Есть у Михаила Булгакова в «Мастере и Маргарите» такая выдержка - «Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...». Попробуем проанализировать, как цены на квартиры в Алматы в свое время раздулись до космических. Хотя город не находится у моря и даже не является старинным европейским центром притяжения туристов. Разве что считается экономическим мегаполисом Казахстана.
Кстати, поводом для написания этой статьи послужила реальная история, приключившаяся в Алматы. Человек, попросивший не называть его имени, в 2002 году в микрорайоне «Жулдыз» продал квартиру за 6 тыс. долларов и хотел купить за 9 тыс. долларов другую квартиру, ненамного превышающую проданную по жилой площади. Чтобы приобрести другую квартиру, человек достиг предварительной договоренности с хозяином и отдал залог в размере 500 долларов.
Через неделю после этого хозяева другой квартиры отказались продавать ее за уже обговоренную сумму, при этом, ссылаясь на нарушение сроков, не вернули залог. Спустя две недели они продали квартиру другому клиенту, и уехали.
Как заметил человек, ему пришлось в том же районе города примерно за такую же квартиру отдать 27 тыс. долларов. То есть, в течение двух недель со дня продажи квартиры, недвижимость подорожала в три раза.
Даже если квартирный вопрос и испортил людей, но человека, о котором рассказали, можно только пожалеть.
Продать квартиру и уехать на ПМЖ в Париж
Партнер юридической компании LZ & Partners Group Ирина Архипова считает, что «пиковый» период самых высоких цен на рынке недвижимости Казахстана пришелся на 2006-2008 годы.
«К примеру, в жилом комплексе (ЖК) Esentai Apartments в 2008 году 1 кв.м жилой площади продавали за 10 тыс. долларов c котлована. В эту цену была включена чистовая отделка. В 2006 году в ЖК «Жеруык» 1 кв.м жилой площади продавали по цене 4,6 тыс. долларов. В ЖК на Абая-Масанчи СК «КУАТ» в 2004 году цена с котлована составляла 0,5 тыс. долларов за кв.м, а в 2008 году - 5 тыс. долларов за кв.м», - отметила Архипова.
При этом, заметил эксперт, вторичное жилье на пике продавали за 3-4 тыс. долларов за кв.м. Официальная статистика это подтверждает.
Так, согласно информации комитета по статистике РК, цены продажи нового жилья с конца декабря 2000 года к соответствующему периоду 2015-го выросли почти на 1300%. Если в 2001 году жилье в новостройках отдавали за 23,6 тыс. тенге за квадрат (по тем временам 1 доллар=150 тенге), то в 2005 году - до 92,6 тыс. тенге за квадрат.
Затем, в 2006-2007 годах, цены подскочили до 123,9 и 161,3 тыс. тенге за 1 кв.м, соответственно.
В период бума на рынке недвижимости и «надувания ценового пузыря» максимальный рост цен с 2003 по 2004 год составил 41,1%. Максимальный прирост наблюдался с 2003 по 2004 год - 76,1%.
Итак, проведем небольшие расчеты. На пике цен на рынке вторичного жилья в Алматы (3-4 тыс. долларов за кв.м) можно было продать двухкомнатную квартиру (максимум 95 кв.м) в хорошем районе города за 285-380 тыс. долларов и приобрести на эти деньги очень даже приличную квартиру в любом европейском городе, например, в испанской Барселоне или даже в Париже.
Тогда же в Казахстане проявились три примечательных тренда:
- Первый: довольно приличное число алматинцев и жителей других крупных городов Казахстана, продав свои квартиры и дома, уехали на постоянное место жительство в другие страны мира. Об этом также свидетельствует тогдашний бум продаж недвижимости во многих европейских и других столицах, когда зачастую покупателями выступали казахстанцы;
- Второй: внутри Казахстана появилось огромное количество строительных компаний, которые строили новые многоквартирные дома и жилые комплексы. Жилье реализовывалось еще до того, как компания закладывала фундамент под строительство;
- Третий: казахстанцы просто сметали из банков ипотеку. Привычная по тем временам схема - человек берет сразу три-четыре ипотеки, сдает полученные квартиры в аренду и за счет ренты живет, причем, весьма и весьма прилично.
