На рынке коммерческой недвижимости двух самых крупных городов Казахстана, как и в предыдущие годы, правила игры диктует арендатор
В Алматы и Нур-Султане продолжается строительство офисных помещений и торговых зданий. Крупные компании переезжают в бизнес-центры более высокого класса, соответственно, вакантность площадей классов В и особенно С растет. Собственники становятся более гибкими в отношении условий аренды, поскольку для арендаторов соотношение цены и качества является определяющим критерием при выборе площадки для размещения.
На рынке офисной недвижимости Нур-Султана аренда офисного помещения класса А обойдется в $30–50 за квадратный метр, в классе В варьируется в пределах 3500–11 000 тенге. Достаточно большой объем предложения в классе А представлен помещениями, входящими в комплекс Talan Towers. На сегодняшний день этот самый дорогой для потенциальных арендаторов объект заполнен примерно на 50%. Несмотря на то что он был введен в эксплуатацию достаточно давно, столь амбициозному проекту, считают эксперты, требуется время, чтобы привлечь арендаторов.
Говоря о тенденциях, характерных для сегмента офисной недвижимости, участники рынка отмечают, что за последние годы казахстанские девелоперы расширили свои возможности и приобрели опыт в строительстве бизнес-центров классов А и B.
«В структуре нашего холдинга, например, два года назад появилась четвертая компания BI Property, основной задачей которой является развитие и управление объектами коммерческой недвижимости», – сообщили Forbes Kazakhstan в BI Group.
Растущая конкуренция среди застройщиков коммерческой недвижимости способствовала повышению качества услуг, предоставляемых в бизнес-центрах. Офис – то место, где человек проводит большую часть жизни, и рабочая обстановка должна быть комфортной. Практика последних лет показывает, что в этом деле не бывает мелочей: важны транспортная доступность объекта, комфортная температура в помещении, уровень освещенности рабочего места. Все эти нюансы застройщик должен учитывать на стадии разработки проекта. Если в прошлом застройщики коммерческой недвижимости исключали централизованные внутренние инженерные системы и решения для функционального планирования, то теперь данные функции должны присутствовать в проекте по умолчанию.
Одним из основных трендов нынешнего года стало развитие сегмента офисов небольшого формата, площадью до 10 тыс. кв. м. «В последнее время мы наблюдаем тенденцию к размещению под одной крышей средних и крупных организаций вместе с дочерними предприятиями и подразделениями. Таким образом компании стараются оптимизировать затраты. Во-первых, расположение всех отделов под одной крышей уменьшает транзакционные накладные издержки. Во-вторых, благодаря «якорной аренде» можно получить скидки от управляющей компании», – отмечают аналитики BI Properties.
После того как в 2018 статус города республиканского значения обрел Шымкент, на рынке коммерческой недвижимости появилась еще одна привлекательная локация. В настоящее время офисный рынок здесь представлен в основном бизнес-центрами класса С. Из 20 БЦ лишь некоторые относятся к категориям В и В+, что указывает на начальный этап развития рынка офисной недвижимости. В прошлом году ВВП города вырос на 11%, и при сохранении соответствующих темпов следует ожидать дальнейшего роста экономики, что в сочетании с географической близостью крупного и активно развивающегося рынка Узбекистана говорит о больших перспективах.
На протяжении ближайших четырех-пяти лет, считают эксперты, ввод в эксплуатацию офисных площадей будет расти во всех трех мегаполисах. Но если в Алматы доля новых площадей будет не так велика по сравнению с существующим предложением, то в Нур-Султане и особенно в Шымкенте есть резервы для более значительного роста. Ожидается, что офисные площади столицы увеличатся на 140 тыс. кв. м с вводом в эксплуатацию бизнес-центров Abu Dhabi Plaza, Aura 2 и «Лазурный».
