В связи с девальвацией тенге и введением чрезвычайного положения из-за пандемии коронавируса казахстанский рынок недвижимости всколыхнула волна страхов и опасений. Редакция узнала у экспертов рынка, чего ожидать в сложившейся ситуации, как могут измениться цены и когда ситуация стабилизируется.
Арман Байганов, экономист:
— В Казахстане сложилась по-настоящему чрезвычайная ситуация. Разумеется, к совершению крупных покупок многие будут подходить с осторожностью. Количество сделок купли-продажи жилья существенно сократится. В целом в РК деловая активность снизится до минимума. Потребительский спрос, вероятнее всего, упадёт на 20–30 %. Исходя из этого, многие, особенно это касается сектора сервисных услуг, окажутся в тяжёлой ситуации. Второй момент, влияющий на снижение числа сделок, – это дорогие займы из-за высокой базовой ставки Нацбанка (12 %.).
На первичном рынке последует увеличение стоимости жилья до 5 % в течение года из-за девальвации тенге, учитывая порядка 60-процентное импортосодержание строительства. Соответственно, вырастет себестоимость жилья. В убыток застройщики продавать не станут и, возможно, захотят переждать момент. Цены на вторичное жильё в тенговом эквиваленте, думаю, останутся без изменений. В сегменте аренды возможно снижение ставок, так как некоторые студенты могут уехать домой, а также из-за снижения платёжеспособности населения, занятого в частном секторе.
Что касается курса, то примерно до июня-июля мы можем наблюдать вариативность до 450 тенге за доллар. При этом даже с учётом укрепления он не будет ниже 400 тенге. На прежние 380 тенге мы уже не выйдем. Нужно помнить о паритете с российским рублём 1:6. Плюс базовая ставка. Рано или поздно, когда нефть будет расти в цене, БС придётся снижать, а это также не даст укрепления тенге. У России есть потенциал, поскольку они не поднимали базовую ставку, а мы должны конкурировать с нею для поддержки своего бизнеса.
В целом нужно понимать, что курс на уровне 380–390 тенге за доллар сдерживали искусственно, что плохо для экономики Казахстана. Наиболее оптимальный – 440–450 тенге за доллар, это объективный фактор. На мой взгляд, улучшение мировой ситуации в сырьевой сфере, а следовательно, и в Казахстане мы увидим только во втором полугодии-конце года.
Елена Грива, эксперт рынка недвижимости, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при ЕОЭС:
— Ситуация очень неоднозначная. Чтобы понять, что произойдёт на рынке жилья, нужно учитывать факторы спроса, к которым относится платёжеспособность населения, складывающаяся от уровня доходов, тенденции их изменения. У части граждан средства есть, учитывая, что они планировали покупку и хранили их в долларах. С другой стороны, из-за повышения базовой ставки Нацбанком и, как следствие, повышения процентов по займам БВУ мы столкнёмся с недоступностью кредитных средств.
Следующий фактор – наличие областей выгодного инвестирования свободных денег. Чаще всего казахстанцы инвестируют в недвижимость. Здесь, я считаю, тенденция продолжится, особенно на фоне падения акций различных компаний. Изменения активности на рынке жилья в связи с коронавирусом я не вижу: встречи продолжаются, сделки заключаются.
Что касается влияния девальвации на рынок недвижимости, то для защиты и сохранения средств люди могут прибегнуть к старому и надёжному способу – покупке жилья. Это мы наблюдали и в 2008 году. Те, кто получил подтверждение в банках, будут ускорять сделки, пока БВУ не повысили процентные ставки по ипотеке. Сейчас многие продавцы жилья хотят повышать цены, однако это грозит переходом их объектов в неликвидные и заморозке сделок. Кроме того, к лету ситуация стабилизируется, и, скорее всего, придётся продавать объект дешевле, чем сейчас.
Продавцам при наличии покупателя я советую идти на сделку. То же самое касается и покупателей. Я не рекомендую никому отказываться от своих планов. В ближайшие 1-2 месяца можно спокойно совершать сделки. Однако не исключаю возникновения отложенного спроса на 1–4 месяца. Таким образом, в мае-июле сделки продолжатся в обычном ритме.
Юрий Дорохов, PR-директор компании BI Group:
— По нашим прогнозам, если в этом году курс доллара вырастет более чем на 25 %, недвижимость на первичном рынке может подорожать примерно на 12.5 % за год. Исторический опыт показывает, что корреляция примерно такова. Например, во время девальвации 2015-го, когда в течение полугода курс вырос со 187 до 345 тенге (на 85 %), стоимость одного квадратного метра увеличилась с 250 тыс. до 355 тыс. тенге (рост на 40 %).
Это связано с тем, что в строительном секторе велика доля импортных составляющих. Если курс продолжит расти в течение года, квартиры будут постепенно дорожать исходя из динамики себестоимости импортируемых материалов. В целом вложения в недвижимость в период турбулентности в экономике и колебания курса доллара – проверенная временем схема, помогающая, во-первых, сохранить капитал, во-вторых, приумножить его в условиях неопределённости на рынках, когда другие инструменты бессильны. Мы ожидаем, что на первичном рынке активность покупателей сохранится.
Отметим, вчера, 16 марта, в Казахстане начал действовать режим чрезвычайного положения из-за коронавируса. Ещё раньше, 9 марта, цена нефти на азиатских рынках обвалилась более чем на 31 % из-за того, что страны ОПЕК не смогли договориться с другими производителями нефти о сокращении добычи. С 9 по 16 марта тенге ослаб на 51 тенге, с 385 до 436 тенге. Сегодня на утренних торгах KASE в 11:00 доллар стоил 435.73 тенге.
В свою очередь, Нацбанк заявил, что ухудшение как внешних, так и внутренних фундаментальных факторов – новая экономическая реальность для Казахстана, к которой необходимо адаптироваться:
- Такой ситуации, как сейчас, Казахстан и мир ещё не переживали. Это не просто резкое снижение цен на нефть, это и риск замедления мирового ВВП в результате пандемии коронавируса. Если раньше базовый сценарий предполагал цены на нефть на уровне 60 долларов за баррель, то теперь показатель снижен до 35.
- Сегодня курс тенге скорректировался под воздействием значительного ухудшения внешних фундаментальных факторов. Национальный банк в течение прошлой недели следил за ситуацией и смягчал падение тенге. Но то, что происходит сейчас на внешних рынках, – это новая экономическая реальность.
- Удержание неминуемо привело бы к значительному снижению золотовалютных резервов страны, долларизации, кризису ликвидности и к ещё большему ухудшению ситуации в экономике. На текущий момент сложно делать прогнозы. Негативные сценарии на рынке нефти уже реализовались. В дальнейшем цены на сырьё будут складываться в зависимости от договорённостей крупнейших поставщиков и решения проблем с глобальной пандемией коронавируса, а также от действий центральных банков.
Автор Инна Пчелянская
Источник krisha.kz