Как действуют мошенники на рынке недвижимости

В некоторых случаях жилищные аферисты действуют по принципам финансовой пирамиды. А в будущем, не исключено, пустят в ход новые технологии — мобильные приложения, электронные сертификаты и пр., в которых будут отыскивать слабые места.

По просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» эксперты рынка недвижимости рассказали о том, с какими незаконными схемами рискуют столкнуться владельцы квадратных метров и по каким признакам можно определить, что вы имеете дело с мошенниками.

Аренда — продажа — аренда

«Существует много схем мошенничества, связанных с недвижимостью. Мы отобрали два наиболее распространенных, на наш взгляд, вида мошенничества в Казахстане», — рассказывает Мухтар Азимбеков, директор департамента банковских технологий АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Первый вид, по его словам, — это продажа арендованного жилья. «Схема достаточно проста, оттого эффективна и часто применяема», — комментирует спикер. Заключается она в том, что злоумышленники арендуют недвижимость на определенное время и чаще всего выплачивают арендодателю всю сумму. В период аренды происходит продажа либо пересдача в аренду другому, ничего не подозревающему лицу.

«Чаще всего эта схема предполагает подделку правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор дарения и т. д.), хотя, как показывает практика, достаточно часто арендаторы даже не интересуются наличием документов либо доверяют копиям», — поясняет Мухтар Азимбеков.

Схемы, проверенные временем

Вторая схема мошенничества, известная на рынке недвижимости, — это подделка документов, продолжает эксперт ЖССБК. «Схема в чем-то дублирует описанный выше сценарий, но все же имеет несколько отличий, связанных с подделкой документов», — говорит он.

Чаще всего мошенники прибегают к одному из трех вариантов подделки документов. Первый: подделка доверенности на продажу недвижимости, или «Доверенность левой рукой». В этом случае собственник жилья является основным действующим лицом, так как итог один — судебные разбирательства и проведение почерковедческих экспертиз. «Дело в том, что, подписывая доверенность у нотариуса, собственник расписывается левой рукой, хотя сам правша, или наоборот, и экспертиза подтверждает это, после чего сделка признается не состоявшейся», — поясняет Мухтар Азимбеков.

Второй вариант подделки документов можно назвать «Первичное жилье». Афера, поясняет спикер, заключается в том, что несколько покупателей приобретают одну и ту же недвижимость. Чаще всего в таких схемах задействовано лицо, не имеющее отношения к самой строительной компании.

Третий вариант, по словам эксперта, — «Ложное оформление». «Классическая схема, предполагающая наличие лженотариуса, печати которого используются для засвидетельствования необходимых документов: сделки купли-продажи, доверенностей и т. д.», — поясняет собеседник.

Кооператив, который пирамида

В качестве схемы жилищные мошенники могут использовать принцип пирамиды. Способов вовлечения граждан в такие схемы два, рассказывает Жани Турысов, директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане. Первый — квартира в рассрочку, второй — аренда с последующим выкупом. И в том и в другом случае организаторы пирамиды требуют внести первоначальный взнос для приобретения квартиры, паевый взнос участника кооператива и ежемесячные платежи.

«Как правило, клиентов привлекают через социальные сети, путем сарафанного радио, также мошенники активно рекламируются в интернете. Зачастую используются все возможности так называемого “партизанского” маркетинга», — говорит эксперт.

Отметим, что, например, полтора года назад в Казахстане работала компания по продаже недвижимости, которая действовала как потребительский кооператив: недвижимость продавалась в рассрочку, причем «без процентов и переплат». На компанию поступили жалобы в правоохранительные органы, в итоге было возбуждено досудебное производство по статье «Лжепредпринимательство».

Компания, о которой идет речь, как поясняет Жани Турысов, была самой крупной за последнее время из тех, что связаны с недвижимостью. Она активно продвигала себя в Астане и Алматы, но просуществовала недолго, год-два. Сейчас, если подобные организации и существуют, то действуют локально и не так открыто. В целом же, по словам спикера, подобного рода кооперативы юридически регистрируются как классический кооператив, хотя и действуют как пирамида.

Рысжан Табельбекова, старший юрист федеральной риелторской компании «Этажи» в Астане, добавляет, что вступительный взнос в кооператив подобного рода, как правило, очень большой — до 1 миллиона тенге. Это скрытый источник финансирования дальнейшей деятельности кооператива за счет притока новых участников.

В подобных схемах, продолжает собеседница, квартиры оформляются не на определенного члена кооператива, а на сам кооператив, соответственно, это собственность всех его участников, коих может быть сотни и даже тысячи.

Также важно учесть, что покупка новой квартиры возможна только в том случае, если будет сохраняться поток новых покупателей, вносящих новые «первоначальные взносы». «Причем соотношение тех, кто получил договор аренды на квартиру, и тех, кто не получил, будет примерно всегда одним и тем же — один к двум. В итоге трое вносят деньги, чтобы один из них заехал в квартиру. Остальные двое ждут следующих четырех участников, каждый — по двое», — поясняет Рысжан Табельбекова.

И еще важный момент: ежемесячные платежи идут не на выкуп определенной квартиры, а на покупку следующих. Это делается для привлечения новых участников.

Мошенники идут в ногу со временем

Помимо классических вариантов, мошенники придумывают новые способы отъема квартир у граждан. Например, в России в последнее время популярна схема, в которой задействованы микрофинансовые организации.

«Микрофинансовые организации выдают деньги в долг под залог недвижимости. Но при этом залог оформляется как купля-продажа. Как только человек получает деньги, квартира переписывается на другое лицо. Заемщику говорят: “Когда вернешь долг, тогда отдадим квартиру”. Проценты при этом очень высокие. И в итоге заемщик очень быстро становится должен огромную сумму. Люди вынуждены собирать деньги по знакомым, чтобы вернуть недвижимость», — рассказывает Андрей Лесин, директор департамента сопровождения сделок федеральной риелторской компании «Этажи».

Спикер отмечает, что люди идут в микрофинансовые организации, когда срочно нужны деньги. «Как правило, человек находится в критической ситуации и не понимает, что делает. Но договор он подписывает сам, поэтому и ответственность за все действия тоже лежит на нем», — уверен собеседник.

Эксперт ЖССБК Мухтар Азимбеков считает, что в будущем мошенничество с недвижимостью будет осуществляться в основном по проверенным временем схемам. Однако не исключено, что появятся и новые сценарии — они, скорее всего, будут связаны с современными технологиями, с социальными сетями.

«Например, после введения электронной регистрации прав собственности по сделкам с недвижимостью появляется новое поле для незаконных действий: ложные мобильные приложения, недостоверные электронные сертификаты и прочее. Нужно понимать, что каждое нововведение будет тщательно исследоваться злоумышленниками на предмет поиска слабых мест», — поясняет представитель ЖССБК.