Безопасно ли купить квартиру через жилищный кооператив?

Дороговизна банковских займов, трудности с подтверждением дохода и другие сложности вынуждают граждан искать альтернативные способы покупки жилья. Одним из таких способов, существующих на рынке недвижимости сегодня, является жилищный кооператив. Какие виды кооперативов помогают купить жилье, насколько безопасна такая форма приобретения недвижимости, рассмотрим подробнее.

Бум жилищно-строительных кооперативов пришелся на 80-е годы. Тогда в СССР многие смогли улучшить свои жилищные условия именно благодаря кооперативам. Но перестройка изменила ситуацию — обвал экономики, развал страны, и жилищно-кооперативное движение стало ассоциироваться с мошенничеством. В начале 2000-х жилищные кооперативы стали вновь возрождаться, появились различные их виды, и, следовательно, цели.

Жилищно-строительный кооператив

ЖСК стали появляться в период финансового кризиса ЖСК представляет собой объединение граждан, целью которых является строительство конкретного многоквартирного дома и его последующее обслуживание, то есть по окончании строительства ЖСК выполняет функцию товарищества собственников жилья.

В Казахстане ЖСК как организационно-правовая форма объединения граждан стала распространяться в период финансового кризиса 2008-2010 годов, когда строительные компании не смогли достроить дома и ответить по своим обязательствам. И тогда дольщики проблемных объектов начали объединяться в кооперативы с целью достроить свои дома.

Однако председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков считает, что в Казахстане нет ЖСК в чистом виде.

— Жилищно-строительные кооперативы в том виде, в котором они создаются для решения вопросов проблемных домов, — это искусственная форма, — говорит общественник. — Сейчас нет такого объединения людей, созданного как в советское время, для строительства дома. Почему? Потому что местному исполнительному органу, от этого ничего «не перепадает». МИО не выгодно помогать ЖСК, созданному людьми самостоятельно. Нельзя у ЖСК, у объединившихся людей, взять какие-то «откаты». Потому что у них нет лишних денег, есть только собранные. Кооперативу надо землю бесплатно выдавать, помогать, при этом ничего не получая взамен. Но у нас, надо прямо говорить, чиновники не привыкли так работать. Получение хорошего района земли, где близко к коммуникациям, а не где-то в степи, ведь это экономия большая, зависит от МИО. Конечно, ЖСК, созданному простыми жителями, гражданами РК, — это «не светит». Без хороших «подмазываний» это не работает вообще. Если уже на то пошло ЖСК — это самая безопасная форма, если бы всё честно было. Но вам не дадут построить. Мало того, что плохое место дадут, так еще и будут препятствовать и «выжимать» с вас все время.

— Вывод такой, — продолжает Виктор Корнеевич, — если со времени выхода Постановления Правительства РК № 1039 от 2007 года , которым и предусматривалось создание ЖСК для проблемных домов, как решение проблемы их дольщиков, количество проблемных домов не уменьшилось, а только увеличилось, ведь сейчас только по столице, по данным самого акимата, их 52, значит, само это ППРК не решило проблему, а усугубило её. Мы считаем его коррупционным и уводящим от ответственности должностных лиц застройщиков и акимата с перекладыванием её на ЖСК, то есть на самих дольщиков. Да ещё и с возложением на людей дополнительных расходов на достройку уже оплаченных ими домов.

Между тем в столице есть пример успешного ЖСК, а именно, жилой комплекс «Венский квартал», который в 2013-2015 годы представлял собой ЖК ExpoTown, проблемный объект всем известной столичной компании «Азбука жилья», которая обанкротилась, не исполнив обязательства перед дольщиками.

В июле 2015 года по рекомендации столичного акимата был создан жилищно-строительный кооператив «Экспо Таун Успех» (ЖСК), состоящий из обманутых дольщиков ExpoTown. Прокуратурой столицы был подан иск в суд в интересах ЖСК, и в феврале 2016 года по решению суда для завершения строительства объект передали в управление ЖСК вместе со всей документацией. С этого времени ЖСК начал строительство с поддержкой акимата.

