Окупит ли сама себя ипотечная квартира с помощью аренды

Нередко квартиры в ипотеку покупают для последующей сдачи ее в аренду. Схема предполагает, что заемщику не придется тратить на ежемесячные взносы личный бюджет, а квартира выкупится с помощью арендаторов. Насколько эта идея реальна и выгодна, постараемся разобраться в данном материале.

В первую очередь определимся, для кого данная схема подходит. Во-первых, это покупатели квартир, которым есть, где жить. У них нет жилищных проблем, и можно сдавать заложенное жилье на протяжении нескольких лет. Такой вариант удобен для родителей, которые приобрели жилье детям к совершеннолетию. Во-вторых, заемщик должен соответствовать всем банковским параметрам ипотечника — иметь первоначальный взнос от 20%, стабильный официальный доход и так далее. Арендные платежи не всегда могут полностью покрывать ипотечные взносы, периодами квартира может и вовсе простаивать по разным причинам. В связи с чем, арендодателю-ипотечнику крайне важно иметь денежный ресурс.

Можно ли сдавать заложенную недвижимость?

В пресс-службе Жилстройсбербанка рассказали порталу kn.kz, что залоговую недвижимость без письменного согласия банка заемщик не имеет права перезакладывать, продавать, передавать в управление, в аренду и отчуждать в иной форме. Это оговаривается условиями договора залога недвижимости.

Также в договоре залога сказано, что залогодатель гарантирует, что без письменного согласия залогодержателя не будет производить никаких перепланировок в недвижимом имуществе, являющемся предметом залога по договору. Таким образом, залогодержатель в лице банка должен дать согласие на сдачу обремененной квартиры или дома в аренду. То же касается и перепланировки залоговой недвижимости.

Клиент должен письменно обратиться в банк с просьбой дать разрешение на сдачу в аренду (независимо от ее вида) или перепланировку. Затем обращение рассматривается уполномоченным коллегиальным органом банка. В случае отрицательного решения банка будет представлено основание отказа.

В ЖССБК поясняют, что если сдавать квартиру, вопреки запрету банка, то залогодержатель вправе при неисполнении залогодателем условий договора признать его недействительным. А также за нарушение условий договора залогодатель выплачивает штраф залогодержателю в размере, установленном договором.

При согласии банк имеет право устанавливать условия аренды. Между тем включать банк в стороны сделки при заключении договора аренды не обязательно. Также стоит отметить, что сдача в аренду залоговой недвижимости никак не отражается на условиях выданного жилищного займа. Однако, как описано выше, предусмотрена ответственность за нарушение условий договора залога и договора банковского займа.

При каких условиях кредитования аренда окупит ипотеку
Самое главное условие для кредита, который вы планируете погашать арендой, одно — ставка найма не должна быть ниже ежемесячного ипотечного взноса. В идеале, чтобы она превышала его.

При этом важную роль играет величина первоначального взноса, которая поможет сократить ежемесячный платеж и приблизить его к арендной ставке.

Представим себе покупку в ипотеку квартиры за 15 миллионов тенге. На эту сумму можно купить 1-комнатную квартиру в Нур-Султане с ремонтом. В регионах данная цена позволит приобрести 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Рассмотрим условия займа в рамках самой популярной ипотеки — «Баспана Хит».

Сдать «однушку» в Нур-Султане реально за 100 000 тенге в месяц с оплатой арендатором коммунальных услуг. В областных центрах также возможно сдать 2- или 3-комнатную квартиру за 100 000 тенге в месяц. Большой плюс в том, что ставка найма с годами увеличивается, а ежемесячный платеж по ипотеке — нет. При аннуитетном виде платежа он остается неизменным до конца срока займа. Следовательно, не придется тратить свои деньги для оплаты ипотечных взносов. А с годами растущая ставка найма может возмещать неизбежно возникающие затраты. Однако, если арендный платеж будет примерно равен ипотечному, то вряд ли получится полностью покрыть затраты на первоначальный взнос.

В вышеуказанной схеме стоит учесть множество нюансов. Во-первых, только при 40-процентном первоначальном взносе мы смогли примерно уровнять ежемесячный платеж и ставку найма. Чем меньше «первоначалка», тем больше придется доплачивать банку из личных средств.

Во-вторых, желательно приобретать квартиру на вторичном рынке. При покупке новостройки нужно будет отдать немалую сумму за ремонт и потратить на него время, в лучшем случае месяца три. А при покупке «вторички» вполне вероятно можно получить не только косметический ремонт и частично мебель, но еще и квартирантов в придачу.

В-третьих, не стоит забывать и о тратах. Например, это ежегодная страховка или налог за аренду. Так, с 1 января 2019 года владельцы квартир могут по закону сдавать их в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В случае, если годовой доход с квартиры не будет превышать 1 175 МРП в год или 3 264 150 тенге в этом году, то хозяину квартиры достаточно ежемесячно оплачивать ЕСП (единый совокупный платеж).

Для жителей городов республиканского и областного значения сумма ЕСП установлена в размере 1 МРП, а для граждан, проживающих в других населенных пунктах, в размере 0,5 МРП. При этом сдавать квартиру можно только частным лицам и нельзя использовать наемный труд.

Также время от времени придется тратиться на какие-то ремонтные работы. Особенно это касается устаревшего жилищного фонда.

Советы по сдаче в аренду ипотечной квартиры

Итак, подведем итоги и предложим несколько полезных советов для тех, кто планирует арендными платежами выкупать ипотечную квартиру.

1.  Для успеха предприятия выбирайте квартиру эконом- или комфорт-класса. Наиболее востребованные варианты — небольшие 1- и 2-комнатные объекты. Не забывайте, чем ниже вложения, тем быстрее и проще будет их окупить.

2. Важно правильно выбрать расположение дома. Квартире в развитом районе с удобной транспортной развязкой, где более высокая востребованность в арендном жилье, будет легче найти квартирантов.

3. Не стоит вкладываться в дорогой ремонт, который сложно окупить, но и с «бабушкиным» ремонтом жилье снимать не захотят. Оптимальный вариант — аккуратный косметический ремонт.

4. Если все же вы решите купить квартиру в новостройке, то соглашайтесь на отделку от застройщика. Это значительно сэкономит время и деньги. Как правило, ремонт застройщик заканчивает к сдаче дома. Следовательно, можно будет сразу после получения ключей заселить арендаторов.

5. При оформлении ипотечного займа нужно стремиться к тому, чтобы арендная ставка была больше размера ежемесячного платежа. Тогда со временем можно окупить и затраты на первоначальный взнос, ремонт, покупку мебели и бытовой техники.

6. Нужно постараться сберечь на отдельном счете или депозите два-три ежемесячных платежа по ипотеке. На случай, если жильцы неожиданно съедут, будет чем оплачивать ипотеку, пока не найдутся новые.

7. Стоит помнить, если заемщик оплачивает ипотеку в Жилстройсбербанке, то он имеет право на налоговые вычеты. Это своего рода кэшбэк, который регламентирует Налоговый кодекс. Это значит, что работодатель возвращает к заработной плате заемщика часть подоходного налога. При определении дохода, подлежащего налогообложению, будет подлежать вычету сумма вознаграждения, выплачиваемая по жилищному займу.

Источник   kn.kz