Тенденции рынка жилья: анализ цен, прогнозы

С начала 2019 года рынок жилой недвижимости в Казахстане демонстрировал стабильность цен. При этом незначительные изменения наблюдаются в сторону роста. Особенно это касается первичного жилья. Сказывается поддержка государством ипотеки, направленной на покупку квартир от застройщиков.

Как сложились цены на рынке жилья в I квартале 2019 года в городах страны, что думают эксперты о последних тенденциях, и какие дают прогнозы по рынку, рассмотрим подробнее.

С начала года цены демонстрируют рост

По итогам наблюдений аналитической службы kn.kz, в первом квартале 2019 года на рынке жилья в главных городах страны наметились следующие тенденции. На квартиры Нур-Султане и Алматы зафиксирован квартальный рост средних цен в пределах 1%, на квартиры Караганды рост цен достиг 2%. За год отмечается значительное удорожание жилья в городах Караганды и Алматы, тогда как в столице преобладало отрицательное ценовое колебание.

В городе Нур-Султан средняя цена за жилье составила 335,6 тыс. тенге за квадрат, по отношению к предыдущему кварталу средняя цена выросла на 1%, по отношению к I кварталу 2018 года, напротив, зафиксировано снижение на 1,4%. Отмечается снижение объема предложение почти на 20%. Средняя цена за квартиру в целом находилась в районе 24 млн 282 тыс. тенге.

В Алматы средняя цена за квартиру в целом составила 31 млн 558 тыс. тенге. Удельная цена жилого квадрата по отношению к предыдущему кварталу изменилась менее чем на 1%, в том время как годовой рост составил почти 8%. Основной годовой рост пришелся на сегмент однокомнатных квартир.

Квартальные изменения цен на жилье в Караганде показали 2-процентный рост, за год средняя цена на квартиры выросла на 12%. Основной рост пришелся на район Михайловка.

Доходность от аренды

По данным Национального банка РК, средняя ставка по депозитам в марте 2019 составила 8,9%. В то же время доход от сдачи в аренду жилья в Нур-Султане равен в среднем 6%, в Алматы — 9%, в Караганде — 7%, из расчета средней арендной стоимости жилья в рассматриваемых городах. Таким образом, можно отметить, что наиболее выгодный доход от сдачи жилья будет в городе Алматы.

Активность продавцов и покупателей в I квартале снизилась

Платежеспособный спрос в I квартале 2019 года снизился по отношению к последнему кварталу предыдущего года. Однако за год значительный рост сделок купли-продажи жилья наблюдался в Алматы на 36%, в Нур-Султане — на 18%.

По данным Департамента по статистики РК, динамика сделок купли-продажи жилья по рассматриваемым регионам в течение 2018 года сохраняла тенденцию роста. С начала 2019 года кривая стала менять курс в противоположную сторону.

Цены на первичное жилье выросли

Так же как и на вторичном рынке, первичный рынок в городах Нур-Султан и Алматы показал рост средних цен. Таким образом, средняя цена на первичном рынке по итогам I квартала 2019 года в столице составила 358 тыс. тенге за кв.м, увеличившись на 5% за квартал и на 12% за год. В Алматы средняя цена первичного жилья составила 432 тыс. тенге за кв.м, это плюс 2% по отношению к предыдущему кварталу и плюс 14% по отношению к I кварталу прошлого года.

Прогноз аналитической службы kn.kz

Анализ рынка жилья в городах Нур-Султан, Алматы и Караганды показал рост средних цен, как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. При этом на столичные квартиры рост более сдержанный, что объясняется большими вливаниями новых жилых «квадратов» во время подготовки к международной выставке. Благодаря спросу и повышенному вниманию к проведению ЭКСПО произошел искусственный рост цен 2017 года.

Тем самым рост прошлых лет на рынке столичного жилья компенсирован стабильностью в настоящем времени. Рост цен ожидается на первичном рынке жилья по мере завершения объектов. На вторичном рынке ожидается стабильность средних цен. На рынках Алматы и Караганды ожидается рост средних цен на жилье в пределах 1% в квартал.

