Нововведения в законодательстве изменили рынок ипотеки в Казахстане. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Нацбанком РК приняли постановление, по которому предельная годовая ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам будет уже не 25%, как раньше. С ноября ГЭСВ установят на уровне 20% при текущей базовой ставке в 18%. Как это отразится и уже отражается на рынке ипотеки – расскажет руководитель ипотечного отдела АН «ЦАН»,сообщает kn.kz.
Фото: depositphotos.com
Самые крупные банки Казахстана после новости о снижении ставки замедлили или приостановили выдачу ипотеки на вторичное жильё. При ГЭСВ на уровне 20% и базовой ставке в 18% для банков снижается наценка, и ипотечный кредит попросту становится не так выгоден, как раньше.
Мы обратились за комментарием к руководителю ипотечного отдела крупного казахстанского агентства недвижимости «ЦАН» Жазире Тегинбаевой.
Причина, по которой банки не хотят кредитовать вторичную жилую недвижимость – проста: стремление банка сохранить прибыль на фоне всех изменений. События, которые привели к этому, это однозначно повышение базовой ставки и снижение ставки ГЭСВ! У банков возникает логичный вопрос: где теперь брать доход? При ГЭСВ 20% ставка оформления для клиента должна быть минимум 17,7%, чтобы банк оставался в плюсе. А это, в свою очередь ниже базовой ставки Нацбанка – 18%. Это простая арифметика, которая не в пользу банков: ипотечное кредитование вторичного жилья становится экономически нецелесообразным, – подсчитала Жазира Тегинбаева.
Ажиотаж на новостройки?
Глава ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева уверена, что прекращение выдачи ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья однозначно приведёт к заметным изменениям на рынке недвижимости в 2026 году.
Во-первых, сегмент вторичного жилья потеряет часть платёжеспособного спроса. Сегодня более 60% сделок совершается с привлечением ипотечных средств, поэтому ограничение кредитования приведёт к снижению активности покупателей и, как следствие, к коррекции цен – особенно по устаревшему или менее ликвидному жилью! Во-вторых, спрос перераспределится в сторону новостроек, где сохранятся ипотечные программы и поддержка застройщиков. Это даст временный рост продаж первичного рынка, однако может создать дисбаланс между реальной потребностью и доступностью жилья, – рассуждает Жазира Тегинбаева.
Для риелторов и собственников вторичного жилья в 2026 году ключевым станет гибкий подход к ценообразованию, прозрачность документов и готовность рассматривать альтернативные формы сделок – продажу без ипотеки. Эксперт отметила, что в целом, рынок войдёт в период адаптации и переоценки активов, где выиграют те, кто сумеет быстро перестроиться под новые условия и выстраивать доверительные отношения с клиентами.
Монополия на ипотеку?
Конечно, изменения ставок являются первостепенным «триггером» для приостановки ипотеки. Но Жазира Тегинбаева отмечает: с указанным вектором и направлением государства, банки должны пересмотреть взгляд на ипотеку.
Ипотека это долгосрочный доход для банков. Такие кредиты выдаются минимум на 10-15 лет, поэтому возможно, разработаются новые программы внутри банков второго уровня, которые будут покрывать эти самые доходы. К примеру, приведём аналог программ, которые действовали недавно в «Банке ЦентрКредит» и ForteBank – с «закладом денег», то есть размещения на счетах банка первоначального взноса клиента, где покупатель мог оформить ипотеку с льготным и сниженным процентом. Это система похожа на накопительную систему «Отбасы банка», но разница в сроках размещения и без начисления каких либо субсидий от банков и государства, – объясняет Жазира Тегинбаева.
Сценарий, при котором «Отбасы банк» будет в стране практически «ипотечным монополистом», по словам эксперта, выглядит всё более вероятным. У «Отбасы банка» всегда было доминирующее положение на ипотечном рынке. Он хорош тем что предлагает в части ипотеки такие условия, у которых нет аналогов в данный момент на рынке банковских продуктов.
Поэтому «Отбасы банк» и был в большинстве в сегменте ипотечного кредитования, поскольку население понимает выгодность процентной ставки. «Отбасы банк» работает по особой модели – с государственной поддержкой, субсидированными программами и льготными ставками, он продолжает кредитовать благодаря своей социальной миссии и особому статусу. Но, к сожалению, есть категория клиентов, которые не хотят ждать полгода минимум с момента открытия депозита в «Отбасы банке» для накопления, повышения оценочного показателя и оформления ипотеки… Поэтому в нашей работе мы предлагали клиентам разные варианты по банкам, и они успешно пользовались спросом. А это в свою очередь, даёт нам понимание, что нельзя оставлять «Отбасы банк», как монополиста на рынке, а наоборот давать банкам возможность конкурировать с ним наравне, предлагая так же доступные условия оформления. У населения ипотека пользуется спросом, недвижимость нужна всем, поэтому государство не должно их ограничивать в получении ипотеки, – считает руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева.
Выводы и возможные пути решения от эксперта:
Правительство уже приняло ряд решений для улучшения ситуаций и увеличит в ближайшее время объём ипотечного кредитования. Жазира Тегинбаева напоминает, что доступность жилья будет реализована через программы «Наурыз», «Наурыз Жумыскер» а так же будет финансирование программы «Әскери баспана» для военнослужащих получающих единовременные жилищные выплаты.
Но какие то глобальные ипотечные программы, вряд ли будут финансироваться государством через другие банки, как например, это когда то было с «Баспана Хит» и «Орда». Времена, когда банки второго уровня выступали как банками-операторами оформления, прошло, – констатирует Жазира Тегинбаева.
Сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования чётко демонстрирует структурный перекос. Высокая базовая ставка, ограничение по предельной ГЭСВ и отсутствие экономических стимулов делают ипотеку на вторичное жильё практически недоступной через коммерческие банки. В этих условиях «Отбасы банк» остаётся фактически единственным активным игроком, что ведёт к риску монополизации рынка и ограничению выбора для заёмщиков.
Для исправления ситуации необходим комплексный пересмотр действующих условий:
- Балансировка базовой ставки и ГЭСВ. Регулятору стоит рассмотреть возможность синхронизации ключевых параметров, чтобы банки могли предлагать конкурентоспособные ставки без выхода за рамки ГЭСВ.
- Гибкость в регулировании для вторичного рынка. Можно ввести отдельные параметры для первичной и вторичной недвижимости, ведь рентабельность и риски по этим сегментам отличаются.
- Развитие программ с господдержкой. Привлечение частных банков в государственные программы (например, через субсидирование процентной ставки) может оживить рынок и снизить нагрузку на одного игрока.
- Долгосрочная стратегия фондирования. Создание механизмов дешёвого долгосрочного фондирования под ипотеку поможет банкам формировать устойчивые ипотечные портфели.
Без комплексного подхода и системных решений рынок вторичной ипотеки может надолго остаться «замороженным», а доступность жилья – снизится ещё больше. А значит, вопросы жилищного кредитования рискуют перейти из сферы экономики в плоскость социальной нестабильности, – подвела итог руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости «ЦАН» Жазира Тегинбаева.
Источник kn.kz