— ЖСК «Венский квартал» — это не пример ЖСК созданного с нуля, а достройка проблемного объекта, — говорит Виктор Сыздыков. — «Венский квартал» получился, потому что, это элитный жилой комплекс и контингент там достаточно денежный. Они в итоге сами стали крупным застройщиком и смогли достроить. Не все так смогут.

Потребительский кооператив

Под вывеской потребительского кооператива может скрываться финансовая пирамидаПК представляет собой добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов. Кооперативы, образованные для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляются членам кооператива, называют жилищными.

Суть деятельности таких кооперативов в следующем: несколько пайщиков объединяются, каждый вносит определенную сумму в единый фонд, и на эти средства приобретается квартира для первого пайщика, которая оформляется на кооператив. Пайщику же жилье выдается на основании договора аренды. Собственником квартиры он становится только после полного погашения стоимости квартиры. Затем накапливаются средства для второго пайщика, — к тем деньгам, которые остались в фонде после покупки первой квартиры, добавляются деньги новых членов кооператива, а также деньги, которые начинает возвращать первый пайщик. При накоплении необходимой суммы, покупается квартира. По аналогии копится сумма для следующих в очереди пайщиков. Чем больше новых членов приходит в кооператив, тем быстрее приобретаются квартиры. Однако насколько может затянуться ожидание для следующего пайщика не может предугадать никто.

Невысокой популярности потребительских кооперативов, как схемы покупки недвижимости, способствуют частые случаи мошенничества в данной сфере. Под вывеской потребительского кооператива может скрываться финансовая пирамида. Если говорить о конкретных фактах,  в Департаменте полиции г. Нур-Султан, рассказали, что в феврале 2017 года на территории столицы организована деятельность финансовой пирамиды в форме потребительского кооператива «Единый выбор», деятельность которого заключалась в привлечении денежных средств от населения под видом приобретения недвижимости для нужд пайщиков кооператива. ПК привлечены более 100 пайщиков, с которыми заключены договоры. На сегодняшний день с заявлением обратились 16 пайщиков о привлечении к уголовной ответственности учредителей ПК, от которых получены паевые взносы на общую сумму 85 125 000 тенге.

В целях снижения риска создания финансовых пирамид в Казахстане предлагают упразднить жилищные кооперативы как форму объединения граждан. Так проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» вместо жилищных кооперативов как формы объединения граждан предлагают оставить только жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

В связи с этим некоторые жилищные кооперативы, работающие на территории Казахстана, в настоящее время спешно официально переименовываются в «потребительские кооперативы», деятельность которых остается в рамках закона.

Почему покупают жилье через кооператив?

Житель Караганды Жаксылык Иманкулов в феврале 2019 года через весьма популярный в Казахстане потребительский кооператив купил 3-комнатную квартиру стоимостью 19 300 000 тенге.

— Мне не дали ипотеку в банке, так как я не смог подтвердить официально свой доход, да и платить большие проценты не хотелось, — рассказывает он. — Знакомый рассказал про жилищный кооператив, я долго взвешивал все «за» и «против», и все же рискнул и стал пайщиком кооператива. Через полгода мне купили квартиру, которую я хотел.

Карагандинец рассказал, из каких выплат состоит ежемесячный платеж пайщика.

Пример расчета покупки квартир через кооператив

Советы юриста

Между тем председатель карагандинского общества по защите прав потребителей «Гарант» Жаслан Айтмаганбетов рекомендует осторожно относиться покупке недвижимости через кооператив.

— Первое, что надо понять, у каждого потребительского кооператива свой договор, — говорит юрист. — Говорить однозначно за всю систему невозможно. Могу рассказать про один кооператив, который я рассматривал. Там хитрости такие. Они указывают, что каждый, кто участвует в покупке жилья, вносит определенные суммы, так называемые членские взносы. Понятно, что сумма за квартиру — это одно. Но есть еще такая услуга, как оплата за деятельность кооператива. И они в договоре хитро прописали, что имеют право самостоятельно принимать решение об увеличении или уменьшении этой суммы. Так человек, который обратился ко мне, внес в кооператив сумму порядка 3 миллионов тенге и должен был позже донести около 7 миллионов тенге, чтобы купить квартиру. Но потом руководство кооператива в одностороннем порядке меняет сумму ежемесячных взносов, которые оплачивают пайщики. То есть руководители составляют протокол и большинством голосов решают этот вопрос. То есть это первое, что мне не понравилось.