В этом году в рейтинге крупнейших рантье мы впервые учитывали коммерческие объекты в Шымкенте в связи с его новым статусом и потенциалом. Однако новых участников из этого региона в нашем списке пока не оказалось. Лишь у двоих постоянных участников топ-10 добавилось по одному объекту: у Тимура и Динары Кулибаевых – БЦ «Кайнар», у Серика Тульбасова – ТРЦ Shymkent Plaza.
На десятку крупнейших рантье приходится 57 объектов коммерческой недвижимости. Из них 37 являются бизнес-центрами – 64,9% от общего количества, 20 – торговыми и торгово-развлекательными центрами, или 35,1%. На Алматы приходится 30 объектов, или 52,6%, на Нур-Султан – 25, или 43,9%, на Шымкент – 2, или 3,5%. Суммарная коммерческая площадь объектов составила 1,15 млн кв. м. При этом 759,3 тыс. кв. м приходится на Алматы, 355,7 тыс. кв. м – на Нур-Султан и 31,9 тыс. кв. м – на Шымкент. Несмотря на большее количество БЦ, их совокупная площадь меньше, чем у ТЦ и ТРЦ: 392,2 тыс. кв. м против 754,7 тыс. кв. м.
Суммарная предполагаемая выручка участников топ-10 составила 101,3 млрд тенге, что на 33,6% больше, чем 75,8 млрд тенге в прошлом году. Из общей суммы 76,7 млрд тенге, или 76,7%, приходятся на торговые и торгово-развлекательные центры, 24,6 млрд тенге, или 24,2%, – на бизнес-центры. В среднем один ТРЦ/ТЦ за год выручил 3,84 млрд тенге, БЦ – 663,6 млн тенге. Объекты в Алматы выручили 62,3 млрд тенге, или 61,5% от всей выручки, Нур-Султана – 36,9 млрд тенге, или 36,4%, Шымкента – 2,12 млрд тенге, или 2,1%. Предположительно один объект в Алматы за год в среднем принес владельцу 2,08 млрд тенге, в Нур-Султане – 1,48 млрд тенге, в Шымкенте – 1,06 млрд тенге.
Методология
В этом году в рейтинг традиционно вошли 10 рантье. Forbes Kazakhstan учитывает торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры Алматы, Нур-Султана и Шымкента. На первом этапе был составлен максимальный реестр ТРЦ и БЦ в трех главных городах страны. Далее определялись конечные бенефициары объектов. Затем здания группировались по владельцам. После этого выявлялась фактическая заполняемость каждого за 2018.
После того как рассчитывалась средняя арендная ставка по объекту, выводилась сумма, которую он мог сгенерировать в 2018. Получившиеся цифры суммировались, показывая в итоге объем выручки, которую мог получить тот или иной бенефициар от своей коммерческой недвижимости. Итоговые суммы были расставлены в порядке убывания. Общая коммерческая площадь участников высчитывалась, исходя из доли владения. Данные, полученные по итогам исследования, предположительные и не могут использоваться в качестве официальных.
При подготовке рейтинга использовались открытые данные компаний, информация Депозитария финансовой отчетности, сведения об эмитентах KASE, а также материалы, предоставленные Scot Holland | CBRE.
Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на сайт Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.
Предполагаемая выручка:* 27,74 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: АО «Mega Center Management» Объекты: ТРЦ MEGA Alma-Ata, ТРЦ MEGA Park в Алматы и ТРЦ MEGA Silk Way в Нур-Султане Общая коммерческая площадь: 201,3 тыс. кв. м
Нурлан Смагулов (№10 рейтинга богатейших бизнесменов и №6 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan) является единственным собственником сети ТРЦ MEGA, в которую входят MEGA Alma-Ata и MEGA Park в Алматы и MEGA Silk Way в Нур-Султане.
Выручка сети в 2018 году выросла на 19,6% по сравнению с 2017-м (23,2 млрд тенге).
