Эксперт Виктор Сыздыков объяснил, как повлияют предстоящие изменения в сфере ЖКХ на расходы владельцев квартир и ремонт домов.
В Казахстане ожидается серьезная реформа ЖКХ. Исчезнут КСК, им на смену придут так называемые объединения собственников имущества (ОСИ). В чем будет принципиальное отличие новой модели управления домами и чего ждать от предстоящих изменений владельцам жилья? С этими и другими вопросами корреспондент Today.kz обратился к председателю правления РОО "Общественный защитник", члену экспертного совета по ЖКХ при Комитете партийного контроля партии "Нур Отан" Виктору Сыздыкову.
– В Казахстане в сфере жилищно-коммунального хозяйства десятилетиями ничего не менялось. И тут в столь быстрые сроки нам предстоят кардинальные перемены. Действительно так остро встал сегодня вопрос реформирования?
– Изменения в законодательстве о ЖКХ вызваны тем, что за 20 лет КСК фактически не справились с задачей обслуживания и сохранения жилищного фонда республики. Пришло понимание того, что необходимо права управления и права обслуживания передать самим собственникам. Сегодня действуют следующие формы управления: первая – непосредственное управление, вторая – КСК, третья – управляющая организация со стороны и четвертая – это иные формы. Так вот, только первая не претерпела изменения. А вторая форма – КСК – будет заменена на объединение собственников имущества (ОСИ). Третья и четвертая формы вообще, согласно проекту, отстранены от управления домами, то есть их больше не будет.
– Вместо КСК будет ОСИ. Что изменится со сменой названия?
– Дело не в смене названия. Основная суть – это передача прав управления собственникам. Название изменено на ОСИ, потому что кооперативы пытаются облагать налогами, более того, само слово "кооператив" подразумевает, что это почти субъект малого и среднего бизнеса. Поэтому, если мы отдаем права всем собственникам, то, естественно, они должны быть объединены под флагом некоммерческой организации. Группа Министерства по инвестициям и развитию РК съездила в Европу и убедилась, что основной формой управления там является созданное в каждом доме объединение. Это с той целью, чтобы ваши деньги могли быть контролируемы, а, главное, чтобы они уходили только на ремонт, содержание и обслуживание именно вашего дома.
Если сейчас в КСК находятся от 10 до 100 домов, как в Алматы, и открывается один счет, то все деньги уходят в общий котел и распределяются независимо от вашего желания. Например, в вашем кооперативе десяток домов 1960-х годов постройки, то есть старых. И если вы в новом доме живете, то ваши деньги практически всегда будут уходить на ремонт этих старых объектов, как в бездну (…) Так получалось, что КСК направляло деньги на старые дома, а, возможно, и на другие цели, будем говорить так: в карман председателю. И это действительно несправедливо, неправильно и противозаконно. Поэтому главное решение – создание ОСИ в каждом многоквартирном доме Казахстана и передача прав управления только собственникам. Это в связи с тем, что собственники уже заплатили деньги один раз, выкупили полностью дом вместе с детской площадкой, инфраструктурой, лестницей, подвалами, лифтами, техническими этажами и так далее. Это все принадлежит им на праве общедомовой собственности. Поэтому это вполне справедливое решение, мы его поддержали.
– КСК исчезнут совсем или они могут трансформироваться в ОСИ?
– В течение полугода КСК на общем собрании должны перерегистрироваться в ОСИ и стать или подрядчиком, или органом управления, то есть заказчиком. КСК вместе со своими работниками, если раньше этот кооператив хорошо себя зарекомендовал, вполне могут стать подрядчиками. Но только если жители выберут его по конкурсу. В конкурсе могут участвовать несколько организаций.
Мы сейчас так и делаем – общему собранию предлагаем две-три компании, каждая предлагает свою программу, рассказывает, как они будут содержать ваш дом, за сколько, потянет ли этот дом такую сумму. И на собрании решают, представляют смету, программу работ, деффектные акты, акты технического обследования. То есть это стопроцентно рыночные отношения, и это правильно. А не то что складывать, как КСК, все деньги в один котел и неизвестно, куда они уходили…
Или управляющая компания, например, не только приходила самовольно без согласия собственников и начинала управлять вашим домом, но еще и сама могла повышать тарифы. Каждые полгода они повышали тарифы, а на вопрос "почему?" говорили, что это мы, мол, субъект МСБ и созданы для извлечения прибыли и это наше дело, потому что дом нам передали. Более того, они вас не пускали для проверки бухгалтерии и имели на это полное право как субъект МСБ, на который объявлен мораторий. И жильцы никогда не имели возможности проверить, куда же уходят их деньги.
Поэтому, нанимая ТОО и продолжая оставаться под ТОО, которое называет себя управляющей компанией, жители делали и делают громадную ошибку, доверив свой дом совершенно чужим людям, третьим лицам, которые разбазаривают ваши деньги
– А как будет выглядеть процедура избрания председателя ОСИ и обязательно ли это должен быть собственник жилья в доме?
– Кандидат на эту должность будет выбираться по конкурсу. Мы ОСИ создаем из самих собственников, и они сами должны избрать правление, председателя из числа жителей. Ведь только они сами больше всего заинтересованы в сохранении своего дома. А если в этом доме вдруг не найдется такого человека, то вы имеете право пригласить со стороны профессионального управляющего жилой недвижимостью. Примите его по индивидуальному трудовому договору и в любой момент, если он неправильно работает или нарушил условие договора, вы его за пять минут увольняете.
– Вопрос с зарплатой председателя ОСИ как будет решаться?
