Льготные ипотечные программы придали рынку недвижимости Казахстана заметного драйва: покупатели охотнее оформляли сделки, спрос вырос, застройщики с энтузиазмом нарастили объемы продаж. Но одна за другой в ближайшие полтора года эти программы уйдут с рынка в связи с освоением выделенных лимитов. Как это повлияет на сферу недвижимости и по каким программам остается кредитоваться гражданам, если не появится альтернатива, рассмотрим подробнее.
«7-20-25» и «Баспана Хит» были запущены в 2018 году. Обе программы позволили стимулировать и увеличить ипотечное кредитование в стране более чем в 2 раза. Если в 2015-2017 годы банки в среднем выдавали кредитов на 250 млрд тенге в год, то с момента запуска ипотеки «7-20-25» в июне 2018 года и до конца 2018 года в целом по рынку ипотечное кредитование граждан выросло до 524 млрд тенге, а за 8 месяцев 2019 года — на сумму 508 млрд тенге.
Заместитель председателя Национального банка Берик Шолпанкулов, говоря об интересе людей к программе «7-20-25», приводит следующие цифры. В первый год казахстанцами было оформлено по ней 3 289 займов (39,4 млрд тенге), в 2019 — 8 723 (99,1 млрд тенге), в 2020 — 10 207 (120,8 млрд тенге). Примечательно то, что только за первые 5 месяцев (январь-май) 2021 года казахстанцы уже получили 5 656 займов на сумму 73,9 млрд тенге. В целом, на сегодня освоено 333,3 млрд тенге. С учетом активного спроса и роста темпов ипотечного кредитования в Нацбанке предполагают, что программа «7-20-25» будет завершена до конца 2022 года — после освоения выделенного лимита в 1 трлн тенге.
На реализацию «Баспана хит» выделено 600 млрд тенге, из которых выдано 56 752 займа на сумму 520,8 млрд тенге. Но с учетом того, что в этой программе действует «револьверный» механизм, когда общая сумма финансирования увеличивается за счет ранее погашенных задолженностей, в Нацбанке предполагают, что общий объем кредитования составит около 675 млрд тенге. Учитывая темпы активности освоения средств, в регуляторе ожидают, что ипотечный проект «Баспана хит» завершится к концу 2021 года.
В чем плюсы и минусы льготных программ
С одной стороны ипотечные госпрограммы принесли ряд позитивных моментов:
- снижение процентной ставки по ипотеке — плюс для покупателей;
- повышение спроса — плюс для застройщиков;
- рост активности компаний в сферах ремонтных услуг, продажи строительных материалов, мебели — плюс для дизайнеров, ремонтников и ритейлеров.
- обеспеченность населения жильем выросла — в 2020 году показатель увеличился до 22,6 кв. м на человека. Для сравнения: в 2011 году было всего 18,7 кв. м.
Между тем у ипотечных программ с господдержкой есть и побочный эффект. Можно отметить следующее:
- Рост цен на первичную недвижимость — по данным Бюро национальной статистики РК, с 2018 года цена на новостройки стабильно растет. В 2018 г. (+2,6%), 2019 г. (+6,4%), 2020 г. (+5,0%), в мае 2021 г. (+8,3%).
- Вслед за «первичкой» подорожало жилье на вторичном рынке — если в 2016-м и 2017 годах еще наблюдалось снижение стоимости жилья на 0,7% и 1,6% соответственно, то уже с 2018-го идет стабильный рост. В 2018 г. (+1,9%), 2019 г. (+6,2%), 2020 г. (+13,2%), в мае 2021 г. (+13,3%).
- Ужесточились требования к заемщикам — с 2020 года введён запрет на получение кредитов гражданам с доходом ниже прожиточного минимума.
- Выросла ипотечная задолженность казахстанцев — по данным Ассоциации финансистов Казахстана, на 1 января 2021 года общая задолженность казахстанцев по ипотеке составила 2,4 трлн тенге. По итогам 2020 года показатель вырос на 34%, или 606 млрд тенге.
- Долгосрочные ипотечные займы «высасывают» платежеспособный спрос из других сфер — человеку с ипотекой приходится во многом себе отказывать.
- Сделать ремонт стало дороже — стройматериалы подорожали из-за падения курса тенге, стоимость строительных услуг — из-за высокого спроса.
Прекращение дальнейшего финансирования льготных программ говорит о том, что правительство планирует плавный переход на рыночные механизмы регулирования рынка недвижимости. Если не появятся похожие по условиям программы, то вероятнее всего цены на жилье снизятся.
Кому-то это будет выгодно (тому, кто собирается улучшить свои жилищные условия), а кому-то — нет (тому, кто намерен продать недвижимость или покупал ее с инвестиционной целью). Таким образом рынок дает шанс то одной категории населения, то другой.
Какие льготные программы остаются
Заместитель председателя Национального банка Берик Шолпанкулов уверен, что последующее завершение льготных ипотечных программ «7-20-25» и «Баспана Хит» не отразится на доступности ипотечного кредитования для казахстанцев, так как на сегодняшний день на рынке имеется большой выбор проектов льготного ипотечного кредитования, которое реализует правительство. Программы рассчитаны на разные категории людей, возраст, социальный статус, род деятельности и т.д. Рассмотрим условия этих программ.
«Нұрлы жер»
Подходит для вкладчиков Отбасы банка, у которых нет жилья. Сначала жилье по конкурсу распределяется среди вкладчиков банка, которые стоят в очереди на жилье в акимате. В случае остатка свободных квартир проводится дополнительный конкурс среди вкладчиков банка, не являющихся очередниками. Квартиры, оставшиеся после проведения дополнительного конкурса, реализуются путем прямых продаж. Максимальная площадь квартир по программе «Нұрлы жер» составляет не более 80 кв. м.
