Как дольщику купить квартиру в ипотеку с гарантией

Купить квартиру в ипотеку в строящемся доме без дополнительного залога теперь стало возможным. Отныне дольщикам гарантируют при наступлении гарантийного случая завершить строительство и передать долю в жилом доме. Также недавно был разработан новый продукт — гарантирование кредитов дольщиков на приобретение доли в жилом доме.

Так работает Закон о долевом участии в жилищном строительстве, вступивший в силу два года назад. Изменения в Закон 2016 года были призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. В связи с чем, на рынке долевого строительства появился новый игрок — АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» (ФГЖС), который входит в состав холдинга «Байтерек». Данный государственный орган дает гарантию завершения строительства жилого дома и защищает интересы дольщиков, если наступит гарантийный случай.

Какие риски для дольщиков покрывает гарантия Фонда

Гарантия завершения строительства

Согласно информации ФГЖС, гарантия Фонда представляет собой обязательство Фонда по завершению строительства жилого дома при наступлении гарантийного случая и передачу дольщикам их квартир. В этой связи, риски дольщика по незавершению либо несвоевременному завершению строительства жилого дома по причинам неисполнения застройщиком и его уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, покрываются данной гарантией Фонда. Кроме того, ввиду проведения инжиниринговой компанией мониторинга за ходом строительства, а также целевым использованием денег дольщиков, будет обеспечено соответствующее качество вводимого в эксплуатацию жилого дома.

При нарушении срока сдачи в эксплуатацию дома либо нецелевого использования денег по прогарантированным Фондом объектам дольщик должен будет обратиться в Фонд с заявлением. В соответствии с положениями Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» решение Фонда о возможном наступлении гарантийного случая может быть принято по результатам письменного заявления дольщика. В последующем сведения дольщика подлежат проверке со стороны Фонда на предмет установления факта наступления гарантийного случая.
При установлении Фондом факта наступления гарантийного случая, а именно, при неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, на следующий рабочий день, после дня принятия Фондом соответствующего решения, Фонд уведомляет всех заинтересованных лиц о факте наступления гарантийного случая путем размещения информации на официальном сайте Фонда, а также в других СМИ.

Гарантия займов дольщиков

На сегодняшний день Фонд не только гарантирует сдачу дома в эксплуатацию. Для стимулирования долевого строительства и ипотечного кредитования разработан новый продукт — гарантирование кредитов дольщиков на приобретение доли в жилом доме (жилом здании).
Данный механизм гарантирует займы дольщиков, участвующих в финансировании строительства многоквартирных домов, без привязки к территориальной единице, стоимости и классу жилья. ФГЖС будет гарантировать кредиты дольщиков, выданные только на доли в объектах, завершение которых гарантировано Фондом. Это позволит получать займы на приобретение жилья в строящемся доме без дополнительного залога. Срок гарантии Фонда — до ввода объекта строительства в эксплуатацию.

— Это абсолютно новый и уникальный продукт, не имеющий аналогов в СНГ, — считает председатель Фонда Данияр Жумашов. — Механизм позволит выбрать жильё, соответствующее финансовым возможностям нашего гражданина, и в целом увеличить доступность жилья населению.

Отныне любой гражданин может оформить ипотеку в банке на покупку строящегося жилья без дополнительного залога. Жилой комплекс должен иметь гарантию Фонда на завершение строительства. В первую очередь необходимо обратиться к застройщику, затем выбрать подходящую квартиру, обратиться в банк и получить кредит. Первоначальный взнос — 30% от планируемой стоимости. В последующем в качестве залога выступает приобретённое жильё.

Пока достигнуто соглашение только с Банком ЦентрКредит. Руководство Фонда ведёт переговоры и с другими банками второго уровня, которые предоставляют ипотеку населению. В ближайшее время 8-9 банков выразили готовность сотрудничать с Фондом.

