартиру, сделать ремонт и переехать. Этим и пользуются строительные и управляющие компании. К тому же менеджеры по сопровождению успокаивают дольщика: «Подпишите сейчас договор, а потом можете в любое время выбрать другую управляющую компанию». Эта схема распространена на сегодняшний день.
— Навязывая свою управляющую компанию, застройщик отнимает у жителей право на управление своей собственностью — на владение, пользование и распоряжение, как в законе написано, — считает председатель РОО потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Это называется тихой сапой рейдерский захват чужой собственности. Это противозаконное действие. Надо у них спросить: где решение собственников? Протокол? Акт приема-передачи? Доверенность от каждого собственника для распоряжения этой собственностью? Она ведь чужая. Такая собственность также требует наличия или выдачи кому-либо индивидуальной доверенности, выданной нотариусом на право владения и распоряжения вот этой доли в общем имуществе кондоминиума. Личной подписи доверителя. А так, даже протокол общего собрания, где вашей подписи нет, не считается законным.
С 7 января 2020 года после вступления в силу поправок в Закон «О жилищных отношениях» (далее — Закон) застройщик, вводя в эксплуатацию свои дома, обязан сам зарегистрировать кондоминиум и передать его вновь созданным органам управления. Этим самым он передает в собственность общее имущество, за которое дольщики уже заплатили.
— В Законе сказано, когда есть два собственника, то можно организовывать ОСИ, — говорит Виктор Сыздыков. — Застройщик уже не владелец общедомовой собственности, он и не был владельцем, потому что после того, как деньги внесли дольщики, согласно закону, они стали уже собственниками этой общедолевой собственности. Они внесли деньги за эту собственность. Не бывает покупки квартиры в воздухе без фундамента, крыши, лестницы и так далее. Стоимость общедолевой собственности входит в стоимость квадратного метра. Получается вы заплатили за нее, а распоряжается кто-то другой. И на эту вашу собственность еще и устанавливает тариф и диктует вам.
Как рассказали порталу kn.kz в Комитете по делам строительства и ЖКХ Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, передача управления многоквартирным жилым домом управляющей компании застройщика возможна только при наличии соответствующего решения собственников квартир, нежилых помещений, принятого на собрании согласно утвержденному Законом «О жилищных отношениях» порядку. Каких-либо привилегий для управляющей компании застройщика действующим законодательством Республики Казахстан в сфере жилищных отношений не предусмотрено.
Как самим управлять своим домом
Согласно статье 42 Закона собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:
1) объединение собственников имущества (далее — ОСИ);
2) простое товарищество (далее — ПТ).
В соответствии со статьей 42-1 Закона, собственники квартир, нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений.
Решение собрания оформляется протоколом.
К компетенции собрания, в том числе, относятся вопросы:
- принятия решения о выборе формы управления объектом кондоминиума;
- принятия решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании.
Принятые собранием решения, оформленные протоколом, являются документом при рассмотрении спорных и иных вопросов в суде, иных государственных органах и организациях как волеизъявление собственников квартир, нежилых помещений.
В Комитете по делам строительства и ЖКХ поясняют, если жители новостройки после получения ключей сразу хотят создать ОСИ и управлять самостоятельно своим домом и общим имуществом, то они должны соблюсти следующий алгоритм действий.
На собрании собственники квартир, нежилых помещений выбирают форму управления ОСИ, выбирают председателя ОСИ, совет дома и ревизионную комиссию.
Порядок проведения собрания предусмотрен в статье 42-1 Закона, а также в Правилах принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных приказом и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 163.
В соответствии со статьей 44 Закона, ОСИ считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация ОСИ осуществляется органами юстиции в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств.
Для государственной регистрации ОСИ в органы юстиции представляются:
1) заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан;
2) протокол собрания;
3) устав ОСИ;
4) квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.
Если же общим имуществом дома уже управляет застройщик, то жители дома могут взять бразды правления в свои руки. В Комитете по делам строительства и ЖКХ уточняют, что в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона общее имущество объекта кондоминиума, включая земельный участок, необходимый для его размещения, эксплуатации и содержания, принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности и неотделимо от прав на квартиру, нежилое помещение, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Таким образом, управление общим имуществом многоквартирного жилого дома управляющей компанией застройщика возможно только при наличии соответствующего решения собственников квартир, нежилых помещений, принятого на собрании, согласно утвержденному Законом порядку.
Собственникам квартир, нежилых помещений законодательно предоставлено право создания ОСИ для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества.
Согласно статье 91 Административного процедурно-процессуального кодекса РК, собственники имеют право обжаловать административный акт, административное действие (бездействие), не связанное с принятием административного акта, в административном (досудебном) порядке.
Что входит в общее имущество дома
Подпунктом 14) статьи 2 Закона предусмотрено, что общее имущество объекта кондоминиума — это части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Автор Карима Апенова,
Источник kn.kz