Возможно увеличение спроса на жилье в условиях политических перестановок, с целью вложения средств в недвижимость, обеспечивая безопасность и стабильность своего финансового положения. Однако надо понимать, что позволить себе это сможет лишь малая часть населения, не повлияв на среднюю цену жилья в целом по городам, лишь на отдельные сегменты рынка.

Платежеспособный спрос с начала года сократился, как видно из динамики сделок купли-продажи жилья, исключением стал город Алматы. Что касается государственных программ, предложение по ним крайне уступает спросу, и так же не изменит общую картину на рынке жилья. Таким образом, можно сделать вывод о том, что рост цен на рынке недвижимости в летний период все же произойдет, однако сдержанными темпами. По городам Алматы и Караганды рост цен будет динамичнее, в Нур-Султане менее активный.

Мнение экспертов

Жани Турысов, директор риелторской компании «Этажи-Астана»:

— На сегодняшний момент в приоритете у покупателя новостройки. Спрос растет с каждым месяцем. Так, в Астане соотношение спроса на новостройки к «вторичке» составляет 40:60, соответственно. Летом, по прогнозу, скорее всего это соотношение составит уже 50:50. То есть, данную тенденцию мы наблюдаем уже почти год. Почему это происходит? Много программ с интересными условиями акцентированы именно на новостройки. Согласно анализу заявок клиентов, примерно 80% из них хотят купить квартиру через банк. В прошлом году эта цифра была в среднем 70%. То есть, мы наблюдаем в I квартале рост на 10% той части покупателей, которая хочет приобрести жилье с помощью ипотечного кредитования.

Увеличилось на рынке предложение со стороны застройщиков по малогабаритным квартирам — 1-, 2-комнатным квартирам с малой площадью. Их хорошо берут, застройщик здесь нашел своего покупателя. Если смотреть по географии, то по-прежнему высокий спрос сохраняется на левом берегу. И район вокзала не оттянул на себя интерес клиента. Многие думали, что пятно вокруг вокзала будет более динамично расти, пользоваться большим спросом. Но по-прежнему левый берег в лидерах. Рынок очень хорошо отреагировал на специализированные ипотечные программы. Они сейчас очень актуальны. Например, ипотека «Военный» от Жилстройсбербанка или поддержка бюджетников в выплате первоначального взноса по ипотеке «7-20-25». Коллеги сообщают, что много клиентов приходит из сферы образования. У них раньше не было возможности брать кредиты под высокие проценты. Ставка для этой группы населения обещает быть низкой. Они уже сейчас начинают изучать рынок и смотреть варианты покупки.

По поводу стоимости квартир. Весна — это всегда разгон рынка после традиционно низкого сезона зимой. Как правило, особый толчок рынок получает во время и после весенних каникул, на праздник Наурыз. Летом, скорее всего, будет небольшой рост цен — среднем не больше 1-2%. В некоторых «горячих» пятнах столицы этот рост за летние месяцы может составить и 5-6%. Это наши прогнозы.

Ольга Качкан, риелтор Центрального агентства недвижимости в г. Караганда:

— Как обычно спрос определяет цену. Если год начался с затишья, то весной наблюдается тенденция к увеличению сделок. Хочется отметить, что большая доля сделок идет на рынке первичного жилья благодаря определенным банковским продуктам. Продается как первичное жилье, так и вторичное. «Вторичка» расходится по адекватным ценам. Кто-то уезжает, кто-то улучшает жилищные условия.

Благодаря новым ипотечным программам сделки идут как на первичном, так и на вторичном рынках. Для определенной категории людей это большая поддержка. Если раньше была программа «7-20-25» только для «первички», то позже появилась «Баспана Хит», которая обеспечивает определенным количеством сделок и вторичный рынок.

Что касается прогноза цен на лето, то все зависит от экономической стабильности. Резкие скачки вряд ли будут. Сейчас рынок покупателя, а не продавца — имеется большой выбор квартир. Благодаря госпрограммам идет активное строительство жилья. Изменений на повышение не должно быть. Ситуация на рынке не обеспечивает предпосылок для роста цен.

Карима Апенова, Любовь Вансович, информационная служба kn.kz