В 2022 году ситуация на российском рынке недвижимости развивалась под влиянием обострения геополитической обстановки. По данным Росреестра, наблюдался спад: количество сделок снизилось на 17%, в том числе на первичном рынке — на 21,7%, на вторичном — на 16,2% , сообщает banki.ru .
В то же время в общем количестве сделок доля вторички выросла с 82,4% в 2021 году до 83,3% в 2022 году.
Несмотря на снижение спроса, средняя цена квадратного метра в России выросла.
На первичном рынке цена увеличилась на 28,7%, до 122,3 тыс. рублей, на вторичном — на 27,8%, до 94,4 тыс. рублей.
Рассказываем, что ждет рынок жилья в 2023 году и как на нем могут заработать инвесторы.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
По мнению экспертов, опрошенных редакцией, в 2023 году наметились восстановление рынка недвижимости и рост спроса.
По данным девелопера Optima Development, в старых границах Москвы спрос на новостройки в I квартале 2023 года вырос на 1%. При этом объем предложения сократился на 5,4%, а цены на первичное жилье выросли примерно на уровне инфляции.
По данным девелоперской группы «Родина», в марте на московском рынке спрос на новостройки увеличился на 32% по сравнению с февралем, но по сравнению с показателем марта 2021 года спрос пока ниже.
Ожидаемые тенденции на рынке недвижимости в 2023 году
По прогнозу Аналитического центра «Банки.ру», существенное оживление спроса на рынке недвижимости может начаться в III–IV кварталах 2023 года.
Основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин отмечает, что ситуация в российской экономике стабилизировалась, поэтому покупатели постепенно возвращаются на рынок. По его мнению, сейчас идет процесс адаптации к росту ипотечных ставок.
В 2022 году ставки были «экстремально низкими», но сейчас благодаря работе Центробанка ставки по программам с дополнительным субсидированием несколько выросли.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев уверен, что в ближайшие месяцы положительная динамика на рынке недвижимости укрепится. Негативным событием для рынка, по его мнению, стало ограничение субсидированной ипотеки. Но к падению спроса это не приведет, так как сохраняются льготные госпрограммы и траншевая ипотека, добавляет он.
Инвестиционный рынок жилья
Под понятием «инвестиционные квартиры» подразумевается недвижимость, которая приобретается для сохранения или получения дохода в будущем за счет продажи или сдачи в аренду.
По оценке инвестиционной компании «Флип», объем рынка инвестиционных квартир в России в 2022 году составил 1,25 трлн рублей. На Москву и Московскую область пришлись 0,5 трлн рублей, то есть 40% от общего объема. В 2021 году данный показатель в целом по стране превышал 1,55 трлн рублей, то есть за год рынок сократился на 25%.
Гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что в 2023 году резких скачков на рынке инвестиционных квартир не будет. Объем предложения будет варьироваться в пределах 1,1–1,3 трлн рублей, отмечает он.
Анализ рисков и возможностей для инвесторов в 2023 году
Основной риск для инвесторов в 2023 году связан с вложениями в не самые ликвидные проекты, говорит Щёкин. По его словам, предложение новостроек за 2022 год увеличилось на 30–40%, выросла конкуренция между проектами, застройщиками и отдельными инвесторами. В этих условиях искать объект для вложений нужно более тщательно, чем когда-либо, иначе выгодно перепродать квартиру будет непросто.
На этом фоне квартиры в новостройках остаются самым надежным активом для инвестиций, уверен Голев. Однако у инвесторов есть риск приобрести жилье, которое не будет соответствовать инвестиционным целям. Например, пентхаусы подходят для сбережения средств, но не для их приумножения.
Также сложно выгодно перепродать квартиры и апартаменты в проектах реконструкции, так как они, как правило, сразу продаются по максимальной цене. Такие лоты подойдут инвесторам-рантье, нацеленным на сдачу жилья в аренду, если застройщик реализует их с ремонтом под ключ.
Самым ликвидным и оптимальным активом для любых инвесторов в недвижимость Голев считает двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой в проектах от опытных девелоперов, где предусмотрена развитая инфраструктура. «Особенно разумно вкладываться в них на этапе строительства, пока цена лотов не достигла пиковых значений», — говорит он.
По мнению Щёкина, ставку нужно делать на проекты кластерного типа, то есть те, которые помимо жилых также включают спортивные, оздоровительные, культурно-развлекательные объекты. Эксперт добавляет, что кластерные проекты остаются востребованными и как объекты вторичного рынка жилья. Это следует иметь в виду инвесторам, которые готовы заниматься арендным бизнесом.
Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Для инвестиций в недвижимость характерны свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- надежный способ сохранения капитала;
- инфляция не сказывается на цене актива (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
- возможность получения пассивного дохода (при сдаче в аренду).
Минусы:
- высокий порог входа из-за высокой стоимости объектов;
- долгая окупаемость;
- дополнительные расходы, снижающие доходность (оплата ЖКХ, ремонт, налоги).
Формы инвестирования в недвижимость
Как правило, российские инвесторы придерживаются двух стратегий:
- покупка квартиры для последующей сдачи в аренду;
- покупка с последующей перепродажей.
