Что делать, если не получается платить ипотеку в Казахстане

Ипотека – крупный заем с большими платежами и переплатой. При возникновении сложностей с выплатой долга лучше сразу обратиться в банк, чтобы найти решение проблемы, сообщает nur.kz.

Иллюстративное фото: freepik.com/whatwolf 

Ключевые моменты 

• При возникновении сложностей с выплатой ипотеки в Казахстане рекомендуется сразу обратиться в банк для разработки плана действий.
• Реструктуризация долга позволяет изменить условия кредита, включая увеличение срока займа, снижение ставки, отсрочку платежа или изменение метода погашения.
• Если банк отказывает в реструктуризации, заемщик может обратиться в Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка, а также рассмотреть возможность рефинансирования кредита на более выгодных условиях. 

Оформив ипотеку, не всегда можно предугадать ситуацию, которая "подкосит" финансовую стабильность и помешает регулярно выплачивать жилищный заем.

В этом случае не стоит избегать контактов с банком. Как рассказывает портал "Крыша", лучше сразу обратиться туда, чтобы вместе разработать план действий, который учитывал бы возникшие сложности.

Важно учесть, что в законодательстве Казахстана нет понятия "кредитные каникулы": такая возможность пока есть только у военнослужащих срочной службы. Но с октября 2021 года в РК действует единый и обязательный для всех кредитных организаций досудебный порядок урегулирования просроченной задолженности физлиц.

Таким образом, остальные категории граждан могут попробовать договориться с банком об отсрочке платежей в рамках реструктуризации долга.

Что такое реструктуризация долга

Реструктуризация – это изменение условий уже действующего кредита. Ее можно применить в случаях, когда финансовое или социальное положение заемщика ухудшилось, либо у него возникли трудности с погашением займа.

Пройти ее можно только в том же банке, который выдал ипотеку. Для каждого заемщика разрабатывается индивидуальное решение, но проходит процесс следующим образом:

Процесс реструктуризации включает в себя несколько этапов:

• банк должен сообщить заемщику о просрочке в течение 10 дней с момента ее возникновения;
• заемщик в течение 30 дней после даты просрочки обращается в банк с заявлением о реструктуризации займа. В заявлении нужно указать причину просрочки и варианты, которые предлагает заемщик для решения этой проблемы;
• банк должен в течение 15 дней предоставить ответ на заявление заемщика. Если ответ положительный, то стороны подписывают дополнительное соглашение о реструктуризации.

Примечательно, что способ реструктуризации выбирает заемщик, а банк может согласиться с его решением, отказать с указанием причин или предложить свой вариант.

Если банк отказал в реструктуризации, то заемщик может обратиться в Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) с просьбой решить данную проблему.

Банк, конечно, может отказать регулятору, но обычно суды встают на сторону заемщиков, при условии, что те выполнили правильно все процедуры и привели доказательства ухудшения финансового положения.

В качестве доказательств ухудшения финансового положения подойдут любые официальные документы:

• приказ об увольнении;
• заключение-выписка из медучреждения с диагнозом;
• выписка со счета для ИП;
• подтверждение о беременности или рождении ребенка.

Какие варианты реструктуризации существуют:

• увеличение срока займа и уменьшение ежемесячного платежа – минус этого решения заключается в том, что вырастет общая переплата. Однако при улучшении финансовой ситуации заемщик может вернуть прежний размер платежа, чтобы ее исключить;
• снижение ставки вознаграждения – таким способом можно воспользоваться, даже если нет проблем с оплатой кредита. Причина заключается в базовой ставке – когда она снижается, то уменьшаются и проценты по кредитам, но не по уже действующим. Заемщик может попросить снизить ставку, но делать это или нет, решает банк самостоятельно;
• отсрочка платежа – банк предоставляет кратковременную отсрочку на несколько месяцев, но из-за этого в будущем увеличится или ежемесячный платеж, или срок кредита;
• изменение метода погашения – если заемщик при оформлении ипотеки выбрал дифференцированные платежи, то он может перейти на аннуитетные. В таком случае ежемесячные платежи уменьшатся, но вырастет итоговая переплата. Подробнее о способах оплаты кредитов мы рассказывали здесь;
• прощение просрочки или отмена штрафов и иных платежей – способ реструктуризации, на который редко соглашаются банки. Его используют, например, если заемщик потерял свою трудоспособность. Штрафы и неустойки могут списать, если должник готов платить дальше, а вот прощение основного долга – исключительно редкий случай, который, как правило, применяется только в рамках некоторых госпрограмм для определенных категорий граждан;
• самостоятельная продажа жилья – это очень важный вариант. Он дает право заемщику продать недвижимость в течение трех месяцев по рыночной стоимости. Это намного лучше, чем потом жилье реализуют в рамках аукциона, на котором можно будет получить гораздо меньше денег;
• продажа жилья с передачей обязательства покупателю – недвижимость передается вместе с ипотекой на тех же или новых условиях.

Важно помнить, что законодательство все равно защищает заемщиков. Да, при проблемах с ипотекой могут забрать квартиру, но для этого есть несколько преград:

• заемщик имеет право самостоятельно продать жилье в течение 3 месяцев как при внесудебной, так и судебной реализации;
• если за жилье уже было выплачено не менее 85% ипотеки, то банку запрещено забирать недвижимость – он может лишь предложить новые условия погашения займа;
• после возникновения просрочки банк может начать процедуру взыскания только спустя полгода;
• банк не может забрать единственное жилье в отопительный период у социально уязвимых слоев населения, а также семей с несовершеннолетними детьми и у лиц с инвалидностью первой и второй групп;
• если же банк забирает на свой баланс залог, то социально уязвимые должники могут арендовать его с возможностью дальнейшего выкупа.

Впрочем, можно задуматься об улучшении условий по ипотеке даже без возникновения реальных финансовых трудностей. Если нет просрочек, то можно подать заявление на рефинансирование кредита.

Что такое рефинансирование

Это оформление нового кредита на более выгодных условиях в этом же или другом банке. Как считают эксперты, такой возможностью не только можно, но и нужно пользоваться всем заемщикам, причем это касается всех видов кредитов, а не только ипотек. По сути, при рефинансировании банк идет навстречу добросовестным заемщикам.

"В каждом банковском договоре указано, как часто это можно делать. Как правило, не чаще одного раза в полгода в других банках и одного раза в год внутри вашего. К примеру, вы взяли ипотеку, исправно платили несколько лет, а при снижении базовой ставки Нацбанка в настоящее время можете попробовать рефинансировать кредит на более выгодных условиях.

Если банк-кредитор откажет, заемщик вправе обратиться к его конкурентам. И когда другой банк выдает новый заем, предыдущий кредит закрывается на более выгодных условиях", – рассказывает представитель АРРФР Дмитрий Акмаев.

Особенности рефинансирования:

• можно уменьшить ежемесячные платежи и переплату;
• можно объединить и погасить несколько действующих кредитов;
• заемщик может самостоятельно выбрать любой банк;
• оформляют только тем заемщикам, кто исправно платит ипотеку, не имеет просрочек.

В целом же важно правильно оценивать свои финансовые возможности еще перед оформлением жилищного займа. Дело в том, что даже по мировым меркам ипотека в Казахстане считается дорогой, а это значит, что даже с высокой зарплатой существуют риски просрочить кредит.

Автор Илья Манаев 

Источник nur.kz