2. Тимур и Динара КулибаевыПредполагаемая выручка: 17,6 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Mercury Properties» Объекты: в Нур-Султане – БЦ «Вега», по 50% в ТРЦ «KeruenCity Астана», БЦ Marden, торговой галерее Talan Towers, доли в ТРЦ Keruen, БЦ «КМГ», БЦ «МБЦ», БЦ «Лукойл», БЦ Emerald Tower (92% блока «А»); в Алматы – БЦ Almaty Towers, ТРЦ «Спутник», БЦ Baykonyr, БЦ на Абылай хана, 77, Чайковского, 95 и Назарбаева, 130, по 50% в ТРЦ Globus, БЦ Globus, ТРЦ Promenade, ТЦ «Аэровокзал», БЦ «Стандарт», доли в ТРЦ Forum Almaty, ТЦ Car City, ТЦ «Пассаж»; в Шымкенте – БЦ «Кайнар» Общая коммерческая площадь: 245,5 тыс. кв. м
В начале 2018 года ТОО «Mercury Properties», конечный контроль над которым принадлежит Тимуру и Динаре Кулибаевым (оба – №3 рейтинга богатейших бизнесменов, а первый также №1 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan), стало владельцем 90% ТРЦ Forum Almaty общей площадью около 150 тыс. кв. м. Техническое открытие ТРЦ состоялось в октябре 2018-го.
Кроме того, в минувшем году компания приобрела 70% БЦ «Лукойл» в Нур-Султане и БЦ «Кайнар» в Шымкенте.
В портфеле компании также есть активы в Актау – БЦ «Звезда Актау», доли в БЦ «Выставочный центр», БЦ «Тениз», ТРЦ «Астана»; в Актобе – 50% в ТРЦ «KeruenCity Актобе» (бывший ТРЦ «MEGA Актобе»); в Атырау – БЦ «Каспий» и ТЦ Baizaar Mall (50%-ная доля в нем была приобретена в 2018 году).
3. Серик ТульбасовПредполагаемая выручка: 10,13 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: TS Development, Real Estate & Construction Group, TS Development Shymkent Объекты: ТРЦ Dostyk Plaza в Алматы, ТРЦ Shymkent Plaza в Шымкенте Общая коммерческая площадь: 77 тыс. кв. м
Серик Тульбасов (№20 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет ТРЦ Dostyk Plaza в Алматы, открытым в 2014 году, и ТРЦ Shymkent Plaza, запущенным в конце 2016-го. Совокупная площадь объектов составляет 182,4 тыс. кв. м. Выручка увеличилась на 36,9% по сравнению с предыдущим годом в связи с включением в этом году в наши расчеты объектов в Шымкенте.
4. Айдын РахимбаевПредполагаемая выручка: 8,3 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «BI Property» Объекты: БЦ «Номад», БЦ «Аффари», БЦ «Байтерек», БЦ VIVA Plaza, БЦ Green Tower, БЦ BI University, БЦ Noble, БЦ Milano, офисные помещения в отеле Hilton Astana – все в Нур-Султане Общая коммерческая площадь: 92,8 тыс. кв. м
BI Property основано в 2014 году и является подразделением строительной компании BI Group, управляющим объектами коммерческой недвижимости. Крупнейший акционер – Айдын Рахимбаев (№11 рейтинга богатейших бизнесменов и №9 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan). В 2018 году компания завершила строительство БЦ Noble, расположенного вблизи павильона Expo-2017 и напротив БЦ «Байтерек» (год постройки – 2017-й). В этом году она завершает строительство БЦ «Аура 2» (общая площадь – 27 349 кв. м), БЦ со встроенными помещениями «Лазурный» (4305 кв. м), а также БЦ Forum (2157,6 кв. м) и ТРЦ Green Mall (30 787 кв. м), находящихся в составе МФК «Зеленый квартал».
