В Нур-Султане и Алматы предлагают строить жилье по 300 тысяч тенге за квадратный метр — за счет частных инвестиций. Об этом заявлении председателя правления «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимовой, пишет 365info.
Речь идет о пилотных проектах с частными застройщиками без привлечения государственного финансирования по офтейк-контрактам. То есть «Отбасы банк» выступит покупателем квадратных метров.
Эта идея появилась уже после того, как официально стало известно — досрочное изъятие из ЕНПФ подстегнуло цены на жилую недвижимость на треть. А ведь последние 10 лет Казахстан только и делает, что борется в этими самыми ценами. Однако жилье доступнее не становится. Почему, объяснил экономист Айдархан Кусаинов.
Саморегуляция рынка
К каким последствиям приведет отказ государства хоть от какой-то борьбы за сдерживание цен на недвижимость? Играет ли в этом заявлении Ляззат Ибрагимовой какую-то роль вывод денег из ЕНПФ?
— Самый лучший способ нормализовать цены на недвижимость — перестать государству с ними бороться и помогать рынку.
Все эти льготные стройки и ипотеки, досрочные изъятия из ЕНПФ влекут негативные последствия
Чем сильнее государство пытается отрегулировать этот рынок, чем больше оно в него вкачивает денег, тем выше цены. Просто надо перестать делать это в любом виде.
Есть банковская ипотека под 15%, пусть люди берут ипотеку под 15%. Рынок должен сам заниматься ценообразованием
«Отбасы банк» теперь опять будет покупать офтейк-контракт, он снова выходит на рынок на стороне покупки. А когда у рынка много покупателей, да еще с деньгами, цены будут расти всегда. Логично? Конечно.
— Чиновники говорят, что это решит проблему чрезмерного роста социально уязвимых очередников на жилье, которым государство обязуется обеспечить хотя бы арендные квартиры.
— А почему государство вообще обязуется? Чем быстрее мы избавимся от ложных ценностей, что собственное жилье — самый необходимый атрибут семьи, тем спокойнее будет на рынке. И тем больше будет дешевого жилья. Оно подешевеет за счет падения спроса.
Мы живем во время цифровизации, мобильности и хайтека. Всем понятно, что в этих условиях оседать в собственном жилье в какой-то точке географии становится бессмысленно. Особенно в условиях постоянно переселения людей из регионов в регионы в поисках работы. Мобильному населению не нужно собственное жилье.
Когда у нас на рынке недвижимости надувался пузырь до 2010 года, появилась история, что недвижимость не подешевеет. Что это классный инструмент для инвестирования денег. Но в последние десять лет на самом-то деле цены на недвижимость растут меньше, чем инфляция. Они растут в половину от инфляции.
Искусственный прирост ВВП
Зато с января по февраль 2021 они выросли на треть.
— Это из-за истории с досрочным изъятием пенсионных денег. Все подобные процессы подстегивают рынок. Люди пытаются вывести хоть что-то. Локально — понятно и нормально, что кому-то удастся погасить свою ипотеку. Но я много раз говорил, что столько пенсионных денег на рынок недвижимости не придет. А вот психологические ожидания привели к росту цен.
Недвижимость подорожала для всех, тогда как купить ее реально могут 700 тысяч человек. И это опять непродуманная история
Чем больше государство дает денег, чтобы сделать жилье доступным, тем дороже оно становится. Что такое льготная ипотека? Это ипотека по нерыночной ставке. Но кто-то эту разницу платит всегда. И этот кто-то — государство. Любое нерыночное, льготное или субсидированное доплачивается. Это значит, что на рынок залетают дополнительные деньги. Причем искусственные. Ничего не было, и вдруг государство решило удешевить. А давайте запихаем в рынок 500 млрд тенге? Нормальный рынок, получая такие деньги и при этом не расширяясь физически, реагирует ростом цен на эти 500 млрд.
Строительный сектор объявлен чуть ли не локомотивом роста экономики. Все ставки сделаны на строительство. Всю пандемию только строительный бизнес и работал. А кто купит это жилье?
— На самом деле строительство — действительно удобный вариант запихивания денег. Нужен рост ВВП и есть деньги? Впихните их в стекло и бетон. Потому что это рабочие места, это стекло и бетон, это прирост инвестиций. Идеальное решение для нарисовывания ВВП и экономического роста. На самом же деле все бессмысленно, потому что стекло и бетон вещи непроизводственные.
У них нет добавленной стоимости?
— Они не генерируют кэш. Это не завод со станками, которые 20 лет будут производить какую-то продукцию. Квартира принесет кэш однажды. Недвижимость в моменте — да, классно для подрисовывания ВВП. Причем из года в год за счет новых строек.
В итоге мы видим пустые кварталы. Чтобы как-то это продать, начинаются льготные программы
Если государство отойдет от этой системы, сначала будет шок.А потом цены упадут.
Конечно, ипотечникам будет неприятно — покупали жилье дороже, чем оно стало. Застройщики обидятся — меньше объем работ и маржа. Это ударит по ВВП. Но пострадает, условно говоря, 10% населения, а 90% получат нормальные цены на жилье. Сейчас в Казахстане наоборот. Именно активность государства на рынке недвижимости и надувает цены на нем.
Автор Александра Алёхова
Источник 365info.kz