Владельцы недвижимости в Казахстане нередко оказываются перед выбором: сдать объект в аренду или продать его. Это один из самых важных финансовых вопросов как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Оба варианта могут быть выгодными, но экономический эффект каждого из них зависит от множества факторов: от фазы рынка недвижимости и инфляции в стране до локации и состояния вашего объекта,сообщает kn.kz.
Фото:depositphotos.com
Рынок недвижимости Казахстана пережил несколько волн роста за последние годы. В период с 2021 по 2023 год наблюдался аномальный спрос, рост цен на первичном и вторичном рынках достигал 20–35% годовых. В числе причин — льготные ипотечные программы, удорожание стройматериалов, миграционный приток и определённый дефицит предложения.
В 2024–2025 годах произошла стабилизация цен. Увеличился ввод нового жилья, выросли ставки по ипотеке. В итоге покупательская способность снизилась, и арендный рынок нормализовался. И сейчас можно сказать, что рынок стал более рациональным, а спекулятивный рост цен замедлился.
Доходность аренды недвижимости в Казахстане
Реальные расходы собственника от долгосрочной аренды квартиры отличаются от суммы ежемесячной арендной платы. При долгосрочной сдаче надо учитывать налоговые отчисления, необходимость общего ремонта хотя бы раз в 4 года, косметический ремонт после каждого арендатора, а также амортизацию техники и мебели.
Обновление техники и мебели эксперты советуют делать каждые 5 лет. И даже если в вашей квартире холодильник работает 10 лет, то надо учесть, что у арендаторов техника работает в режиме повышенной нагрузки, и они редко обращаются с ней аккуратно.
Поэтому риэлторы советуют закладывать в амортизационные расходы ежегодно по 15–20% от стоимости имеющейся в жилье техники и мебели. Что же касается ремонтных расходов, то лучше закладывать 10–15% от стоимости будущего ремонта в год.
Также при сдаче в аренду нужно учитывать, что могут быть простои как минимум в 1–2 месяца, а при смене жильцов возникает комиссия риелтора (если объект сдается через посредника).
В итоге доходность за несколько лет аренды часто сравнима с депозитом в банке, с учётом ежегодного роста квартир в цене. Но недвижимость — определенная страховка от инфляции, так что аренда остаётся хорошим вариантом пассивного дохода.
Доходность от продажи недвижимости в Казахстане
Продажа квартиры — это реализация капитала. Казалось бы, расстаёшься с объектом взамен на деньги, которые с каждым годом обесцениваются, но эксперты выделяют несколько моментов, при которых недвижимость лучше продать.
1. Если квартира достигла «пика стоимости»
Даже если недвижимость продолжает сдаваться в аренду, необходимо периодически мониторить рынок ипотеки в стране. Если дом устаревает, лучше продать квартиру и приобрести жилье в более новой постройке. У большинства банков второго уровня в Казахстане есть ограничения по году постройки, сейчас чаще всего это 1965 год. Но время идёт и надо следить за ипотечными условиями. Иначе при затягивании продажи есть риск продать по низкой цене. Если инфраструктура не развивается, район теряет привлекательность, цена объекта тоже может начать падать.
Если квартира в старом районе или доме старше 30 лет, надо понимать, что такие объекты слабо растут в цене, требуют регулярных ремонтов и дают низкую доходность.
Если квартира в новом районе, но в ЖК с завышенной ценой квадратного метра, арендная плата может не соответствовать стоимости.
2. Если вложенная стоимость меньше, чем текущая рыночная
Имеются в виду такие случаи, когда квартира покупалась по госпрограмме или на очень ранних этапах строительства (как правило, на 20–40% ниже, чем после сдачи дома в эксплуатацию), или по цене, значительно ниже предыдущей.
3. Если объект требует капитальных вложений
Если квартира уже значительно изношена, в доме требуется замена всех коммуникаций, да и сам объект расположен в старом фонде, ремонт может обойтись в миллионы тенге, а рост цены недвижимости в будущем вряд ли компенсирует вложения.
4. Если деньги нужны для реинвестирования
Деньги сыграют большую роль, если они сразу же после продажи объекта будут вложены:
- в коммерческую недвижимость (доходность 9–12%, в отличие от жилой, где доходность 5-7% годовых);
- в новостройки на нулевом цикле;
- в инструменты финансового рынка.
Люди иногда продают одну большую квартиру и покупают 2 студии, и это повышает доходность как минимум в полтора раза.
Окупится квартира или нет
Эксперты сходятся во мнении, что если квартира окупается дольше чем за 15 лет, сдавать её экономически нецелесообразно. Конечно, универсальный расчёт окупаемости нереален (затраты на обновление техники, мебели и вложения на ремонт у всех разные), но даже если грубый подсчёт не в пользу собственника, стоит серьёзно задуматься. Например, если стоимость квартиры 20 миллионов тенге и сдаётся она за 200 тысяч в месяц, то её стоимость равна 100 арендным платам, и это — 8 лет и 4 месяца. Отталкиваясь от этого, надо определять, сколько арендных плат будет стоить ремонт, техника, и не следует забывать о налогах.
Аренда выгоднее продажи в тех случаях, когда квартира:
- расположена в новом доме,
- в районе с высоким спросом на аренду,
- не требует ремонта,
- уже меблирована и готова к арендаторам.
Также аренда будет выгоднее продажи, если цель — сохранить капитал и получать стабильный поток денег. Недвижимость хорошо защищает от инфляции, особенно при долгосрочной аренде.
Продажа же становится более рациональной стратегией, когда:
- рынок остановился,
- стоимость квартиры выросла до максимума,
- есть более доходные возможности для инвестиций.
В большинстве городов Казахстана сегодня (кроме наиболее востребованных локаций Алматы и Астаны) чистая доходность аренды остаётся умеренной, и продажа часто оказывается финансово оправданным шагом.
Источник kn.kz