Советы и прогнозы экспертов по недвижимости для тех, кто планирует покупать или продавать квартиры.
Рынок недвижимости приходит в себя после серии терактов, случившихся в начале января. Корреспондент Informburo.kz поинтересовался у экспертов, стоит ли казахстанцам ждать снижения цен на жильё.
Президент Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко сказала, что участники рынка сейчас отходят от новогодних праздников и последовавших за ними террористических атак. Первые сделки уже есть, но их пока немного.
"Радует, что вообще звонки есть. Особенно от тех людей, кто до новогодних праздников и этой ситуации были в активном поиске. Поэтому что-то прогнозировать сейчас рановато. Могу прогнозировать лишь стагнацию цен. Люди только только отходят от произошедших в стране событий. Нарушен привычный темп жизни. Общество, на мой взгляд, ещё не осознало и не осмыслило до конца, что происходит сейчас на рынке и как дальше с этим жить", – сказала Степаненко.
По её словам, не совсем понятно, какие экономические изменения коснутся населения.
Глава ассоциации предполагает, что рынок недвижимости пополнится предложениями. Возможно, будет миграция населения, как внутри республики, так и за её пределы.
"Всё это приведёт к увеличению предложений, но никак не к повышению спроса. Не думаю, что в ближайшее время цены возрастут. Последние события в Алматы повлияли на рынок тем, что он замер. Собственно, как и многие сферы деятельности. Люди ждут, какие будут социально-экономические изменения в стране. Президент заявил, что предстоят большие реформы. И всё это, наверняка, коснётся сектора недвижимости", – считает эксперт.
Сейчас, по мнению Степаненко, многие отложили планы по продаже или приобретению недвижимости и думают, как быть. Например, категория её клиентов, которая до Нового года продавала жильё, чтобы купить, хочет теперь подождать, сомневаясь стоит ли продавать своё и покупать новое.
"Это говорит о том, что люди растеряны. Но несмотря ни на что, рынок живой и двигается. Я думаю, что нужно жить здесь и сейчас. Поэтому если вы хотите покупать квартиру, чтобы расшириться и чтобы семья себя комфортнее чувствовала, наверное, всё-таки надо покупать. Если кто-то хочет продать, чтобы закрыть кредит или решить какие-то другие проблемы, надо это делать.
Не будет резких всполохов и сумасшедших цен. У нас и так цены завышены на рынке. Советую людям продолжать работать и жить обычной жизнью", – резюмировала президент Объединённой ассоциации риэлторов.
Руководитель компании Best Realty Гульнара Тугибаева также отметила небольшое затишье покупательского спроса на недвижимость после последних шоковых событий. Также она полагает, что после объявления об ужесточении правил по выдаче кредитов цены на недвижимость останутся прежними на неопределённый срок.
В 2021 году, по наблюдениям эксперта, был активный рост цен на первичную недвижимость. Цены на рынке жилья выросли примерно на 30%. Хотя официальная статистика говорит о 15-25%.
"По моему мнению, стоимость как росла, так и будет постепенно расти. Не будет крутых скачков, но прирост стоимости объектов будет, по крайней мере, в пределах годовой инфляции", – прогнозирует Тугибаева.
На рост цен, по словам главы компании, влияют удорожание себестоимости строительства, выгодные условия госпрограмм по кредитованию, рост рождаемости, закрытие границ и правила вакцинации, вызвавшие дефицит и подорожание рабочей силы, а также рост стоимости подрядных работ и не использованные в связи с закрытием границ деньги на отдых.
Тем не менее Гульнара Тугибаева считает, что на фоне пандемии и глобального кризиса многие люди боялись потерять сбережения и по возможности стали вкладывать деньги в самый понятный для них инструмент – недвижимость. Дополнительно спрос подогрели госпрограммы по использованию пенсионных накоплений.
"Покупателям первичной недвижимости рекомендую тщательно изучить всевозможные программы по приобретению недвижимости через кредит, взвесить все за и против и выбрать тех застройщиков, которые сейчас сдают в эксплуатацию с опережением графика. А продавцам нужно принимать решение в зависимости от спроса", – посоветовала эксперт.
Советник президента Объединённой ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко, комментируя прошлогодний рост цен, говорит, что, в конце 2021 года население вообще охватила паника, выразившаяся в рекордном количестве сделок за год – в декабре в республике заключили 94 988 сделок.
