Жильё — наболевшая для многих казахстанцев тема. Ведь с каждым годом цены как на аренду квартир и домов, так и на их покупку растут как на дрожжах. Но заметнее всего подорожание стало в этом году, после январских событий, напряженной геополитической ситуации, а затем и миграцией россиян в Казахстан. О ситуации на рынке жилья корреспонденту baigeNews.kz рассказал президент саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана Александр Пак.
Какая сейчас сложилась ситуация на рынке арендного жилья?
– Я не знаю, кому это выгодно и вообще, что происходит, но шумиха вокруг миграции россиян дает больше повода для повышения цен, чем сам рынок отреагировал непосредственно на сам приезд россиян. Я вам скажу сразу и приведу цифры.
Мы отслеживаем рынок и его условно можно разделить на "бизнес-класс", "средний класс", скажем так, "третью категорию", которая ниже среднего.
В основном, скачок цен произошел в "бизнес-классе". Те квартиры, аренда которых была по 500-600 тысяч тенге в месяц, стали стоить 700-800 тысяч тенге. То есть на 15-20 процентов выросли цены.
Но больше всего подорожала третья категория – та, которая была самой дешёвой.
Допустим, когда снять двухкомнатную квартиру в центре Алматы или Астаны стоило 350-450 тысяч тенге в месяц, то за третью категорию просили 180-250 тысяч тенге. Получается так, что третья категория подорожала больше, чем на 40 процентов. Таким образом, за те квартиры, арендовать которые можно было по 180 тысяч тенге в месяц, сейчас просят 300 тысяч тенге.
Но самое главное, основной сегмент – средний, который стоил 300- 350 тысяч тенге, не сдвинулся с места.
Я не знаю, откуда берутся вот эти скриншоты, истерика по поводу того, что одна комната по 800 тысяч тенге в месяц – это чушь.
Повышение произошло, да, и это напрямую связано с ажиотажем по приезду россиян? Но скажу так, что многие арендодатели, которые профессионально занимаются арендой, и у которых по несколько квартир, прекрасно понимают, что лучше иметь постоянного клиента – местного – казахстанца, который будет жить год-полтора, а может и больше, и будет платежеспособным, чем единовременно поймать большую сумму денег за месяц-два. Потом-то приезжие всё равно уедут. Квартира освободится. А сразу клиента можно и не найти и таким образом потерять месяц.
Если человек заключил договор на год на одну сумму в месяц, а арендодатель решил ее поднять, то как поступить клиенту?
– У нас в Казахстане договорное прецедентное право. Во-первых, суд будет рассматривать только то, что написано в договоре. То есть, договор не должен противоречить Гражданскому Кодексу.
Во-вторых, повышение арендной платы возможно только раз в год, если в договоре не оговорено иное.
Владелец не имеет права ни с того, ни с сего повышать цену. Если в договоре нет оговорки, что с учётом инфляции стоимость аренды можно повысить, но если её нет, то арендодатель не имеет права поднимать цену.
Если не учитывать ситуацию с наплывом россиян, расскажите насколько подорожало арендное жилье с прошлого года? На фоне январских событий, на фоне напряженной геополитической ситуации в соседней стране?
– Я начну с того, что большая часть арендодателей сдаёт квартиры не от хорошей жизни. Это их собственное, личное жилье. Например, сейчас распространено так, что взрослые дети, жившие в квартире отдельно, ради экономии решают сдавать квартиру и переехать к родителям.
Я к чему это говорю? Цена поднялась у нас за счет инфляции минимум 20-40 процентов. Я не знаю, откуда официальные органы берут официальную статистику инфляции, потому что мы же все ходим по магазинам, и видим, что инфляция очень высокая.
Естественно, арендодатель повышает цену, чтобы компенсировать свои расходы на жизнь. Здесь уже как говорится, "не до жиру, быть бы живу", то есть не заработать, а именно как дополнительный доход.
Цена на аренду квартир после февраля-марта поднялась в регионах до 30процентов. В августе был скачок. Вот недавно скачок на 15 процентов был. Это, например, было связано со студентами которые возвращаются в города для учёбы или наоборот – едут поступать.
Самое первое поднятие цен в этом году было после январских событий. Но больше всего поднялась аренда после февраля.
Если говорить о продаже жилья, с прошлого года, насколько выросли цены?
– Цена выросла однозначно. А вот рынок сейчас "перегрет". Есть понятие стартовые цены, то есть те, которые стоят на сайтах, в газетах. Это то, что называется первоначальная цена.
Но один из методов оценки стоимости недвижимости в регионе – это метод прямых продаж. Реальной ценой на недвижимость считается та цена, по которой реально заключаются сделки купли-продажи. То есть на сайте стоит цена, за которую владелец хочет продать. А реально отдают иногда на 20-25% ниже, чем они первоначально стоят на сайтах.
Рыночная цена складывается относительно возможной покупательской способности. Не зря же в регионах, допустим, квадратный метр 240 тысяч тенге, а Алматы 500 тысяч тенге. Это спрос регулируется.
