За последнее время на сравнительно небольшом рынке недвижимости Казахстана появилось много изощрённых способов жилищного обмана. Ранее мы разбирались в правилах безопасной покупки жилья и самых распространённых разводах от псевдориелторов. Сегодня решили затронуть не менее наболевший вопрос, как арендовать квартиру и не стать жертвой мошенников. Кто хоть раз снимал жилплощадь внаём, знает: дело это отнюдь не лёгкое, а порой даже рискованное.
Первый шаг
Начинается всё с фильтрации предложений. И здесь стоит учесть, что, если стоимость аренды на порядок ниже рыночной, при этом в объявлении имеются фото элитных апартаментов, стоит усилить бдительность. Также насторожить должны такие фразы, как «сдам хорошему человеку за символическую плату», «срочно, в связи с переездом, пишите на WhatsАpp», «помогу с постоянной пропиской», «одна комната закрыта с вещами», «хозяин за рубежом», «оплату перечислять переводами». Конечно, это не прямое доказательство того, что перед вами предложение мошенника, но станет поводом для более тщательного изучения объекта.
1. Что касается фотографий, то на «Крыше» действует система, которая определяет первоисточник, благодаря чему выдать зарубежную недвижимость за отечественную становится затруднительным. Плюс на снимках проверенных специалистов и собственников автоматически выставляется идентификационный код (вотермарка), что помогает избежать копирования.
2. При этом вы сами можете проверить снимки на уникальность в Интернете. Для этого сохраните их на компьютер и воспользуйтесь поиском по картинке в поисковой системе. Сверьте описание в первоисточнике и объявлении, проверьте, совпадает ли город, район, ЖК, улица и т. д. Если имеются разночтения, то стоит задуматься, звонить ли по такому объявлению.
Чтобы понять, занижена ли стоимость, воспользуйтесь функцией бесплатной онлайн-оценки на нашем сайте. Недобросовестные маклеры выставляют цену на 20–50 % ниже рыночной.
По данным мониторинга krisha.kz, в феврале средняя стоимость аренды в Нур-Султане составила 2 423 тенге за квадратный метр. В разрезе районов наиболее низкий индекс в Сарыаркинском, самый высокий – в Есильском.
3. В то же время аренда 1 кв. м в Алматы обойдётся в среднем в 2 600 тенге. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир, в зависимости от района, составляет 76 000–140 000 тенге, двухкомнатных – 105 000–195 000 тенге, трёхкомнатных – 118 000–225 000 тенге. Наиболее дешёвое арендное жильё находится в Турксибском и Наурызбайском районах. Самое дорогое – в Бостандыкском, Алмалинском и Медеуском районах.
Второй шаг
1. После того как вы составили список приглянувшихся объявлений, наступает время обзвона. Учтите, добросовестный арендатор сразу договорится с клиентом о просмотре, а плату возьмёт только после заключения соглашения. Это же касается и работы с риелторами – комиссия оплачивается только после оказания услуг.
2. Знаком того, что вы натолкнулись на мошенников, можно однозначно считать их попытку любыми способами заполучить деньги заранее, до показа квартиры. То есть отступление от схемы «утром стулья, вечером деньги» скорее всего является попыткой обмана.
Лариса Степаненко вице-президент ОАРК— Распространённая ситуация: человек нашёл привлекательную квартиру по низкой цене, позвонил по указанному номеру, а ему отвечают, что эта недвижимость уже сдана, но, к счастью, есть ни в чём не уступающий ей другой вариант. Только нужно срочно перечислить задаток, чтобы квартира не ушла, и можно начинать паковать чемоданы. Такая схема характерна для мошенников.
По её словам, оплату могут попросить наличными либо перечислить на карту или электронный кошелёк. Бывают случаи, когда нечистые на руку риелторы просят отправить смс-сообщение якобы для предоставления базы собственников, после чего со счёта отправителя снимаются средства.
3. Распространённой схемой для получения лёгких денег является предоставление агентствами недвижимости информационной услуги. Суть заключается в следующем: арендатор обращается в АН, где ему обещают подобрать подходящий вариант жилья из собственной базы. При этом клиента уверяют, что поиски займут не более трёх дней, а агентство будет подбирать варианты до тех пор, пока не найдёт нужную квартиру.
4. Свои услуги недобросовестные риелторы оценивают в 10–20 тысяч тенге. Подписав договор и заплатив деньги, клиент в итоге получает несколько смс-сообщений с номерами телефонов из объявлений, опубликованных на сайте krisha.kz, то есть на самом деле никакой собственной базы у агентства нет. Кроме того, часто жертвы получают номера телефонов из уже неактивных объявлений, и оказывается, что большинство объектов давно продано, или сдано в аренду, или вообще не подходит по параметрам, указанным в договоре.
Претензии недовольных клиентов агентства не принимают, в ответ на них предлагают внимательнее прочитать условия соглашения, в котором указано, что исполнитель (то есть агентство) обязуется оказать лишь информационную услугу по подбору недвижимости, при этом за достоверность информации АН ответственности не несёт.
5. Распознать такие агентства можно по низкой стоимости их услуг. Комиссия добросовестных риелторов, как правило, составляет около 30 % от ежемесячной арендной платы. И они обязуются искать и присутствовать на просмотрах квартир, а не просто предоставлять информацию.
Третий шаг
1. Следующий этап при поиске – просмотр арендной квартиры и проверка документов. По приезде на место обратите внимание на работоспособность бытовой техники, осветительных приборов, состояние мебели, элементов интерьера, систем отопления, газо-, водо- и электроснабжения. На кухне и в ванне тщательно обследуйте имеющуюся сантехнику.
