Несмотря на то, что в казахстанских мегаполисах уже несколько лет с помощью риелтора проходит 8 из 10 сделок по недвижимости, в других городах по-прежнему некоторые люди относятся к риелторам с недоверием. Дескать, и профессии этой не учат, и как проверить профессионализм специалиста по недвижимости – неясно. Но на самом деле вычислить хорошего специалиста можно, несмотря на отсутствие в природе «риелторского диплома». Как это сделать – нам рассказали проверенные эксперты рынка , сообщает kn.kz .
Январские сделки на рынке недвижимости Казахстана набирают обороты. Начиная с 2020 года количество договоров купли-продажи квартир и домов в первый месяц года, не опускалось ниже 21,5 тысячи. В прошлом году – был настоящий всплеск: 33 365 сделок! Вывод из этого: потребность в помощи специалистов по недвижимости, конечно, у людей до сих пор – огромная.
Но периодические новости о том, как «поймали очередного квартирного мошенника, который обманул десятки людей" – подогревают опасения нарваться на обман при покупке или продаже недвижимости. Однако не стоит забывать, что в любой профессии наряду с компетентными специалистами, к сожалению, хотя бы небольшой процент, но находится – болванов, лентяев или жуликов. И непоминаем, что новости о том, как «аферист обманул людей на десятки миллионов» публикуются не для вашего устрашения, а для вашей бдительности. Её-то мы сейчас и будем набираться!
Чтобы составить портрет профессионала, мы обратились к риелтору агентства «ЦАН» в Караганде Вячеславу Пирину. Разобрали несколько ключевых моментов.
«Встречают по одёжке – провожают по уму»
Первый момент, на который надо обратить внимание – внешний вид риелтора. Банально, но до сих пор – неподобающая одежда влияет на впечатление. В особенности – на первое! Насколько вы поверите стоматологу, который встретит вас в заляпанном или порванном халате? А юристу в майке с хайповой ныне надписью «не верьте слухам, я ещё хуже?». А бьюти-мастеру в растянутом свитере и вьетнамках, надетых поверх носков?
– Внешний вид очень, ОЧЕНЬ сильно имеет значение! Поговорка «встречают по одёжке – провожают по уму» работает и в наши времена. Это даёт понять, насколько серьёзен данный риелтор, насколько профессионально он подходит к выбору одежды соответственно своей работе. Для меня бы это был бы «звоночек», если бы риелтор пришёл ко мне в спортивном костюме, например, либо в шлёпках или кедах – уровень доверия у меня бы к нему значительно уменьшился! – объясняет риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин.
Понятно, что свободный стиль – намного удобнее, но для рваных шорт и прикольных маечек есть выходные. А на работе – тем более на риелторской, надо позаботиться об имидже, если хочешь добиться успеха и уважения.
А какие у вас документы?
Второй момент. Понятно, что если на специалистов по недвижимости у нас не учат, то и диплом с печатью у риелтора спрашивать бесполезно. Однако желательно, если у специалиста по недвижимости будет высшее образование. Предпочтительно юридическое. Так как риелторская работа напрямую связана со знанием законов и кодексов. Хороший вариант также экономическое и психологическое образование. Прекрасно, если риелтор раньше являлся сотрудником банка.
– Если высшее образование из другой сферы, в идеале желательно пройти курсы по юридическим и психологическим аспектам. Это плюс для самообразования риелтора. Значительно увеличится словарный запас, терминология расширится, общее мировоззрение по данным дисциплинам будет. Клиент по мере общения с таким риелтором сразу поймёт, что перед ними человек, который знает, о чём говорит, и разбирается в своей работе! – уверен риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин.
Спросите, сколько лет человек работает в данной сфере, и какого типа сделки ведёт. О хорошей репутации агентства недвижимости может сказать широкий спектр предлагаемых услуг, а вот о профессионализме одного риелтора – наоборот, узкая специализация. Лучше ему знать все нюансы продажи одного сегмента недвижимости, чем хвататься за всё: за жилую, коммерческую, промбазы… Обязательно что-то, где-то да и упустит. Поэтому профессионалы высокого класса концентрируются на своей нише и знают о ней абсолютно всё.
От людей, которые оказались в профессии абсолютно случайно, профессиональных специалистов отличают ещё и сертификаты, аттестаты. У агентства – должна быть лицензия. Агентство недвижимости – это юридическое лицо, прошедшее госрегистрацию.
