«Квартира в залоге» — наверняка встречали эту пометку во многих объявлениях на Krisha.kz. Что это значит, безопасно ли покупать такое жильё и как оформить сделку с минимальными рисками , сообщает krisha.kz .
Что значит «квартира в залоге»?
Это значит, что квартира (дом, дача, земельный участок) выступает в качестве гарантии по ипотеке или потребительскому кредиту.
Фактический владелец такой недвижимости — заёмщик, но распоряжаться ей, например продать или подарить, он может только с разрешения держателя залога — банка, где оформлен кредит.
Если заёмщик не погасит кредит, залог перейдёт в собственность банка.
Будут ли сложности с выселением хозяев?
Стоп! Важно не путать обычную, самостоятельную продажу с принудительной судебной реализацией.
В первом случае всё нормально: хозяин просто продаёт жильё по собственному желанию. Во втором — банк уже забрал квартиру за долги и продаёт на специальных аукционах.
Как узнать, что квартира в залоге?
Обычно владельцы при подаче объявления спокойно ставят специальную галочку: квартира в залоге. Скрывать этого нет смысла.
Но есть максимально точный способ проверки. Попросите продавца запросить на eGov справку о зарегистрированных правах (многие называют её «форма-2»). Если квартира в залоге, там будет указано, что на объект наложено обременение.
На залог всегда оформляется документ — договор залога, который проходит госрегистрацию. Информация хранится в базах, пока обременение не снимут.
Законно ли продавать заложенные квартиры?
Да. Но на это нужно согласие банка.
Продать квартиру без ведома и разрешения кредитора не получится:
- Оригиналы документов на недвижимость находятся в банке.
- При сделке нотариус запросит сведения из базы и сразу увидит наличие обременения.
На Krisha.kz опубликовано около 10 тысяч предложений о продаже залоговых квартир.
Опасно ли покупать залоговую квартиру?
У залоговой недвижимости есть большой плюс — чистота документов. Банк не возьмёт в качестве гарантии сомнительные, незаконные объекты. Документы всегда тщательно проверяются.
Но риски всё же есть. Они связаны в большей степени с оформлением сделки.
Как купить залоговую квартиру?
Продажа за наличку
Большинство продавцов предлагают такую схему:
- Покупатель выплачивает банку остаток долга за продавца.
- После погашения долга с квартиры снимается обременение.
- Заключается договор купли-продажи, и покупатель отдаёт продавцу оставшуюся сумму.
В чём риск?
Продавец после погашения кредита может отказаться от сделки. А если передача денег не оформлена должным образом, можно лишиться и их.
Что делать?
- Идти вместе с продавцом в банк.
- Продавец должен подать заявку на полное погашение займа и взять выписку о задолженности. Эта сумма станет предоплатой за покупку квартиры.
- Только после того, как банк даст согласие на досрочное погашение кредита, договаривайтесь о передаче денег.
И вот тут очень важно всё правильно оформить.
Обезопасить себя можно несколькими способами:
- составить предварительный договор купли-продажи (ДКП);
- заключить соглашение о задатке.
При сделке с залоговой недвижимостью все операции лучше оформить у нотариуса.
Укажите в договоре:
- Обязанности сторон. Например, продавец обязуется направить полученную от покупателя сумму на погашение кредита, а затем продать ему эту квартиру на таких-то условиях.
- Характеристики недвижимости. Проверьте, чтобы кадастровый номер, адрес и все технические параметры квартиры были прописаны верно.
- Название банка-залогодержателя и номер договора залога.
- Суммы предоплаты, общей стоимости и остатка, который нужно отдать продавцу после заключения основного ДКП.
- Сроки. Пример: основной договор купли-продажи должен быть заключён в течение 5 дней после снятия обременения с квартиры.
Что лучше: задаток или предварительный договор?
В случае задатком есть риск: если сделка не состоится по вине покупателя, вся сумма для выплаты долга и выкупа залога останется у продавца.
Поэтому предпочтительнее составить предварительный договор купли-продажи.
Как правильно передать деньги на погашение кредита?
Ни в коем случае не отдавайте деньги просто в руки или обычным переводом. В идеале нужно зачислить их на транзитный счёт. В назначении платежа указать: «За договор банковского займа (Ф.И.О. и ИИН продавца).
На деле же чаще люди просто идут в кассу и зачисляют сумму на погашение.
Продавец получил деньги на погашение. Что дальше?
- Зачисленная сумма идёт на полное погашение кредита.
- С квартиры снимают обременение.
- Продавец забирает оригиналы документов на квартиру в банке.
- Стороны заключают обычный договор купли-продажи.
Сделка считается завершённой только после регистрации права собственности.
Можно ли купить залоговую квартиру в ипотеку?
Да. Проще это сделать, если взять кредит в том же банке, что и продавец.
- Покупатель берёт в банке гарантийное письмо о согласии на выдачу кредита и передаёт его продавцу.
- Продавец на его основании делает запрос на получение оригиналов правоустанавливающего документа на недвижимость для оформления сделки купли-продажи.
- Стороны заключают ДКП у нотариуса.
- Покупатель регистрирует право собственности, передаёт документы в банк и заключает договор залога.
Расчёт продавец получит только после того, как будет зарегистрирован новый договор залога. Деньги банк перечисляет в течение 14 дней.
Стоит ли покупать залоговую квартиру?
Нужно взвесить все плюсы и минусы.
Явный плюс — это юридическая чистота. А ещё — цена. Чаще всего она немного ниже рыночной.
К минусам можно отнести срок оформления. Бывает, что всё решается за 1-2 дня, но иногда документы из банка приходится ждать неделями.
Если при поиске квартиры на Krisha.kz вы не рассматриваете залоговую недвижимость, зайдите в фильтр и в графе «В залоге» выберите «Нет».
Автор Ирина Милаярова
Источник krisha.kz