Что такое кадастровая стоимость здания, как ее определяют и зачем ее знать,сообщает banki.ru.
Фото:m.vk.com
От кадастровой стоимости зависит, сколько собственник заплатит налогов и пошлин за свою недвижимость. Если стоимость завышена, налоги также будут выше, чем должны быть. Как считают кадастровую стоимость, чем она отличается от рыночной, где ее узнать и как оспорить в 2026 году.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую определяет государство. Ее присваивают каждому объекту: квартире, дому, земельному участку, нежилому помещению и даже недостроенным зданиям. Данные о кадастровой стоимости заносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Кадастровую стоимость используют, чтобы рассчитать:
Налог на имущество. Платят владельцы квартир, домов и гаражей. Считают по формуле: кадастровая стоимость × налоговая ставка (обычно 0,1–0,3%, для недвижимости от 300 млн рублей — до 2,5%). Например, для квартиры с кадастровой стоимостью 6 млн рублей и ставкой 0,1% налог составит 6000 рублей в год.
Земельный налог. Платят собственники участков. Ставка составит до 0,3% для жилья, садоводства, сельхозземель и личного подсобного хозяйства, до 1,5% для остального. Формула та же: кадастровая стоимость × ставка.
НДФЛ при продаже недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают именно от 70%. С 2025 года регионы могут повышать этот коэффициент до 100%. Ставка: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% — от суммы сверх.
НДФЛ при дарении. Платит одаряемый, если он не близкий родственник дарителя. База — кадастровая стоимость подарка, ставка такая же: 13% и 15%.
Госпошлины. При оформлении наследства и дарения у нотариуса пошлина составит 0,5% от кадастровой стоимости. За регистрацию недвижимости с 2025 года придется заплатить 4000 рублей, если кадастровая стоимость меньше 20 млн рублей, и 0,2% — если больше.
Обратите внимание: кроме кадастровой у недвижимости есть еще две стоимости — рыночная и инвентаризационная.
Рыночная стоимость — это цена, по которой объект реально продают и покупают. Ее определяет продавец или независимый оценщик, она учитывает состояние жилья, ремонт, вид из окна, спрос на рынке. Рыночную стоимость используют в сделках купли-продажи и, например, при оценке для ипотеки.
Инвентаризационная стоимость — устаревший параметр. Ее считало БТИ из стоимости стройматериалов, работ и износа здания. С 2013 года инвентаризационную стоимость не обновляют и почти не используют — только для редких объектов, оформленных до этой даты. Иногда она требуется для судов для определения стоимости иска по имущественным спорам.
Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной: ее считают массово, для группы похожих объектов сразу, без осмотра. Поэтому она не учитывает индивидуальные особенности конкретной квартиры или дома: планировку, ремонт, этаж, вид. Рыночную стоимость, наоборот, оценщик определяет для конкретного объекта и часто осматривает его лично.
Кто и как рассчитывает кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость рассчитывают в специальных государственных бюджетных учреждениях (ГБУ). В каждом регионе свое, например, в Москве это ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка».
ГБУ применяют метод массовой оценки. Это значит, что объекты делят на группы по схожим признакам, например типовые квартиры в панельных пятиэтажках одного района, и считают стоимость для всей группы сразу. Каждую квартиру отдельно никто не смотрит, оценщик не приезжает.
Из-за такого подхода кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта: ремонт, вид из окна, этаж, состояние подъезда. Поэтому она обычно ниже рыночной.
Что влияет на кадастровую стоимость:
- расположение (район, удаленность от центра, жилая зона или промышленная);
- площадь объекта;
- назначение (жилое помещение или нежилое);
- год постройки и материал стен;
- этаж и этажность дома;
- износ здания (для ветхого и аварийного жилья стоимость ниже);
- инфраструктура и инженерные коммуникации;
- состояние рынка недвижимости в регионе;
- экономическая и социальная ситуация в регионе;
- тарифы на коммунальные ресурсы и стройматериалы.
Для оценки ГБУ собирает данные обо всей недвижимости в регионе. Собственник может сам направить в учреждение декларацию с характеристиками своего объекта, чтобы данные были верными и полными.
Дальше ГБУ группирует объекты, рассчитывает кадастровую стоимость и готовит отчет. Проект отчета публикуют на сайте учреждения, регионального Росреестра и местной администрации. На этом этапе любой собственник может проверить свою недвижимость и, если найдет ошибку, направить замечания с подтверждающими документами. Если ошибка подтвердится, стоимость пересчитают.
После проверки и правок отчет утверждают и официально публикуют. Готовые сведения о кадастровой стоимости заносят в ЕГРН, оттуда их и берут для расчета налогов и пошлин.
Как часто пересматривают кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость пересматривают по графику, который установлен законом:
- в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года;
- в остальных регионах России — раз в четыре года.
ГБУ переоценивает всю недвижимость региона одновременно, а не отдельные объекты. Между плановыми переоценками кадастровая стоимость остается фиксированной, даже если рыночная за это время заметно изменилась.
Когда возможна внеплановая переоценка:
- собственник оспорил кадастровую стоимость и доказал, что она завышена;
- изменились характеристики объекта, например, сделали реконструкцию, увеличили площадь, изменили назначение земельного участка;
- объект разделили или объединили с другим;
- в данных ЕГРН обнаружили ошибку, например, неверно указана площадь или год постройки.