Еще одна хитрость. Тот пайщик получается на самом деле вначале заплатил 3 миллиона тенге, а они попросили в договоре и документах указать 2 400 000, то есть 600 000 тенге мимо кассы пропустили. Они сослались на налоги и предложили указать в договоре 2 400 000 тенге.

И самый главный момент — отсутствуют какие-либо государственные или банковские гарантии. Пайщики вносят денежные средства постоянно, ежемесячно. А потом в какой-то момент кооператив может остаться без денег, закрыться или еще что-то может случиться. И с кого теперь людям требовать свои деньги? Меня смущает, что отсутствует какое-либо страхование, что кто-то за них ответит, и кто-то за них эти деньги предоставит.

Я понимаю, вроде бы все замечательно. Члены кооператива делают взносы, таким образом, аккумулируются денежные средства, которые идут на покупку очередного пая. И вдруг кто-нибудь взял и не скинул деньги. И начинаются с ним тяжбы. Мы же не знаем, что может произойти. Может быть, деньги эти снимет кто-нибудь, и потом судись и доказывай, правильно они их сняли или неправильно, кому они квартиру купили, за какую сумму. Механизм вроде как понятен. Они на должника подают в суд, забирают у него квартиру, взыскивают. Но на сколько лет может затянуться эта судебная тяжба? И потом, часть денег еще должна будет уходить на существование кооператива. В общем, много подводных камней.

Я бы, честно говоря, может и сказал бы, что это такая схема покупки жилья безопасна, если бы это было при следующих обстоятельствах. Был четкий регламентированный договор. Был доступ всех членов кооператива к информации по счетам. Раз они пайщики, то они должны видеть, как идет накопление средств. И самое главное — финансовая гарантия. Если кооператив обанкротится, то у них будет откуда-то выплата. Или какие-то другие финансовые процедуры. Люди должны быть уверены, что при любых обстоятельствах, даже если им не выдадут квартиру, они получат свои деньги. Вот это самое главное. Если гарантия будет обеспечена, то я особых проблем не вижу. А отсутствие гарантий всегда настораживает.

В потребительских кооперативах же считают, что схема покупки квартиры таким способом прозрачна и безопасна.

— По поводу гарантии могу ответить следующее, — говорит пайщик одного из потребительских кооперативов Танзиля Омарова. — Во-первых, жилищный кооператив — это потребительский кооператив, некоммерческая организация. Кооператив может закрыться только в том случае, если абсолютно все пайщики выйдут из кооператива. Если хотя бы один пайщик скажет, что согласен остаться, то организация не закроется. По закону деньги кооператива могут быть потрачены только на покупку недвижимости и возврат всех паевых взносов. Если пайщик решил выйти из кооператива, то ему возвращаются все его взносы, внесенные за время участия в ЖК. Пайщик рискует только вступительным взносом. Покупка квартиры через кооператив хороша тем, что здесь не смотрят на кредитную историю, пенсионные отчисления. Например, в нашем кооперативе достаточно 35% от стоимости жилья и удостоверение личности. Если первоначального взноса нет, то его можно накапливать на счете кооператива. Зато не надо переплачивать огромные проценты банку как при ипотеке. Если со временем пайщик захочет, скажем, расшириться или поменять место жительства, то он может по договору цессии свою квартиру переуступить какому-нибудь другому пайщику, которого устраивает эта квартира. Кооператив вернет первому пайщику деньги.

Таким образом, прежде чем покупать квартиру через потребительский кооператив, нужно тщательно изучить устав кооператива, его репутацию и особенно договор, предлагаемый на подпись.

Карима Апенова

Источник kn.kz