Что нужно прописать в договоре, если снимаете квартиру.
Фото: Depositphotos/alexraths
На рынке аренды недвижимости встречаются мошенники. Как снять квартиру, чтобы не потерять деньги: как проверить собственника, что прописать в договоре и какие заверения собственника должны вас насторожить,сообщает banki.ru.
Если вы снимаете квартиру у другого человека и пользуетесь ею для проживания, а не бизнеса, то с юридической точки зрения это не аренда, а найм. Но для простоты восприятия мы будем говорить «аренда».
Какие документы нужно проверить до подписания договора аренды
Перед заключением договора нужно убедиться, что вы снимаете квартиру у человека, который вправе ее сдавать. Бывают случаи, когда человек завладел ключами от квартиры и быстро сдал ее, пока собственник в отпуске или больнице.
Проверить собственника поможет выписка из ЕГРН. До 2016 года выдавали бумажные свидетельства о праве собственности на квартиру, а сейчас информация о собственнике хранится в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Владелец квартиры может заказать эту выписку в МФЦ, Росреестре или на «Госуслугах».
Чтобы проверить подлинность выписки, отсканируйте QR-код, который находится в правом углу. Если вам прислали электронную выписку, загрузите ее на сайте Росреестра в сервис «Проверка электронного документа».
Попросите у арендодателя паспорт и сравните данные в документе с написанным в договоре. Они должны совпадать на 100%, иначе получится, что с арендатора взятки гладки, ведь его паспортных данных в договоре нет.
Сдавать квартиру может только собственник. Если собственников несколько, например брат с сестрой получили квартиру в наследство, тогда каждый должен дать свое письменное согласие на сдачу жилья. Может быть такое, что собственник не присутствует на показе квартиры и на самой сделке, тогда его представитель должен иметь с собой доверенность. Если собственник не может показать документы, потому что «потерял», «забыл» или их «украли», лучше поискать другое жилье.
Если документы в порядке, то можно внести залог. Не всегда есть деньги, чтобы сразу отдать комиссию риелтору и внести оплату за первый и последний месяц. Может выручить займ. Если вы обращаетесь впервые и сможете вернуть деньги в течение нескольких дней, то можно использовать такой инструмент: деньги поступят сразу на карту.
1. Подробно зафиксировать состояние квартиры
Когда-нибудь вы будете выезжать из квартиры, и собственнику может показаться, что после вас в ней подтекает кран и скрипит кровать, а с кухни пропал набор кастрюль. На этом основании он может не только удержать залог, но и требовать дополнительную компенсацию.
Чтобы не получать такие претензии, нужно зафиксировать состояние жилья:
- В присутствии собственника пройтись по всему помещению и снять на телефон все проблемные моменты, всю мебель, технику, бытовые приборы. Проверьте, как открываются окна и дверцы шкафов, как работает санузел, как включаются телевизор и микроволновка. Проследите, чтобы собственник был рядом и хотя бы раз попал в кадр.
- Составьте акт приема-передачи, в котором подробно опишите, что находится в квартире и в каком состоянии. Перечислите в документе все найденные повреждения и недостатки.
Если вы составили полный перечень проблемных зон и бережно относились к имуществу, пока жили в квартире, у собственника не будет оснований предъявлять к вам претензии. Главное: храните сделанную видеозапись, пока не съедете с квартиры, а лучше еще дольше. Чем детальнее опишете состояние квартиры, тем меньше придирок будет при выезде.
2. Прописать, в каких случаях возвращается залог
При сдаче квартиры арендодатель обычно просит залог (который в законе называют обеспечительным платежом). Если после выезда жильца с квартирой все в порядке, арендодатель обязан вернуть деньги, оставленные в залог.
В некоторых случаях собственник имеет право не возвращать обеспечительный платеж:
- Арендатор не оплатил аренду или коммунальные услуги.
- Арендатор нанес ущерб имуществу, например, сломал технику, испортил мебель, измазал стены. Естественный износ не считается: арендатор не должен компенсировать мелкие потертости и выцветание.
- Арендатор нарушил условия договора, например, против правил курил в квартире или заселил собаку, которая погрызла диван.
Собственник должен обосновать удержание залога, а для этого предъявить доказательства. Например, показать видеозапись, где сдает квартиру с белоснежным диваном, на котором теперь неотстирываемые пятна. Собственник может не вернуть залог, только если докажет порчу имущества или нарушение условий договора.
3. Зафиксировать правила повышения арендной платы
До конца действия договора собственник квартиры не может изменять арендную плату по своему усмотрению: если вы договорились на 45 тысяч в месяц, нельзя вдруг потребовать с вас 50. Некоторые считают, что рост инфляции сам по себе дает право поднимать стоимость аренды, но это миф.
Собственник может лишь предложить вам новые условия, а вы можете согласиться или найти другое жилье. Но есть одно исключение.
Повышение платы может быть предусмотрено в договоре. Например, можно прописать, что стоимость повышается один раз в год на 5000 ₽, жильца нужно предупредить об этом за 30 дней, отправив заказное письмо или сообщение в мессенджер. Если при подписании договора вы соглашаетесь на такие условия, будьте готовы и к повышению цены.
Арендную плату можно повышать только по предварительной договоренности.
4. Прописать порядок досрочного расторжения договора
Любой договор можно прекратить когда угодно по соглашению сторон: достаточно составить письменное соглашение о расторжении. Если договор заключен бессрочно, его можно расторгнуть в одностороннем порядке, но нужно предупредить собственника за три месяца (в договоре этот срок можно изменить). Также в договоре можно прописать право расторжения в любой момент.