По оценке Шавнева, эти стратегии используют около 95% российских инвесторов в сфере недвижимости.
Эксперты считают самым предпочтительным способом инвестирования покупку жилья в собственность. Она позволяет рассчитывать на максимальную доходность, говорит Голев.
В отличие от прочих вариантов, предполагающих получение инвестором только определенного набора прав требования, в случае покупки квартиры он будет иметь актив, который сохранится при любом сценарии, добавляет Щёкин.
Голев называет единственным преимуществом других вариантов инвестирования более низкий порог входа. Начинающим инвесторам с небольшим стартовым капиталом, по его мнению, можно попробовать вложиться в проверенные закрытые ПИФ.
Советы по инвестициям в недвижимость
- Оцените свои финансовые возможности с учетом нестабильной ситуации
Будущему инвестору следует сопоставить размер имеющихся свободных средств, уровень доходов и цены на рынке недвижимости. В результате станет ясно, какие лоты можно купить, в том числе с привлечением заемных средств. Затем необходимо найти вариант с оптимальным соотношением цены и качества, соответствующий выбранной цели: перепродажа, сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Если инвестор не имеет необходимой суммы средств для инвестиций, он может взять кредит по одной из льготных ипотечных программ. В настоящее время в России государство предлагает широкий набор ипотечных инструментов: льготная ипотека для всех граждан, семейная для семей с детьми, льготная для специалистов, работающих в сфере информационных технологий.
Щёкин отмечает, что этот вариант целесообразен при покупке жилья на этапе строительства. «Как правило, рост стоимости жилья за период строительства составляет 20–30%, поэтому проценты по кредиту будут покрываться выручкой от продажи квартиры», — говорит он.
- Оцените риски при выборе конкретного объекта
Хотя первичный рынок является самым надежным для инвесторов, на нем можно столкнуться с недобросовестными застройщиками. Чтобы избежать такого развития событий, инвестор должен предварительно узнать как можно больше сведений о компании-застройщике — посмотреть другие ее проекты, отзывы покупателей, упоминания в СМИ, проверить наличие профессиональных наград, изучить информацию о банках, финансирующих девелопера.
При выборе недвижимости следует обратить внимание на транспортную доступность, внутреннюю инфраструктуру проекта, близость к спортивным объектам, паркам, образовательным и культурным учреждениям. Цену жилья нужно сравнить с похожими вариантами.
Щёкин обращает внимание, что некоторые застройщики выводят в продажу проекты с явным завышением стоимости, а затем корректируют цену, если число сделок оказывается неудовлетворительным. «Если квартира на этапе котлована стоит столько же, сколько жилье в аналогичных проектах на более высокой стадии готовности, для инвестора это должно стать красным флажком», — подчеркивает он.
Доходность инвестиций в недвижимость
Недвижимость относится к классу консервативных инструментов сбережения средств. Доходность зависит от множества факторов, в первую очередь от стратегии инвестора.
По оценке Шавнева, в среднем у неквалифицированного инвестора в недвижимость при регулярных сделках на вторичном рынке доходность варьируется от 15% до 27% годовых, на первичном рынке годовая доходность редко превышает 25%.
Голев отмечает, что в среднем готовое первичное жилье на рынке дорожает примерно на уровне инфляции, то есть гарантирует сохранение средств. Относительно быструю и высокую доходность — до 15–20% в год — могут принести только вложения в ликвидные проекты на этапе котлована, указывает он.
По оценке Щёкина, за период строительства стоимость недвижимости может вырасти на 20–30%. К этому можно прибавить рыночный рост цен, который может быть и взрывным, как в 2020–2021 годах. Голев прогнозирует, что в ближайшие годы рост цен на новостройки ускорится, но вряд ли разгонится так, как в период пандемии.
Щёкин добавляет, что застройщики также нередко предлагают покупателям скидки. «Если удастся приобрести жилье со скидкой во время эпизодических акций, доходность от перепродажи может превысить 30–40%», — говорит он.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году: главное
Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, которая приобретается в целях сохранения или получения дохода.
Цены на квартиры сегодня не растут так же стремительно, как в 2020–2021 годах, но вложения в недвижимость, особенно в первичное жилье, по-прежнему привлекательны для инвесторов, говорят эксперты.
По мнению Щёкина, у инвесторов сейчас практически нет альтернатив вложению в жилье: в текущих условиях слишком велик риск потерять сбережения, тогда как недвижимость останется в собственности покупателя при любом сценарии.
«Даже если вложение средств позволит их только сохранить, а не приумножить, его все равно нельзя считать неудачным, так как останется сам актив», — добавляет Голев.
Самым привлекательным активом для инвестиций на рынке недвижимости, по мнению экспертов, остаются квартиры в новостройках. Доходность инвестиций в них при покупке квартиры на начальном этапе строительства дома составляет 15–30%.
Для эффективных инвестиций необходимо:
- заранее определить цель инвестиций;
- правильно оценить свои финансовые возможности;
- грамотно подобрать объект исходя из поставленной инвестиционной цели;
- внимательно изучить все данные о компании-застройщике;
- сравнить выбранный объект с похожими предложениями на рынке.
Аватор Мила Васильева
Источник banki.ru