В этих случаях стоимость пересчитают для конкретного объекта, не дожидаясь общей переоценки в регионе.
Где и как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно онлайн несколькими способами. Нужны кадастровый номер или адрес объекта.
1. Сайт Росреестра — сервис «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Введите кадастровый номер или адрес. Система покажет актуальную кадастровую стоимость, дату последней переоценки и краткие характеристики объекта.
2. Публичная кадастровая карта. Удобна, если кадастрового номера нет, а есть только адрес или примерное расположение. Откройте сервис на сайте Росреестра, найдите объект на карте или через поиск. В карточке объекта будет кадастровая стоимость. Чтобы узнать стоимость квартиры в многоквартирном доме, умножьте удельную кадастровую стоимость на площадь квартиры.
3. Фонд данных государственной кадастровой оценки. Здесь можно найти не только саму стоимость, но и отчет ГБУ, на основании которого ее рассчитали. Это полезно, если хотите проверить, как именно посчитали ваш объект, и при необходимости оспорить результат. Поиск — по кадастровому номеру или его части.
4. Выписка из ЕГРН. Официальный документ с кадастровой стоимостью. Нужна, когда сведения требуют для суда, налоговой или сделки.
Как узнать кадастровую стоимость через «Госуслуги»
Официальный документ нужен:
- для оспаривания кадастровой стоимости в суде или комиссии;
- для спора с налоговой о размере земельного или имущественного налога;
- при оформлении сделок с недвижимостью (дарение, наследование, продажа долей);
- для оценки залога при ипотеке или кредите.
Для быстрой проверки кадастровой стоимости выписка не нужна, хватит сервиса Росреестра или публичной кадастровой карты. Официальный документ заказывают, только когда стоимость нужно подтвердить юридически.
Электронную выписку из ЕГРН можно бесплатно заказать на портале «Госуслуги»:
- Войдите в личный кабинет.
- В поисковой строке введите «Получить выписку из ЕГРН».
- Выберите услугу «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости».
- Укажите адрес или кадастровый номер.
- Отправьте запрос.
Готовая выписка придет в личный кабинет в формате PDF, обычно в течение одного — трех рабочих дней. Базовая электронная выписка бесплатна. За расширенную версию с планировкой и историей собственников нужно заплатить.
Вы также можете оформить выписку в МФЦ. Бумажный документ подготовят в течение трех рабочих дней, госпошлина зависит от типа выписки.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить. Например, если она выше рыночной, из-за этого собственнику начисляют больше налогов и пошлин.
Оспорить стоимость можно в течение пяти лет после ее утверждения, пока сведения внесены в ЕГРН.
Основания для оспаривания:
- кадастровая стоимость выше рыночной на дату оценки;
- при расчете использовали неверные данные об объекте, например, неправильно указали площадь, год постройки, материал стен;
- стоимость рассчитана с ошибкой по методике массовой оценки.
Ниже — пошаговая инструкция, как оспорить кадастровую стоимость.
Шаг 1. Заявление в ГБУ. Сначала обращаются в региональное ГБУ, которое и проводило оценку. Заявление подают напрямую, через МФЦ или онлайн через сайт учреждения.
Приложите:
- выписку из ЕГРН с действующей кадастровой стоимостью;
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о наследстве);
- отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, если оспариваете из-за расхождения с рынком;
- документы, подтверждающие ошибку (техпаспорт, выписку с верными характеристиками).
Профильное учреждение рассматривает заявление до 30 дней. Если ошибку признают, стоимость пересчитают и внесут новые данные в ЕГРН.
Шаг 2. Комиссия Росреестра. Если ГБУ отказало, следующий шаг — региональная комиссия при Росреестре. Она рассматривает споры о кадастровой стоимости и может обязать ГБУ внести изменения. Пакет документов тот же, что для ГБУ. Срок рассмотрения — до 30 дней.
Шаг 3. Суд. Если комиссия тоже отказала, можно обратиться в суд. Иск подают в суд общей юрисдикции по месту нахождения ГБУ. К заявлению прикладывают все собранные документы и решения предыдущих инстанций. Суд рассмотрит дело в течение двух месяцев. Если решение в пользу собственника, кадастровую стоимость пересчитают и внесут изменения в ЕГРН.
Важно! Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают за весь период, когда действовала ошибочная оценка, но не больше чем за три года.
Отчет независимого оценщика платный. Его стоимость зависит от региона и типа объекта.
Кадастровая стоимость здания: главное
- Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Как правило, она ниже рыночной.
- Кадастровую стоимость рассчитывают массово, по группам похожих объектов, без осмотра. Поэтому она не учитывает индивидуальные особенности жилья (ремонт, этаж, вид из окна).
- Кадастровая стоимость влияет на налог на имущество, земельный налог, НДФЛ при продаже и дарении недвижимости, а также на госпошлины за нотариальные действия.
- Кадастровую стоимость пересматривают раз в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года.
- Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, публичной кадастровой карте, через «Госуслуги» или в МФЦ. Нужны кадастровый номер или адрес объекта.
- Оспорить кадастровую стоимость можно в течение пяти лет. Сначала обращаются в региональное ГБУ, затем в комиссию при Росреестре, а затем в суд.
- Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если разница с рыночной существенная, чтобы сэкономленные налоги покрыли расходы на оценщика и юриста.
Автор Елена Руднева
Источник banki.ru