- Объект кредитования — первичное жилье, построенное по госпрограмме «Нұрлы жер».
- Первоначальный взнос — 20%.
- Ставка — 5% годовых.
- Цена — 140 тыс.-180 тыс. тг/кв.м в зависимости от региона.
«Шанырақ»
Также новым направлением программы «Нұрлы жер» стала ипотека «5-10-20». Пилотный проект «Шанырақ» рассчитан на 2020-2022 годы. За это время 18 тысяч очередников акиматов должны купить квартиры по схеме «5-10-20». Жилье можно купить только на первичном рынке, а именно, в новых жилых комплексах, как построенных в рамках программы «Нұрлы жер» (кредитное жилье местных исполнительных органов), так и у частных застройщиков (в том числе по договору о долевом участии при условии наличия гарантии АО «Казахстанская жилищная компания»).
Первоначальный взнос на счете в Отбасы банке должен составлять от 10%.
Ценовые параметры:
- по объектам частных застройщиков не более 18 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы и их пригородных зон, не более 15 млн тенге для городов Атырау, Актау, Актобе, Шымкент, Туркестан и Карагандинской области, для остальных регионов не более 12 млн тенге;
- по кредитному жилью МИО максимальная сумма определяется предельным размером стоимости 1 кв.м, предусмотренным госпрограммой «Нұрлы жер».
«Бақытты отбасы»
По данной программе можно приобрести квартиру или частный дом на первичном или на вторичном рынке. Участвуют только очередники акиматов по категориям:
1) многодетная семья;
2) неполная семья (если вы разведены, то с момента расторжения брака должно пройти не менее 3 лет);
3) семья, имеющая или воспитывающая детей-инвалидов.
Доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,1 кратной величины прожиточного минимума. В 2021 году прожиточный минимум составляет 34 302 тенге, соответственно доход на каждого члена семьи не должен превышать сумму, равную 106 336 тенге.
- Срок кредитования до 20 лет.
- Первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья.
- Максимальная сумма кредитования — в городах Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Актау, Атырау 15 млн тенге, в других регионах — 10 млн тенге.
- Предоставляется жилищный сертификат в размере 1 млн тенге для покрытия части первоначального взноса на первичном и вторичном рынке.
«Жас отбасы»
Государство не строит квартиры по данной программе. Данный продукт, реализуемый Отбасы банком, позволяет купить недвижимость на свободном рынке — вторичное и первичное жилье, в том числе по договору долевого участия.
- Ставка — 6% годовых (ГЭСВ — от 6,3%). Через два года она снижается до 5%.
- Первоначальный взнос — 50%.
- Срок займа — от 6 до 9 лет. Предусмотрено досрочное погашение займа.
- Сумма займа — до 90 миллионов тенге.
- Залог — приобретаемое имущество.
Какие молодые семьи могут участвовать:
1. Нет ограничений по возрасту супругов и количеству детей.
2. Нет требований по отсутствию жилья.
3. Супруги должны быть зарегистрированы в браке не более 3 лет.
4. Семья должна быть полная.
5. При этом Жилстройсбербанк выдает займы только гражданам Казахстана в возрасте от 18 до 65 лет. На момент погашения ипотеки заемщику должно быть не более 70 лет.
«Әскери баспана»
Это собственный продукт Отбасы банка. Займы будут выдавать именно тем военнослужащим, кто получает жилищные выплаты.
- Ставка — от 3,5% до 8% (в зависимости от суммы первоначального взноса). В будущем же заемщик имеет возможность снизить ставку финансирования до 3,5% при переходе на жилищный заем, для этого необходимо накопить 50% от суммы займа и иметь минимальное значение ОП.
- Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости квартиры.
«Свой дом»
Данную программу Отбасы банк разработал с целью поддержать жилищные госпрограммы. Главное отличие этого направления — вкладчики путем голосования выбирают предлагаемый застройщиками проект.
В программе «Свой дом» могут принять участие все вкладчики банка, накопившие не менее 500 000 тенге на момент подачи заявления. Не важно наличие жилья в собственности и количество приобретаемых квартир по данной программе.
- Минимальная ставка по займу — 3,5%, максимальная — 7% с последующим снижением до 5%.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Можно купить жилье на этапе строительства через долевое участие.
- Цена — 180 тыс.-290 тыс. тг/кв.м в зависимости от региона.
Все объекты, реализуемые в рамках «Нұрлы жер» и «Свой дом», а также точные цены на них, можно посмотреть на портале «Баспана».
Женская ипотека «Умай»
Эта программа разработана специально для женщин с более высокими доходами, чем в госпрограммах, которые покупают не первое жильё, планируют улучшить свои жилищные условия или хотят приобрести недвижимость для детей.
- Процентная ставка — 12 % (ГЭСВ — от 12,2 %) с последующим понижением до 5 % (ГЭСВ — от 5,2 %).
- Первоначальный взнос — от 15 до 50 %.
- Срок займа — до 25 лет
- .Общий доход семьи — не выше 320 тысяч тенге (без вычета пенсионных отчислений и налогов), можно доход от ИП.
- Максимальная сумма займа — до 30 млн тенге. При доходе до 200 тыс. тенге выдадут 85 % от оценочной стоимости жилья; при доходе от 200 до 320 тыс. тенге — 80 %.
- Возраст участника — до 65 лет.
Можно купить жилье на первичном или вторичном рынках, а также взять заем на ремонт до 3,7 млн тенге до 10 лет.
Таким образом, среди оставшихся на рынке программ без учета «7-20-25» и «Баспана Хит» самые низкие ставки предлагаются лишь определенным категориям граждан — очередникам, военным, вкладчикам Отбасы банка и молодым семьям.
Автор Карима Апенова
Источник kn.kz