Вкладчиками программы гарантирования займов дольщиков являются строительные компании. Чтобы стать её участником, застройщик вносит в Фонд 2% от стоимости строящегося проекта. Фонд в состоянии взять под гарантию объекты ценой до 200 млрд тенге. Участниками программы уже стали 7 строительных компаний, под гарантией Фонда находятся 11 проектов. По информации ФГЖС, на сегодняшний день 80 строительных компаний Казахстана изъявили желание присоединиться к данной программе.

Нужна ли застройщикам гарантия Фонда?

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова, говоря о получении гарантий ФГЖС на завершение строительства, подчеркивает, что такая гарантия доступна не всем стройкомпаниям.
— Сама процедура получения гарантии от Фонда гарантирования подразумевает большие требования к застройщикам, — говорит она. — Для получения гарантии застройщикам требуется опыт работы не менее 3 лет, результаты выполнения построенных жилищных площадей, безубыточную деятельность за последние два финансовых года, соответственно, не всем застройщикам удается получить гарантию от Фонда гарантирования. Поэтому дольщики, которые будут покупать квартиры у застройщиков, получивших гарантию от Фонда, будут защищены от незавершения строительства. Таким образом, рынок долевого строительства в Казахстане будет намного профессиональней и не будет незаконченных объектов.

Директор Ассоциации считает, что в частности по Карагандинской области компании, которые занимаются строительством жилья, подходят под требования Фонда гарантирования.
— Многие застройщики прошли процедуры получения гарантии, другие застройщики, которые заинтересованы в получении гарантии, занимаются подготовкой необходимых документов. В общем плане, застройщики положительно относятся к данной программе, то есть в регионах стремятся получить гарантию, — говорит Наиля Каирбекова.

Между тем председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков считает, что застройщики не будут стремиться получать гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства.
— Зачем им это нужно, если они в форме ЖСК заключают договоры, в форме предварительных договоров, договоров купли-продажи, ещё даже при не начавшемся строительстве?!

Общественник считает, что долевое строительство в Казахстане будет развиваться, если застройщики будут соблюдать Закон о долевом участии в жилищном строительстве.
— Я считаю, что долевое строительство — самый защищенный способ приобретения жилья для граждан, так как регулируется Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве». В нем четко сказано, что все застройщики, которые строят объекты за счет привлечения денег дольщиков, должны заключать только договоры о долевом участии. Тем не менее, нарушая Закон, все застройщики сегодня перешли на ЖСК, заключают предварительные договоры, договоры инвестирования и так далее. А Закона о долевом строительстве надо придерживаться, иначе упадут объемы строительства. Поэтому использование только типового договора о долевом участии, вкупе с работой Фонда гарантирования долевого участия в строительстве, могут защитить дольщиков. Надо заставить всех застройщиков заключать только типовой договор о долевом участии.

Повысится ли цена прогарантированных объектов

Как сообщают в ФГЖС, удорожание стоимости жилья по причине получения гарантии Фонда не должно происходить ввиду того, что застройщик и его уполномоченная компания для получения гарантии Фонда оплачивают только сумму гарантийного взноса, не превышающую 10% от стоимости проекта строительства и комиссию за рассмотрение заявки на предоставление гарантии Фонда, сумма которой также незначительна по отношению к затратам застройщика и уполмномоченной компании по строительству жилого дома.

— Дольщики при покупке квартиры не увидят повышение цен на новое жилье из-за гарантийного взноса, — говорит директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова. — Гарантийный взнос не такой большой и составляет 2% от сметной стоимости, что практически не повлияет на цену за квадратный метр жилья.
Общественник Виктор Сыздыков так же не думает, что получение гарантий Фонда может повысить стоимость строительства, если в ценовой политике предложений и спроса будут активно участвовать и регулировать этот рынок и МИО.

— Цена не должна повыситься, так как по Закону о долевом участии деньги кладут в банк второго уровня, и они оплачиваются только по окончании строительства. Они имеют право взять кредит по рыночным законам. То есть ты берешь кредит, строишь дом, а потом тебе вот эти деньги перечисляют уже, собранные готовые, 100%. И это нормально.

Какие проекты получили гарантию Фонда

Карима Апенова, информационная служба kn.kz