Жилищный сектор считается важнейшим сектором всей экономики. Его строительство вызывает спрос на другие вспомогательные отрасли, что приводит к экономическому росту соответствующей экономики. Это также важный показатель прочности экономики. Кроме того, почти каждое правительство в развитых и развивающихся странах пытается предоставить доступное жилье своему населению, учитывая врожденное стремление людей владеть своим домом. Более того, есть инвесторы, которые вложили средства в дома, поскольку недвижимость - естественная защита от инфляции.
В последнее время из-за более низких процентных ставок в сочетании со спросом на жилье, обусловленным работой на дому, цены на дома резко выросли, напомнив людям о жилищном и финансовом кризисах 2008 года.
Жилищный пузырь и финансовый кризис 2008 года
Финансовый кризис 2008 года начался с предоставления ипотечных кредитов неприемлемым заемщикам, а затем через кредитные деривативы, которые банки использовали для переупаковки их в MBS (Mortgage Back Securities) и продажи их на рынках капитала через инвестиционные банки. Эти МБС получили более высокие рейтинги, несмотря на низкую кредитную историю их владельцев. Это широко распространенное предоставление ипотечных кредитов стимулировало спрос на жилье, что привело к стремительному росту их цен.
Тем не менее, рост процентных ставок спровоцировал дефолт заемщиков с низким кредитным качеством, и все связанные с ними производные кредитные продукты начали разоряться. Резкий рост числа случаев потери права выкупа недвижимости привел к резкому увеличению предложения домов, резко снизив стоимость обеспечения для этих ценных бумаг с ипотечным покрытием. Таким образом, инвесторы начали нести огромные ожидаемые убытки, что спровоцировало событие «продажи» на мировых рынках.
Однако с тех пор государственное регулирование ужесточилось, что привело к увеличению требований к покупателям, и это оказывает огромное влияние на отрасль субстандартного ипотечного кредитования, которая рухнула во время кризиса.
Текущие цены на жилье и будущий сценарий
Текущие тенденции на ипотечном рынке США перечислены в следующих пунктах:
- Ставки по ипотеке растут, и это может стать началом восходящей тенденции.
- Средняя ставка по популярной 30-летней фиксированной ипотеке только что выросла до более чем 3% в начале этой недели, а затем на 9 базисных пунктов в четверг до 3,1%. Примечательно, что неделю назад ставка составляла 2,93%.
- По мнению экспертов, снижение числа случаев COVID-19 вместе с опасениями по поводу инфляции являются основными причинами этого роста. Уместно упомянуть, что в своих последних комментариях Федеральная резервная система указала, что в ближайшее время ожидается начало сокращения ежемесячных покупок активов.
- Экономические прогнозы указывают на более низкие темпы роста экономики, чем ожидалось, но уровень инфляции, по прогнозам, будет выше, чем ожидалось.
Вышеупомянутые пункты намекают на более высокие ставки по ипотеке, что приводит к снижению спроса на жилье на рынке. Ожидается, что это также позволит сдержать экспоненциальный рост цен на дома на рынке. Кроме того, по словам Ральфа Б. Маклафлина, главного экономиста и старшего вице-президента по аналитике Haus, Inc., осенью спрос вернется к своему обычному периоду охлаждения, учитывая недавнее увеличение запасов и снижение цен на жилье.
Я думаю, что вполне вероятно, что рост цен замедлится до конца года, поскольку они уже замедляются с июньского пика. Мы ожидаем, что к декабрю рост цен будет умеренным до средне-высоких однозначных значений. Хотя темпы и волатильность будут варьироваться в зависимости от других факторов, нам всегда суждено было вернуться к более высоким темпам по мере стихания пандемии, и количество случаев на этой неделе показывает, что она снова утихает.-Ральф Б. Маклафлин, главный экономист и старший вице-президент по аналитике Haus, Inc.
Производительность REITS
S&P Global REIT служит комплексным эталоном для публично торгуемых фондовых REIT, котирующихся как на развитых, так и на развивающихся рынках. По странам индекс смещен в сторону Соединенных Штатов, поскольку составляющие из этой страны вносят 67,1% в общие составляющие индекса. Индекс дал доходность в годовом исчислении в размере 36,08% и доходность с начала года в размере 24,58%.
Индекс S&P Global REIT торгуется по скользящему мультипликатору P / E 62,94x и мультипликатору P / B 1,94x. Ориентировочная дивидендная доходность этого индекса составляет 3,08%.
Перспективы жилищного сектора
В июне 2021 года цены на жилье в США выросли на 24,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно Redfin , цитируемому Finance.yahoo.com, это соответствует средней цене продажи в 386 888 долларов. За этот период количество проданных домов выросло на 20,6%, а количество домов на продажу упало на 39,6%.
Текущий вопрос, связанный с дефолтом Evergrande по выплате долга, вызывает беспокойство. Однако инвесторам не следует путать этот вопрос с кризисом субстандартного ипотечного кредитования в США. Это связано с тем, что ни производные кредитные инструменты, ни свопы на дефолт по кредиту не создавались и не продавались на рынках капитала. Следовательно, это событие менее заразительно и, как ожидается, будет эффективно сдерживаться Китаем. Кроме того, на следующей диаграмме сравнивается процентная доля обязательств и активов Lehman Brothers и Evergrande в процентах от ВВП их соответствующих стран.
Заключение
Учитывая приведенные выше аргументы, мы прогнозируем падение цен на дома на рынке. Таким образом, ожидается, что рост цен на жилье будет сдерживаться за счет повышения процентных ставок и цен на сырье.
Автор Бадер Аль Хуссейн
Источник payspacemagazine.com