"Не секрет, что цены растут на всё, начиная с продуктов питания и завершая стройматериалами. Ежегодный прирост населения в Казахстане на уровне 200 тысяч человек. Каждому требуются квадратные метры как минимум в виде крыши над головой. Кто бы что ни говорил об экономической ситуации, о том как тяжело живётся народу, обратите внимание на рост числа строящихся объектов. Всё, что строится, продаётся, есть стабильный спрос", – заверила Лукьяненко.
Людям, которые сейчас планируют покупать, брать в ипотеку или за наличные жильё, и тем, кто намерен продавать, эксперт советует взвешенно принимать свои решения, "не спешить, но и не тормозить".
"В связи с произошедшими событиями в ближайшие несколько месяцев будем наблюдать отток по количеству сделок. Не будет ничего удивительного, когда относительная величина в январе покажет падение в три раза, а то и больше. Прошлый год был рекордным и так не может происходить постоянно.
Сейчас мы видим больше обращений на продажу, чем на покупку, видим запросы от клиентов на зарубежную недвижимость, которую наши граждане могли бы рассмотреть в качестве запасного аэродрома.
Однако речь идёт о тех людях, которые уже имеют крышу над головой и покупку квартиры рассматривали как дополнительную возможность сохранения денег либо преувеличения своих активов в виде дальнейшей аренды", – сказала Нина Лукьяненко.
Прогнозируя дальнейшее поведение рынка, советник полагает, что очень многое будет зависеть от общественно-политической стабильности в стране и от мер, которые государство направит на поддержку сектора недвижимости.
"Если государство не сможет удержать инфляционные процессы под контролем, то и снижения цен мы не увидим. Некоторые эксперты прогнозируют снижение цен до 25%, я не поддерживаю этот вариант развития событий – это фактический обвал на четверть. Он, безусловно, возможен, однако для этого должны быть веские причины. Например, как события в начале года. Хочется верить, что страна справится и не допустит более таких ошибок", – отметила эксперт.
По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, после последних событий "идёт психологическое давление на рынок недвижимости".
"Страна по-прежнему в режиме ЧП. Как только официально всё завершится, люди с облегчением вздохнут. Но уже сейчас мы видим, что рынок возобновляется и купля-продажа восстанавливается. Многое зависит от самих участников рынка недвижимости. Сейчас стоимость сохранилась в пределах той, что была до январских событий.
Хотя цена квадратного метра на сегодня в стране завышена и перегрета. Даже в сегменте эконом-класса", – полагает Мусрепов.
Сейчас, по данным президента федерации, стоимость квадратного метра жилья четвёртой категории (эконом-класс) варьируется от 280 до 350 тысяч тенге, третьей категории (комфорт) – от 440 и до 520 тенге, второй (бизнес-класс) – от 530 до 600 тысяч тенге, первой категории – от 600 тысяч до бесконечности.
И почти во всех крупных городах страны существует дефицит жилья даже эконом-класса.
"Все запущенные ранее жилищные госпрограммы, призванные сделать жильё доступным, надеемся, и дальше будут продолжаться. Но у нас происходит наоборот. Чем больше этих программ, тем ажиотажнее спрос на квартиры и спекулятивнее процессы. Стоимость вместо понижения повышается. Под эти программы надо строить новое жильё, потому что если под них будет закупаться жильё, которое изначально не предусматривалось под госпрограммы, то на стоимость будут влиять уже сами застройщики и продавцы", – считает эксперт.
Продолжается, по словам Мусрепова, и "ажиотажный спекулятивный процесс", связанный с использованием пенсионных накоплений. Он будет, по прогнозам эксперта, происходить до апреля, пока не будет изменён порог достаточности и участников данной программы станет намного меньше.
"Чтобы минимизировать ажиотаж и спекуляции на рынке, влияющие на повышение цен, государство должно в первую очередь развивать регионы. Если мы их не будем развивать, то люди и дальше будут мигрировать в крупные города и цены дальше будут подогреваться", – полагает Ермек Мусрепов.
Эксперт прогнозирует, что с мая будет наблюдаться снижение стоимости первичного жилья эконом-класса в среднем на 2% в месяц.
Автор Санат Урналиев
Источник informburo.kz