Но сейчас продажи упали чуть ли не на 50 процентов. Если, допустим, в областных центрах было от 800 до 1200 сделок купли-продажи (правда, в это число входит всё: и земельные участки, и частные дома, и квартиры. Но большая часть — 80% - это квартиры), то количество сделок упало до 500 упало, то есть в два раза. Но это больше, конечно, чем в регионах.
В Алматы, Астане и Шымкенте падение было, но не настолько сильное, но на 20% все равно упали продажи. Рынок перегрет, люди платить больше не могут. Поэтому вот эти "цены-пожелания", не отражают реальной стоимости недвижимости в Казахстане.
То есть люди отдают намного дешевле, чем хотят?
– Да. Если двухкомнатная квартира стоит 14-15 миллионов тенге, то реально она уходит за 12-13 миллионов.
Как вы считаете, сейчас тот самый момент, когда нужно приобретать квартиру?
– В данной ситуации, которая у нас сейчас есть, покупать недвижимость, вкладывать, сохранять свои деньги, нужно всегда в любой ситуации. Недвижимость никогда сильно в цене не падает. Недвижимость всегда будет дорожать.
Цены будут только расти и на фоне огромного дефицита квадратных метров в Казахстане. При этом, чаще всего, казахстанцы предпочитают приобретать вторичное жилье, ведь качество возводимого жилья в стране, по их мнению, оставляет желать лучшего.
Новостройки холодные, необорудованные, а через пару лет после ввода в эксплуатацию начинают "сыпаться". Не раз шымкентцы приглашали журналистов, чтобы те сняли трещины на их вроде бы новых домах. К нам обратились жители девятиэтажки в мегаполисе, которую построили по государственной программе всего четыре года назад. По стенам постройки ползут огромные трещины.
"Когда на улице идет дождь, в моей квартире все мокрое. Особенно большие трещины возле окна, оттуда вода заливается в квартиру. Это же ужас, как так можно строить?", – говорит Нурила Усеновна, жительница многоэтажки.
А между тем, в девятиэтажке живут люди с ограниченными возможностями, многодетные семьи с маленькими детьми и матери-одиночки. Жильцы говорят, трещины начали ползти по стенам практически сразу. Особенно страшно когда дует ветер, многоэтажка гудит так сильно, что людям страшно спать.
"Я получила эту квартиру 18 ноября. Всё было чисто, ремонт обещали сделать, все коммуникации провести. А потом начались обещания. Кто вообще строит такие дома? У нас трещины в потолке, по стенам, обои расходятся от трещин. Как можно так строить? А мы между тем платим деньги каждый месяц исправно. А подрядчиков никто не наказывает", – говорит жительница многоэтажки Алмагуль Есенова.
При этом многие купили здесь жилье по госпрограмме. Платить за разваливающиеся квартиры людям придется по 20 лет.
Пугающие цены и виды нового жилья не самое страшное, говорят полицейские. Главное в этом деле не наткнуться на мошенников.
О том как не попасть на деньги, когда собираешься арендовать или купить жилье рассказал оперуполномоченный подполковник полиции департамента полиции города Шымкента Алишер Айсаев.
– На какие ухищрения идут мошенники, чтобы обмануть человека, который хочет арендовать жилье?
Они дают объявления на сайтах купли-продажи, люди звонят по этим номерам, обговаривают аренду, узнают что за квартира.
После этого им перезванивают и говорят, вам срочно нужно найти деньги, а то у меня новый клиент появился, я могу ему сдать. Человек в суматохе переводит деньги на счёт продавца, хотя они даже не виделись, и квартиру арендатор не смотрел. После этого мошенники перекидывают деньги на счет другого человека, например на счет жителям Павлодара, Караганды, других районов. Обманывают людей.
Перед тем как отправлять деньги, нужно осмотреть квартиру, убедиться что это жильё арендодателя, составить договор аренды и перечислять деньги.
Люди хотят взять по дешевой цене и на этом попадаются. Надо избегать сомнительно дешёвых вариантов и заключать сделки только при личной встрече. Очень много липовых объявлений. Занижают цену, а затем оказывается что ни квартиры, ни арендодателя не существует.
Если говорить о покупке квартир?
– Нужно с начала обратиться к нотариусу, убедиться, что продавец – хозяин квартиры, убедиться что недвижимость не под арестом. Всё это делается через нотариуса. Сейчас таких случаев не так много, в основном, обманывают на аренде жилья.
Бывает, что при обращении к риелтору, он просит оплатить 2-3 тысячи тенге и тогда он перенаправит вас в Tелеграм-канал, где есть все самые выгодные предложения квартир? Это тоже мошенники?
– Это один из способов мошенничества. Так вы просто выбросите деньги на ветер. Тем более объявлений на сайтах купли-продажи очень много.
Именно поэтому в вопросах аренды и приобретения недвижимости необходимо быть внимательными. А еще поторопиться, говорят риелторы, ведь недвижимость в цене растет с каждым годом.
Автор Коркем Усибалиева
Источник baigenews.kz