Иногда приходится идти в суд, например, если:
- собственник создает препятствия в пользовании квартирой, например, уже второй месяц не может сделать ключ от домофона;
- в квартире вскрылись недостатки, о которых заранее не было известно, например, электропроводка не соответствует правилам пожарной безопасности;
- квартира требует капитального ремонта, а собственник отказывается его оплачивать.
Перед обращением в суд нужно собрать доказательства того, что ваши права действительно нарушены. Например, это может быть фотофиксация нарушений.
Вы можете прописать в договоре право расторжения в любой момент, а также срок, в который нужно уведомить собственника.
5. Определить, кто оплачивает коммунальные услуги и ремонт
По умолчанию собственник обязан оплачивать капитальный ремонт (замену изношенных конструкций, проводки, труб, установку новой сантехники, выравнивание полов) и коммунальные услуги (уборку и освещение подъезда, содержание лифта и вывоз мусора, а также свет, воду, газ и электричество). Но если посмотреть объявления о сдаче квартир, коммунальные услуги чаще всего ложатся на жильца, и это прописывают в договоре. Капитальный ремонт тоже можно возложить на жильца, предусмотрев это в договоре аренды.
Также собственник оплачивает содержание имущества, например, обеспечивает герметичность полов и труб в санузлах, чтобы не затопить соседей. Если затопление произошло, по закону это вина собственника, и он должен нести ответственность. Позже он может попробовать доказать, что затопление произошло по вине арендатора, и потребовать компенсацию.
Аналогично с оборудованием и электроприборами: если произойдет возгорание, ответственность по умолчанию на собственнике. Позже он может попытаться взыскать ущерб с арендатора, но только если докажет его вину.
По закону собственник должен платить за все, что происходит с квартирой, но это можно изменить в договоре.
6. Прописать порядок визитов собственника
Собственник может приходить в квартиру только по согласованию с вами, иначе нарушается ваше право на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции). Согласовывать визит можно устно, например по телефону, а можно прописать это в договоре, например, раз в месяц или три месяца. В экстренных ситуациях владелец квартиры может прийти без предупреждения: при прорыве трубы или пожаре.
Собственник будет приходить так часто, как пропишете в договоре. Если не прописать ничего, собственник может войти в квартиру только в экстренной ситуации.
7. Что делать, если собственник нарушает договор
Для начала можно попробовать договориться: вежливо объяснить суть претензии и предложить решение. Возможно, собственник нарушил условия случайно и не против исправить свою ошибку.
Иногда договориться не получается. В этом случае нужно обращаться за защитой своих интересов в суд.
1. Соберите доказательства нарушения договора. Например, если квартира оказалась в предаварийном состоянии и это было скрыто при осмотре, можно в качестве доказательств представить фотографии и видеозапись.
2. Напишите досудебную претензию собственнику, приложите доказательства и скажите, что намерены обратиться в суд. На этом этапе собственник может оценить свою правовую позицию с юристом, признать вину и пойти на мирное решение конфликта.
3. Обратитесь в суд, если переговоры не помогли. Вы можете потребовать от собственника устранить неисправности, вернуть деньги, которые потратили из-за его бездействия, или снизить плату за период, когда условия проживания ухудшились.
Собственник (как и арендатор) обязан соблюдать не только условия договора, но и все остальные законы РФ. Например, если в договоре не прописано, что собственнику нельзя приходить в квартиру по своему усмотрению, это не значит, что он получает такое право. Начните с попытки мирно урегулировать спор, а если приходится обращаться в суд, собирайте доказательства.
Какие условия договора должны насторожить
В договоре должно насторожить все, что ставит вас в заведомо невыгодную позицию. Это еще не означает, что собственник хочет вас обмануть, но лучше не давать ему такой возможности. Например, собственник может включить в договор такие положения:
- возможность выселить вас в любой момент;
- неадекватно большой залог;
- предоплата за полгода вперед;
- удержание залога по своему усмотрению;
- право приходить в квартиру в любое время.
Подобные формулировки дают слишком широкие полномочия и создают для вас риски остаться без денег. Если вам предлагают невыгодные условия, лучше не подписывайте договор сразу, а попросите копию, чтобы пообщаться с юристом.
Договор должен создавать равные условия для участников сделки, а не давать односторонние преимущества.
Самые распространенные ошибки арендаторов
Ошибки арендаторов, как правило, связаны с чрезмерным доверием к собственнику. Владелец квартиры может быть харизматичным и улыбающимся, а в объявлении бывают такие приятные условия, что хочется снять квартиру как можно раньше, пока ее не забрали.
В результате арендатор может не прочитать договор и не проверить квартиру, закрыть глаза на расплывчатые формулировки или внести предоплату наличными. После этого в квартире обнаруживаются дефекты, о которых не было ни слова в объявлении, а до собственника почему-то не дозвониться.
При заключении любой сделки имеет смысл спросить себя: «Если меня сейчас обманывают, как я смогу защитить свои интересы?»
Что нужно запомнить
- До подписания договора нужно проверить и собственника, и квартиру.
- Ваши права защищены не только договором, но и российскими законами.
- Некоторые собственники могут обманывать жильцов. Грамотно составленный договор и тщательный осмотр квартиры помогут избежать рисков.
Автор Владимир Серов
Источник banki.ru