Последствия ограничений на рынке недвижимости через призму статистики
Фото: Максим Морозов
Запрет на строительство эконом-жилья, введённый в Алматы в конце 2024 года, представляет собой важный шаг в градостроительной политике города. Новый регламент, устанавливающий минимальные стандарты комфорт-класса для новостроек (например, минимальная площадь квартиры – 35 м², обязательные балконы и парковочные места), направлен на повышение качества городской застройки и решение инфраструктурных проблем. Однако, наряду с этим, ограничения оказывают заметное влияние на рынок недвижимости, финансовую доступность жилья и бизнес-модели строительных компаний,сообщает inbusiness.kz.
В данной статье будут проанализированы возможные последствия введения запрета и его влияние на рынок жилья, его доступность и влияние на застройщиков города Алматы.
Сокращение предложения и рост цен
Запрет на строительство жилья эконом-класса может повлечь за собой последующее сокращение предложения в самом доступном сегменте рынка недвижимости. По данным Colliers Kazakhstan, на конец 2024 года около 9% новых жилых комплексов в Алматы относились к эконом-классу. С введением новых правил этот сегмент фактически исчезает, что усугубляет существующий дефицит жилья на рынке города Алматы.
Ограничение предложения на фоне высокого спроса может привести к росту цен, особенно в нижнем ценовом сегменте. Увеличение себестоимости строительства, связанное с новыми стандартами, дополнительно подталкивает стоимость квадратного метра к росту. Ожидается, что цены на доступные квартиры могут значительно вырасти, без учета потенциального увеличения ставки налога на добавленную стоимость (НДС), предполагаемого к внедрению в ближайшее время, делая покупку жилья менее достижимой для молодых семей и семей с ограниченным доходом.
Рост спроса на аренду и вторичный рынок
Рост цен на новые квартиры может привести к повышению спроса на арендное жильё и усилению интереса к вторичному рынку, включая более старый жилой фонд и ранее построенные квартиры эконом-класса. Данная взаимосвязь обусловлена наблюдаемой устойчивой корреляцией между арендными ставками и ценообразованием на вторичном рынке недвижимости. В результате вторичное жильё становится единственным доступным вариантом для многих покупателей, что потенциально приведёт к росту цен в данном сегменте.
По предварительным данным, запрет на строительство жилья эконом-класса в Алматы, вероятно, уже отразился на первичном рынке. После резкого роста цен в конце 2023 – начале 2024 года, вызванного повышенным спросом на доступные квартиры, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 7,3% в течение следующих двух кварталов, когда завершались продажи проектов эконом-класса. К 4К 2024 года цены выросли на 6%, что потенциально указывает на формирующийся дефицит в нижнем сегменте. На начало 2025 года средняя стоимость квадратного метра стабилизировалась на уровне 458 тыс. тенге после периода волатильности. Данная динамика в совокупности с предыдущими колебаниями цен наглядно демонстрирует, как исключение эконом-жилья из рынка потенциально создаёт дополнительное ценовое давление и может снизить общую доступность жилья.
Влияние на строительный бизнес
Нововведения создают преимущества для крупных строительных компаний, располагающих достаточным капиталом для реализации проектов комфорт- и бизнес-класса. Данное обстоятельство обусловлено тем, что крупные застройщики имеют больше финансовых возможностей для соблюдения новых стандартов качества, могут эффективнее управлять затратами за счет масштаба проектов и имеют более стабильные отношения с финансовыми институтами для привлечения необходимого капитала. Мелкие застройщики, в свою очередь, сталкиваются с финансовыми трудностями и рисками ликвидности. Данная ситуация может привести к консолидации рынка и постепенному вытеснению небольших игроков.
Кроме того, девелоперы вынуждены пересматривать свои бизнес-модели, ориентируясь на более дорогие и капиталоёмкие проекты. Переход от строительства эконом-жилья к реализации проектов комфорт-класса требует более значительных инвестиций и удлиняет сроки окупаемости.
Также новые стандарты строительства объективно повышают себестоимость квадратного метра. Девелоперы сталкиваются с необходимостью включения в проекты дополнительных инфраструктурных решений, таких как подземные паркинги, благоустройство территорий, степень отделки, энергоэффективные технологии и дополнительные удобства для жителей. При этом покупательская способность населения ограничена, что потенциально может сдерживать возможности повышения цен. В свете вышеуказанных факторов ожидается возможное сокращение маржинальности строительных проектов.
Позитивные аспекты новых ограничений
Несмотря на очевидные сложности, введение новых стандартов также несет значительные преимущества для города и его жителей. Важным аспектом является развитие городской инфраструктуры и повышение качества жизни жителей. Обязательное наличие балконов, увеличенная площадь квартир и более просторные дворовые территории могут создать более комфортные условия для семейного проживания. Кроме того, более качественные строительные материалы и современные инженерные решения также будут способствовать повышению безопасности и комфорта жителей.Более высокие стандарты строительства также способствуют формированию гармоничного архитектурного облика города. Важным преимуществом является энергоэффективность: использование современных материалов и технологий могут привести к значительному снижению эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе.
Заключение
Ограничения на строительство эконом-жилья в Алматы представляют собой возможный вызов как для граждан, так и для рынка недвижимости. С одной стороны, они способствуют улучшению стандартов городской застройки, с другой – создают финансовые барьеры для части населения. Активное участие государства в реализации программ доступного жилья и поддержке застройщиков поможет смягчить негативные последствия. Взвешенный комплексный подход позволит сохранить стабильность рынка недвижимости Алматы и обеспечить доступным жильём все категории граждан.
Автор Мухамедсултан Жандар
Источник inbusiness.kz