Что выгоднее: вложить свои деньги в покупку недвижимости или хранить их на депозите в банке? Какие риски есть в том и другом случае , сообщает krisha.kz .
Фото: shutterstock.com
Мы решили сравнить доходность на примере за прошлый год. За 2023 год известны все показатели: изменение стоимости квартир в течение года, средняя арендная плата, уровень инфляции за год и т. д. Поэтому и подсчитать всё просто.
Для примера мы взяли сумму 25 млн тенге — за эти деньги можно купить 2-комнатную квартиру в любом городе РК.
Выгодно ли хранить деньги на депозите
Средняя ставка на депозите в нацвалюте в банках РК — 14 % годовых.
Таким образом, положив 25 млн тенге на депозит в январе прошлого года, через год вознаграждение составило бы 3 500 000 тенге.
Если же в январе 2023 года эту сумму обменять в доллары США (в январе средний курс был на отметке 453 тенге), получилось бы 55.2 тыс. На депозите под 1 % (максимальная ставка в банках РК для вкладов в инвалюте) вознаграждение за год равно 551 доллару.
На начало января 2024 года курс был уже 456 тенге. За год доходность на депозите в долларах США составила чуть больше 250 000 тенге.
При открытии валютного вклада есть вероятность роста курса по отношению к тенге.
Если бы курс доллара вырос, то и прибыль была бы выше.
Какие риски у депозита
Во-первых, это инфляция.
Во-вторых, банкротство банка и отзыв лицензии. В этом случае деньги на вкладе, увы, сгорают. Но...
В РК действует Закон о гарантировании вкладов. Поэтому при выборе банка для открытия депозита нужно обязательно удостовериться, что банк заключил договор с Казахстанским фондом гарантирования депозитов. Это значит, что вклады застрахованы.
Но даже если это так, то фонд вернёт лишь определённую сумму:
- Если депозит сберегательный и в нацвалюте — до 20 млн тенге.
- Все остальные депозиты в нацвалюте — до 10 млн тенге.
- Если депозит в инвалюте — до 5 млн тенге по курсу на дату лишения банка лицензии.
Если вы решили хранить крупную сумму на депозите, то лучше открыть несколько вкладов в разных банках. При этом сумма на депозите в каждом из них не должна превышать гарантированную сумму, которую вам вернут в случае закрытия банка.
Если депозиты открыты в нескольких банках, то вклады гарантируются отдельно в каждом из них в пределах максимальной суммы гарантийного возмещения.
Список банков — участников системы обязательного гарантирования депозитов можно посмотреть на сайте КФГД — kdif.kz.
Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
Сколько бы мы заработали, вложив те же 25 млн тенге в покупку недвижимости?
За 25 млн тенге в январе прошлого года можно было купить 2-комнатную квартиру, например, в новостройке экономкласса на левобережье Астаны. Причём без вложений в ремонт.
После покупки у нас есть два варианта: не вкладываться в квартиру и продать её через год либо потратиться на обстановку и сдать в аренду.
За год (январь 2023-го к январю 2024-го), по данным Бюро нацстатистики, квартиры в столичных новостройках подорожали в среднем на 1.7 %.
Таким образом, цена с 25 млн тенге выросла на 425 тыс. тенге. Продать квартиру через год можно было на полмиллиона тенге дороже.
Важно: продавать выгодно не ранее чем через год, иначе придётся платить налог на добавленную стоимость в размере 10 % от прибыли.
А если учесть все затраты:
- на оформление сделки у нотариуса — 12 МРП, или 41 400 тенге (1 МРП в 2023 году был равен 3 450 тенге), и регистрацию прав на недвижимость — 1 073 тенге;
- налог на имущество — около 2 000 тенге;
- оплату коммуналки — она будет минимальной, так как квартира пустует. То есть платить нужно будет только за отопление, расходы на содержание и ещё несколько услуг. В среднем за год около 100 000 тенге (зависит от площади, наличия приборов учёта, тарифа обслуживающей компании и т. д.).
Общая сумма затрат составит примерно 145 тыс. тенге. Если вычесть их из нашей прибыли, полученной за счёт роста стоимости самой квартиры, то чистыми останется 280 000 тенге.
Важный момент:
для получения более высокой прибыли от продажи (без сдачи в аренду) специалисты советуют выбрать квартиру в строящемся ЖК. На котловане, как правило, она будет стоить минимум на 30 % дешевле, чем на момент сдачи дома в эксплуатацию.
То есть через год квартиру можно будет перепродать гораздо дороже.
Однако важно, чтобы у застройщика были все необходимые документы, иначе существует риск обмана и потери денег.
Если сдавать в аренду
Теперь второй вариант — купленную квартиру сдать в аренду.
Средняя стоимость аренды 2-комнатной квартиры в Астане в январе 2023 года составляла 200 000 тенге в месяц.
Предположим, что мы сдали её сразу в январе на год с условием, что за то время стоимость аренды не изменится.
Доход от аренды за год — 2 400 000 тенге (200 000 тг х 12 мес.). При этом коммуналка — обязанность арендатора.
Затраты владельца:
- оформление недвижимости — около 44 тыс. тенге;
- обстановка мебелью и техникой — в среднем 2 млн тенге.
- налог на имущество — около 2 000 тенге.
Налог от аренды:
- если зарегистрировать ИП и платить по патенту — 1 %: 24 000 тенге плюс соцотчисления — минимум в 2023 году это 172 000 тенге за год;
- без оформления ИП: в 2023 году ещё действовал Единый совокупный платёж (ЕСП). Налог составлял 1 МРП, или 3 450 тенге.
С 1 января 2024 года ЕСП не действует, и без регистрации ИП придётся платить 10 % от прибыли, то есть 240 000 тенге.
Итого: чистая прибыль за год — 158 000 тенге (если оформить ИП и платить налог в размере 1 %).
Если продать её через год, то к этой сумме добавится ещё 500 тысяч тенге.
Это если вкладываться в обстановку квартиры. То есть если купить уже меблированную или сдавать пустую, то прибыль будет на 2 млн тенге больше.
В последующие годы прибыль будет выше, так как не будет таких масштабных вложений в обстановку квартиры.
Выгода от сдачи квартиры напрямую зависит от города и района, где она расположена. Например, в Алматы доходность от аренды выше, чем в Астане, Уральске или Актобе.
Депозит или квартира: что выгоднее?
Депозит — самый простой способ сохранить и приумножить свои сбережения. В нацвалюте ставка выше. При этом если сумма большая, то лучше открыть несколько вкладов в разных банках.
Депозит больше актуален для инвестиции в кратковременной перспективе (1–3 года).
В долгосрочной — покупка недвижимости.
Но в этом случае забот больше:
- найти рентабельную квартиру, которую можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду;
- платить коммуналку, налоги;
- следить за состоянием квартиры, искать арендаторов, а затем покупателей.
К тому же при вложении в недвижимость есть риск падения цен на рынке. Впрочем, как и возможность увеличения её стоимости. В РК, как показывает статистика, второй вариант более вероятен — цены на квартиры растут из года в год.
В любом из вариантов есть свои плюсы и минусы, а также риски. Всё это необходимо учесть, прежде чем вкладывать свои деньги.
Автор Ирина Милаярова
Источник krisha.kz