– При знакомстве с риелтором попросите посмотреть его удостоверение личности, бейджик. Это нормально! Этому человеку вы будете доверять решение определённых вопросов, связанных с вашими деньгами, поэтому смущаться или бояться спросить что-то лишнее – не стоит. К тому же, если риелтор начнёт хамить на вашу просьбу, сразу будет понятно, что за специалист перед вами, – говорит риелтор Вячеслав Пирин, – Подъезжая к агентству, покрутитесь около него, оцените их здание, масштаб, ремонт. Всё это тоже говорит об имидже компании.
Одинокий волк или большая компания?
Третий момент. Обязательно ли хороший риелтор должен работать в агентстве? А если он работает один, клиенту стоит волноваться? Это мошенник? Аферист?
– Если риелтор работает один, либо он настолько быстро обучаем, что решил расти отдельно от компании. И того уровня знаний, что даёт компания, ему уже недостаточно. Либо он настолько амбициозен, что хочет испытать свои силы. Понял принцип действия и – в бой, как говорится. Можно дать риелтору-одиночке время и по результатам его работы сделать аналитику, – считает риелтор агентства «ЦАН» Вячеслав Пирин. Однако эксперт не советует давать в случае запроса предоплату такому риелтору (об этом мы расскажем подробнее чуть ниже, в следующих пунктах).
Если риелтор работает от Агентства Недвижимости – по тому, как себя он преподносит, можно судить о самой компании. Однако перед работой с агентствами лучше собрать о них отзывы в интернете, например, на форумах, где меньше вероятности подчистить нелестные отзывы.
Можно проверить риелтора и агентство и на нашем сайте. Здесь зарегистрировано большое количество риэлторских агентств, и много отзывов клиентов об их работе.
Прозвоните несколько агентств, поговорите со специалистами и посмотрите, насколько квалифицировано вас проконсультировали и сколько времени вам уделили. На этом основании можно понять, насколько добросовестно они выполняют свою работу.
Ну, и со знакомыми поговорите. Слышали про теорию шести рукопожатий? Здесь она тоже работает!
Чем похвастаетесь?
Четвёртый момент. Да, есть, как говорится, риелторы от бога, которые сразу совершают успешные сделки и всё у них спорится, но их единицы. Шанс, что из новичков вы выберете именно этот вариант – небольшой. Поэтому лучше ориентироваться на опыт работы риелтора от одного-двух лет.
– Конечно, всё зависит от того, насколько он шустрый, насколько обучаемый, коммуникабельный. Насколько он может принимать сложные решения, –говорит Вячеслав Пирин, – Когда мы приходим, допустим, к какому-нибудь доктору, то для нас очень важно понимать, как долго он работает. Человек, который только закончил университет, стажёр, который работает 2-3 месяца – к сожалению, уровень доверия к нему будет минимальный. А вот доктор, который проводил разные сложные операции – конечно за него будет имя говорить.
Но не стоит настораживаться, если вместе с матёрым риелтором на объект приезжает вот такой вот стажёр-помощник. Во-первых, три головы (вместе с вашей) – лучше. Во-вторых, благодаря таким сделкам молодёжь наберётся опыта не по конспектам, а в реальности, видя сложные сделки и пути их решения. Кстати, можно поинтересоваться у риелтора и о количестве его сделок в месяц. В идеале от трёх и больше, но есть и очень сложные сделки, на которых уходит побольше времени.
Что написано пером…
Пятый момент. Показатель профессионализма агентства и риелтора-одиночки – составление договора. Но не абы какого. В договоре у хорошего агентства должны быть оговорены все основные моменты сделки: сумма и условия выплаты вознаграждения, перечень услуг, права и обязанности клиента и риелтора. Некоторые компании указывают, что продавец не должен сотрудничать с другими риэлторскими агентствами. Это нормально, и даже плюс. Если клиент будет сотрудничать с несколькими агентствами, есть вариант, что при установлении цены на недвижимость, риелторы будут работать по разным суммам, что запутает покупателей и затянет сроки сделки.
В договоре обязательно должен быть прописан пункт по юридической проверке недвижимости! Объект должен предоставляться к просмотру клиенту уже с проверенным пакетом документов. Если этого пункта не будет, а после сделки возникнут какие-то проблемы, агентство за них не будет нести никакой ответственности.
– Хороший риелтор обязан проверить недвижимость на наличие арестов и обременений. Он должен, грубо говоря, владеть той же информацией, которой владеет сам собственник. У меня на практике было много случаев, когда я приходил к владельцам квартиры и они в унисон твердили: «у нас всё ровно, у нас чистейшая квартира по документам!» – вспоминает риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – На словах всегда всё идеально. А как начинаешь делать юридическую экспертизу, которая указана у нас в договоре – чего только не найдёшь! Были и аресты и нарушения. Недавно даже был случай – висели с 2004 и 2008 годов обременения от «Караганды Су» и «Караганды Жарык». Даже могут быть штрафы за нарушения ПДД, которые были невовремя оплачены! Могут быть алименты… Масса причин, о которых продавец забыл сказать или сделал вид что забыл!