5. Габит Бейсенбаев
Предполагаемая выручка: 8,2 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Grand Park Ltd», ТОО «Armada Ltd» Объекты: ТРК Grand Park, ТЦ «Армада», ТЦ «Золотой базар» в Алматы Общая коммерческая площадь: 200 тыс. кв. м
Габиту Бейсенбаеву и его семье принадлежат крупнейший в стране ТРК Grand Park общей площадью 250 тыс. кв. м, крупнейший торговый комплекс товаров для дома ТЦ «Армада» – 100 тыс. кв. м, ювелирный гипермаркет «Золотой базар» – 8500 кв. м, открывшийся в ноябре 2015-го.
6. Булат УтемуратовПредполагаемая выручка: 6,7 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Global Development Объекты: БЦ Park View Tower, БЦ Prime Business Park, БЦ «Тан» – в Алматы; БЦ «Жартас», Talan Towers – в Нур-Султане Общая коммерческая площадь: 64,6 тыс. кв. м
В начале 2018 года Булат Утемуратов (№2 рейтингов богатейших и самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan) продал 8000 кв. м в торговой галерее Talan Towers в Нур-Султане ТОО «Кипрос» и ADD Capital. Сумма сделки не разглашается, но известно, что в проект было инвестировано $430 млн. Общая площадь застройки Talan Towers – 120 тыс. кв. м, из них 46 тыс. кв. м относятся к ТРЦ и БЦ Talan Towers Offices, управляемым Global Development.
7. Кайрат БоранбаевПредполагаемая выручка: 5,8 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: компания по управлению активами «Алмалы» Объекты: ТРЦ Esentai Mall, БЦ Esentai Tower, ТРЦ «Алмалы» – все в Алматы Общая коммерческая площадь: 40 тыс. кв. м
Кайрат Боранбаев (№13 рейтинга богатейших бизнесменов и №10 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan) на паритетных началах с Сержаном Жумашовым (№29 и №25 соответственно) владеет БЦ Esentai Tower и ТРЦ Esentai Mall. Также бизнесмен является единственным владельцем подземного ТРЦ «Алмалы» общей площадью 25 тыс. кв. м. Объект с августа 2017 года находится на реконструкции, окончание работ планируется на III квартал 2019 года. Работами занимается компания «Базис ремстрой».
7. Сержан ЖумашовПредполагаемая выручка: 5,8 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Capital Partners Объекты: ТРЦ Esentai Mall, БЦ Esentai Tower в Алматы Общая коммерческая площадь: 32 тыс. кв. м
Сержан Жумашов – мажоритарный владелец девелоперской компании Capital Partners (40% – у турецкого бизнесмена Бурака Оймена). Владеет долями в ТРЦ Esentai Mall и БЦ Esentai Tower. К проектам, реализованным Capital Partners, относятся БЦ «Метрополис» и ТРЦ «Метрополис» в Москве, БЦ AFD и БЦ CDC в Алматы.
В 2018 году приблизительная выручка от коммерческой недвижимости составила 5,8 млрд тенге, что на 7,4% больше, чем в предыдущем году (5,4 млрд тенге).
9. Семья МукашевыхПредполагаемая выручка: 5,58 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Eurasia RED Объекты: ТРЦ «Апорт», БЦ SAT Business в Алматы Общая коммерческая площадь: 114,5 тыс. кв. м
Семье Мукашевых (№24 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) принадлежит девелоперская компания Eurasia RED, в портфеле которой бизнес-центры SAT Business и сеть ТРЦ «Апорт» в Алматы.
10. Александр БеловичПредполагаемая выручка: 5,55 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: корпорация «Базис-А» Объекты: БЦ «Нурлы Тау», бизнес-центр «Легур» в Алматы; БЦ Q, БЦ Q-2, БЦ «На Водно-зеленом бульваре», БЦ Millenium в Нур-Султане Общая коммерческая площадь: 77 тыс. кв. м
Основатель корпорации «Базис-А» Александр Белович (№12 рейтинга богатейших бизнесменов и №15 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan) совместно с сыном Павлом (№34 рейтинга богатых) владеют строительной корпорацией «Базис-А». Общая коммерческая площадь управляемых объектов составляет 77 000 кв. м, приблизительная выручка – 5,55 млрд тенге.