– Жильцы сами будут устанавливать ему фиксированную зарплату. Допустим, вы ему предлагаете 50 тысяч тенге, он может также в соседнем доме работать таким же управляющим, и даже третий дом взять. Вот 150 тысяч. Если согласен – работает. Нет – выбираете другого. То есть все должны решать сами жители, потому что это ваш дом. И это не только ваша заинтересованность, но и обязанность.
– Во время разработки поправок в законодательстве о ЖКХ возникали ли разногласия среди тех, кто занимался этим проектом?
– Проект прошел согласование в рабочей группе министерства, в которой участвовало 78 человек из всех заинтересованных организаций. Присутствовали все министерства, ассоциация застройщиков, асоциация КСК и другие. Все проголосовали за этот вариант ОСИ. Специальный лист все министерства подписали и дали свое положительное заключение. И оно поступило в парламент. На сегодня мы тоже состоим в этой рабочей группе. После нашего обсуждения разработчики внесли некоторые поправки, поэтому сейчас идет уточнение. Но согласование уже прошло.
Тем не менее сейчас появились оппоненты, особенно в лице застройщиков, которые проголосовали "за" на рабочей группе министерства, а теперь проснулись и им не нравится, что они не могут поставить аффилированные компании после окончания строительства, как это сейчас происходит
То есть раньше они без согласия собственников, без всякого собрания передавали приказом от застройщика чужой фактически дом своим аффилированным компаниям, созданным специально для этого, чтобы собирать какие-то постоянные деньги. Тем самым, скрывая свои строительные недоделки на весь период гарантийного срока и больше. И уже устраняют эти недоделки не за счет долевых денег, за которые они должны были качественно все построить, а за совершенно другие деньги, которые должны были идти на благоустройство и улучшение качества уже построенного дома.
И самое главное, все аффилированные компании застройщика являются субъектами малого и среднего бизнеса под названием ТОО. А мы знаем, что ТОО и производственные кооперативы создаются для извлечения прибыли. Получается, что ежемесячные взносы, которые вы платите, надеясь, что они пойдут на ремонт вашего дома, фактически формируют прибыль частной коммерческой компании. Поэтому, конечно, логично, что разработчики от правительства приняли решение, как во всем мире – чтобы жилой дом управлялся некоммерческой организацией, которая не платит по сравнению с субъектами МСБ никаких налогов.
- Как в ОСИ будет построена работа по обслуживанию дома?
- ОСИ только собирает деньги, заключает договор с теми же ТОО по обслуживанию инженерных коммуникаций, лифтов, каких-то строительных работ, уборке и оплачивает им фактический объем выполненных работ на основании договора. Раньше при необходимости держать одного сантехника, что было бы достаточно на один ваш дом, ТОО могло держать троих и платить им, хотя двое остальных вам совершенно не нужны. То же самое и по инженерам, электрикам и так далее. Теперь же вы платите за фактический объем, и вас не интересует, сколько там они держат инженеров и сколько содержат руководства. Вы платите только за работу. А как они там поделят, кому будут платить налоги и сколько – это жителей не должно интересовать. Это классическая форма "заказчик – подрядчик", которая применяется во всем мире.
- То есть вы уверены, что реформа ЖКХ сегодня необходима и именно такой способ – это единственно верный вариант, который позволит сохранить жилищный фонд?
- Мы всегда говорим в правительстве, что нельзя так относиться к жилищному фонду. Если государство сейчас проморгает такие реформы по сохранению жилищного фонда, то оно его потеряет, и завтра само же будет его за свои деньги ремонтировать. Потому что у людей денег на восстановление разрушенного жилья не хватит никогда.
Чтобы жилищный фонд сохранить, надо органы управления, которые занимаются этим, поднять на уровень господдержки МСБ. Это наше предложение сейчас.
Речь не идет о моратории и так далее. Мы говорим о льготных кредитах, которые каждый банк может весной выдавать. Они, главное, безрисковые. Потому что под ежемесячные поступления выдаете, например, вашему дому 10 миллионов тенге и на эти деньги делаете капремонт, "конфетку" из вашего дома. Потом председатель по решению общего собрания пишет заявление в банк, что под ежедневные, ежемесячные поступления просит отчислять зимой в счет погашения кредита. Но кредит этот должен быть льготным, под два-три процента. Вот как малому бизнесу государство же дает льготы. И здесь, получается, гарантированные поступления. Банку никакого риска нет. Почему это государство не делает, мы удивляемся. Придумывают всякие программы модернизации, собирают на нее деньги, сажают людей на кредит.
- Программа модернизации себя не оправдала?
- Заведомо провальный некачественный ремонт. Зачем это делать? (…) Программы модернизации придумали специально для "распила". Я такой вывод вынужден сделать. В 2010 году меня позвали в администрацию, говорят, Виктор Корнеевич, вы же оскорбили всех чиновников, сказали, что программа вся разворуется чиновниками. Я говорю, давайте считать. Программа "Поддержка аула", помните, за три миллиарда, программа "100 школ, 100 больниц", "30 прорывных проектов" и так далее – любую программу возьмите. И скажите, где анализ, сколько на нее было выделено денег, сколько построено? Вы можете сказать, что на 100 процентов какая-то программа выполнена? А почему вы думаете, что эта программа, на которую выделено было с 2010 по 2020 годы 1,2 (!) триллиона тенге… Весь Казахстан уже можно отремонтировать, но ни одного дома нет. Потому что не остается денег на ремонт после "распила". Фактически эти деньги пошли не жителям на пользу, а по карманам чиновников.
Источник today.kz