На практике такие штрафы игнорируют, полагаясь на «авось». В итоге все эти компании подают в суд. И иногда даже сам продавец может не знать масштаб этих обременений. Особенно, когда сам не живёт в продаваемой квартире.
– Также при юридической экспертизе риелтор смотрит по техническому плану – всё ли на данном объекте недвижимости соответствует действительности – может быть, продавец убрал какую-то перемычку. Это уже является перепланировкой. То есть для него это незначительное что-то, а если покупатель, допустим, ипотечник, (и у него горит время), он начинает подавать документы в банк, идёт оценка. Оценщик выявил нарушение, его нужно устранить. Пока продавец спохватится, покупателю приходит отказ, – говорит Вячеслав Пирин.
Если в договоре указано, что клиент сразу отдаёт часть суммы агентству или риелтору – стоит насторожиться, считает эксперт. Передать какую-то сумму денег абсолютно незнакомому лицу, которое ещё ничего для вас не сделало – по крайней мере подозрительно. Поэтому никаких авансов или предоплат нормальное агентство не берёт. Работа риелтора сдельная. Выполнили её – получили гонорар.
Риелтор должен дать время, чтобы подробно изучить договор. Если он против того, чтобы вы показали бумаги юристу, или прочли дома с родными, стоит насторожиться. Там нет никакой конфиденциальности или коммерческой тайны. Также хороший риэлтор объяснит клиенту любой пункт договора.
Почём нынче услуги?
Шестой момент. Риелторская комиссия, конечно, на рынке у всех разная. В Караганде ориентировочно это порядка 300 тысяч тенге для недвижимости стоимостью 15 миллионов. 350 тенге если дороже 15 миллионов. Свыше 35 миллионов определяют комиссию риелтора в 1%. За коммерческую недвижимость берут 1,5%.
В идеале, чтобы определить среднюю актуальную цену – стоит прозвонить несколько агентств и расспросить. В целом, суммы сильно не отличаются. Однако сильно низкий размер комиссии могут устанавливать риэлторские агентства, которые значительно завышают цены на объекты. Или работают … неофициально. Без договора, фискальных чеков и актов выполненных работ (которые должны быть у солидного агентства).
Непрошеные советы и хамство
Седьмой момент. Наряду с профессионалами в сфере риелторских услуг встречаются люди, которые просто хотят заработать лёгкие и быстрые деньги. Клиента торопят с выбором, не дают время подумать, «подгоняют» на просмотре квартиры. Да, специалист по недвижимости должен быть хорошим психологом. Но если он оказывает на вас психологическое давление – толку и удовлетворения от сделки, скорее всего не будет.
– Я, как специалист, проработавший несколько лет на рынке недвижимости, заверяю: больше трёх-четырёх просмотров квартир за сутки для клиента – это бессмысленные гонки. При просмотре шестой или седьмой квартиры подряд покупатель даже не сможет вспомнить, что было в первой квартире, что во второй! – говорит риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин, – Но если сам клиент настаивает на этом – нужно брать с собой ручку и блокнот и вести запись. Разбить лист на колонки, ставить плюсы и минусы. Там понравился ремонт – плюс, там понравился этаж – плюс, тут нет балкона – минус, тут минус – угловая квартира…
Если покупатель не рассмотрел приглянувшийся объект с первого раза, его посещают снова. И риелтор должен спокойно воспринимать просьбу договориться ещё раз с владельцем недвижимости.
Хамство, бестактность и непрошеные советы – показатель непрофессионализма. Если продавец не хочет торговаться – категоричные заявления вроде «мы так не работаем» – тоже тревожный звоночек. Хороший риелтор примети позицию клиента и постарается продать. Когда клиент увидит, что все покупатели (почему-то!) предлагают меньше – сам сделает выводы.
– В идеале риелтор не имеет права высказывать своё личное мнение – что именно покупать или не покупать, продавать или не продавать, до того момента пока клиент не спросит. Мы можем мягко подсказать, но это очень тонкая грань между профессиональным советом и навязчивостью. Можно аккуратно задать наводящие вопросы, почему определили эту цену, почему хотите этот район… Риелтор больше слушает и с риелтором должно быть легко как с психологом – подытожил Вячеслав Пирин.
Хороший риелтор предлагает варианты недвижимости из своей базы, лично ездит на просмотры, спрашивает подробности у второй стороны и сопровождает клиента вплоть до получения им заветных ключей или расчёта с покупателем. Желаем, чтобы вам попадались настоящие профессионалы своего дела!
Источник kn.kz