Тогда экспертов или СМИ, которые не единожды предупреждали, что все это пузырь и когда-нибудь он лопнет, никто не слушал. Банки только успевали одобрять кредиты под любые проценты, с одной стороны, застройщикам, которые спешили заработать на диком спросе, с другой стороны, физическим лицам, которые спешили заработать на быстром росте цен на недвижимость.
Но всему приходит конец
Пришел 2008 год, а вместе с ним и кризис. Во время кризиса 2008-2010 годов новостройки подешевели до 147,5-143,9 тыс. тенге за квадрат. Еще в 2008 году 1 доллар стоил 120 тенге, а в 2009 - уже 150 тенге. То есть, доступность жилья становилась все более проблематичной.
С 2011 года, когда Казахстан более-менее оклемался от кризиса, вновь начался планомерный рост: со 154,1 тыс. до 172,8 тыс. в 2012-м, 189,1 тыс. в 2013-м, 215,5 тыс. в 2014-м и до 257,6 тыс. тенге за квадрат в 2015 году. Если с 2011 по 2014 год 1 доллар стоил примерно 150 тенге, то в 2014 году, после второй девальвации - уже 180 тенге.
Как и написано выше, у людей становилось все больше желания приобрести собственное жилье, тогда как финансовые возможности скукоживались словно шагреневая кожа.
Все очень просто. Подъем цен на рынке недвижимости остановился в 2008 году на фоне мирового кризиса, а первая девальвация тенге в феврале 2009 года добила и этот тренд. Попытки запустить пузырь предпринимались постоянно, однако вторая девальвация февраля 2014 года, когда за 1 доллар стали давать 330 тенге и выше, привела к стагнации рынка.
Между тем, дефолт 2015 года фактически добил рынок.
Лица стерты, краски тусклы...
Вот примерно так, первыми строчками песни «Марионетки» Андрея Макаревича, можно охарактеризовать то, что происходит на рынке недвижимости в настоящее время.
Как заметила Архипова, сегодня в ЖК «Esentai Apartments» предложение от продавцов по данному комплексу 2,5 тыс. долларов за кв.м. «По ЖК «Жеруык» - 1,2 тыс. долларов за кв.м, по ЖК на Абая-Масанчи СК «КУАТ» - 0,8-1 тыс. долларов за кв.м», - сравнила Архипова.
Обвал, пояснила она, случился и на вторичном рынке, где цена предложения начинаются с 0,8-1 тыс. долларов за кв.м.
При таких ценах на недвижимость теперь у казахстанцев нет никаких надежд, продав квартиру, уехать на постоянное место жительство ни в Барселону, ни в Париж, ни куда-нибудь еще.
А что же случилось с тремя вышеназванными трендами роста рынка недвижимости? На вопрос о первом тренде уже ответил выше.
Что же касается второго тренда, то с началом кризиса 2008 года они начали испытывать проблемы с финансированием и спросом, с 2009 года, когда случилась первая девальвация, количество строительных компаний стало стремительно сокращаться, с 2014 года, после второй девальвации, «оставшиеся в живых» лихорадочно искали источники финансирования, а после дефолта 2015 года - выживают только если зацепятся за какие-то государственные подряды. Сегодня они озабочены исключительно выживанием.
Еще более серьезные проблемы ожидали казахстанцев, которые на пике цен на рынке недвижимости набрали ипотечных кредитов в надежде получить прибыль. Самые умные к 2015 году успели сбыть с рук недвижимость, кое-что выиграть, кое-что проиграть, но не разориться. Не самые умные сидели и ждали лучших времен, пока в 2014 году после второй девальвации курс американского доллара не подскочил со 160 до 330 тенге за единицу.
В настоящее время «не самые умные» как раз и составляют костяк тех, кто время от времени выставляет властям требование «простить» их ипотечные кредиты, аргументируя это невозможностью их обслуживать.
Исходя из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод: никакого повторения того, что произошло в начале 2000-х, когда рынок рос семимильными шагами, а цены на недвижимость зачастую обгоняли полет мысли, не будет.
Может быть, жаль, а может и нет...
Источник prodengi.kz