2. Краны и унитаз не должны болтаться, на трубах – присутствовать подтёки. Шланги должны быть хорошо прикреплены к стиральной и посудомоечной машинам. Уточните у продавца, есть ли возможность перекрыть горячую или холодную воду и где расположены вентили.
3. В процессе осмотра жилплощади отмечайте про себя обнаруженные дефекты, чтобы потом указать их в описи имущества во время составления договора. В противном случае позже арендодатель может обвинить в порче мебели и потребовать возместить ущерб.
Платить маклеру за просмотр квартиры 1 000 тенге до момента подписания договора вы не обязаны.
Если внешнее состояние квартиры устроило, попросите владельца предоставить оригиналы документов на недвижимость (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство) и удостоверение личности. Сверьте данные.
Почему стоит заключать договор?
Неважно, имеете вы дело с риелтором или напрямую с владельцем жилья, без заключения договора арендатор, даже оплатив месячную аренду, не имеет никаких прав и гарантий.
— Нередки случаи, когда арендаторы решают подзаработать за несколько дней до съезда и сдают квартиру в субаренду. Обычно они стараются заранее взять плату, обещая заключить договор позже. Через несколько дней объявляется настоящий хозяин и только заселившихся квартирантов выгоняют на улицу. Впрочем, бывает и так, что нечестные владельцы квартир берут предоплату с нескольких квартирантов сразу, естественно, без оформления документов. Вечером заселяется один арендатор, утром приходит другой. Доказать, что вы заплатили за проживание, будет сложно, – рассказывает Степаненко.
Заключение договора – необходимая процедура. В нём прописываются обязательства арендодателя и арендатора. Изучите пункты соглашения. Невнимательность к деталям грозит неприятными последствиями в будущем. К примеру, как пожаловался один из арендаторов, к нему в квартиру регулярно без предупреждения приходил собственник. А всё потому, что в договоре не был прописан пункт, где указывалось бы время и частота посещения хозяина.
Конечно, договор составляется индивидуально, но мы совместно с юристом Бахытом Касымбековым решили выделить пункты, которые должны присутствовать в документе:
- данные, удостоверяющие личность обеих сторон (Ф.И.О., ИИН);
- фиксированная стоимость ежемесячной платы в тенге на определённый срок (чаще всего полгода/год);
- материальная ответственность обеих сторон за неисполнение или нарушение договора;
- ответственность за оплату коммунальных услуг;
- срок и подробно расписанная процедура расторжения договора;
- время, за которое собственник обязуется уведомить арендатора о выселении или повышении платы (обычно 30 дней);
- дата расчёта не позднее определённого числа;
частота, дата и время месячных посещений арендодателя для проверки состояния квартиры; - количество человек, которые будут проживать с арендатором (члены семьи с указанием Ф.И.О., ИИН);
- ответственность арендатора за порчу имущества в квартире;
- ответственность владельца за проведение ремонта, починку сантехники, исправность системы отопления, газо-, электро- и водоснабжения и т. д.;
- разрешение/запрет на содержание домашних животных;
- обязанность квартиранта вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии с учётом нормального износа за прожитое время;
- акт приёмки-передачи квартиры.
Стоит отдельно остановиться на описи имущества по акту приёмки-передачи квартиры. Здесь должно быть указано описание каждого предмета, его состояние и дефекты, которые были замечены во время осмотра. К акту следует прикрепить фото или диск/флешку с видеосъёмкой доверенных арендатору вещей, а также отметить в описи наличие аудио- или видеофиксации.
Впишите в акт показания счётчиков на момент сдачи квартиры, общее состояние жилья, наличие или отсутствие ремонта, количество и состояние мебели, бытовой техники, сантехники, труб и т. д. Учитывать нужно всё, вплоть до того, сколько комплектов ключей передано, количество стульев на кухне, диагональ и марку телевизора.
После того как договор с актом приёмки согласованы и подписаны, наступает время оплаты месячной аренды и услуг риелтора (в случае если к ним прибегали). С арендодателя нужно взять расписку о получении денег с указанием суммы в тенге (цифрами и прописью), вписать туда Ф.И.О. и ИИН обеих сторон и пояснить, что деньги вы отдаёте в счёт оплаты жилья за определённый период.
Если оформляете соглашение через риелтора, он может составить график погашения арендных платежей, где собственник и арендатор будут ежемесячно вписывать сумму и срок действия оплаты, оставляя в специальной графе подпись.
Иногда мошенники просят оплатить аренду сразу за несколько месяцев или даже полгода под предлогом правдоподобной истории про необходимость средств для больных родителей, срочный переезд в другой город, похороны и т. д. Поскольку деньги необходимы «срочно», сумму в таких случаях существенно занижают, но при этом просят предоставить средства прямо на месте. Гарантией в данном случае служит только честное слово. Стоит ли говорить, что в итоге арендатора выселяют из квартиры настоящие владельцы, а шансы вернуть деньги сводятся к нулю.
Договор – официальный документ, и до его подписания лучше проконсультироваться с юристом. Если собственник не соблюдает условия договора, арендатор вправе обратиться с заявлением в суд. А если есть ещё и сомнения, что владелец квартиры сдает её, не встав на учёт в качестве ИП, то и в налоговый комитет.
Нюансы
Арендатор может попросить внести депозит на случай порчи имущества в квартире, это нормальная практика. Обычно сумма включает в себя одну месячную арендную плату и идёт в счёт оплаты последнего месяца.
При отсутствии графика погашения каждый факт передачи денег арендодателю лучше фиксировать распиской.
Попросите владельца предоставить счета по коммунальным услугам.
Проверьте, есть ли задолженность.
В текущей статье мы рассмотрели риски, которые может понести арендатор. Позже мы напишем и о том, какие есть способы обезопасить себя и имущество для собственников квартир.
Автор Данил Павленко
Источник krisha.kz