Дешевая еда и квартировладельцы
Урбанизация – одна из ключевых целей национальной «Стратегии-2050» в Казахстане. Она отмечена в документе неспроста: экономический рост и новые рабочие места едва ли возможны без массовой миграции из сельской местности в города. Весь опыт ХХ века подтверждает это. Кроме того, обеспечение населения базовыми коммунальными услугами в городах обходится значительно дешевле: только вода из водопровода в мире в целом стоит $0,70-0,80 за кубический метр в урбанизированных районах и $2 — в сельской местности. Для Казахстана с его огромными расстояниями (это девятая по площади страна мира) такие расходы особенно чувствительны.
Но, несмотря на все благие пожелания и стратегии, скорость урбанизации в Казахстане сильно отстает от поставленных целей. Численность городского населения в республике выросла с 44% (1959 год) до 57% (1989 год), но после независимости резко упала. Только к 2018 году она вернулась к советскому пику и в целом растет очень медленно. Почему так? Виновата бедность? Чудовищное неравенство и безумные цены в Нур-Султане и Алма-Ате? Или, может быть, блага постсоветской приватизации жилья? Над причинами «зависшей» урбанизации размышляет экономист Уолтер Сайц (William Seitz, Всемирный банк). Его исследование Urbanization in Kazakhstan: desirable cities, unaffordable housing, and the missing rental market опубликовано в научном журнале International Journal of Urban Sciences.
Ученый работал с данными большого опроса о бюджете домохозяйств Казахстана, который в 2014-2015 годах провел Статистический комитет республики. Он проводился в 16 регионах страны, в городских и сельских районах. Участники репрезентативного опроса ежедневно записывали в дневник, на что они тратили свои деньги, чем питались, где жили. Всего были собраны данные по 12 тысячам домохозяйств. Данные о плате за жилье опирались как на записи о реальных выплатах, так и на ответы на два вопроса: «Сколько вам пришлось бы платить за жилье, если бы вы его снимали?» и «За сколько вы бы продали ваш дом?»
Сколько стоит еда и жилье?
Выяснилось, что наиболее сильный контраст по стоимости продовольствия – между сельскохозяйственными и чисто городскими регионами. В Южно-Казахстанской, Западно-Казахстанской, Актюбинской, Костанайской, Жамбылской областях цены на еду ниже среднего по стране, даже в городах. И наоборот – в Нур-Султане, Алма-Ате и богатой нефтью Мангистауской области цены выше среднего. Самый резкий контраст – между двумя столицами и остальной республикой. Конечно, разрыв по ценам на продовольствие (сельские районы против городских) встречается во всем мире, но среди стран Европы и Центральной Азии в Казахстане он рекордный: стоимость еды в Алма-Ате в среднем на 28% выше, чем в самой «дешевой» Южно-Казахстанской области. Кластерный анализ еще показал контраст не только между городскими и сельскохозяйственными регионами, но и между востоком и западом – на западе цены значительно ниже.
Впрочем, низкие цены вовсе не делают «сельские» области раем изобилия и счастливой жизни. Уровень бедности в Южно-Казахстанской области на 12% выше среднего по стране, в Атырауской – на 9%, в Костанайской и Кызылординской – на 5%. То есть, утверждает ученый, низкие цены на продовольствие там вырастают из спроса и помогают бедным сводить концы с концами. Но для урбанизации это не очень хорошо: если 421 000 человек или 2,4% населения страны переедут в более «городские» районы с более высокими ценами на еду, то они сразу же окажутся за чертой бедности.
А что с ценами на жилье? Контрасты еще более разительны. Медианная условно начисленная арендная плата в «городских» регионах оказалась в три раза выше, чем в «сельских», — 540 000 тенге в год и 180 000 тенге. В областях с наиболее дешевым жильем (Костанайская, Кызылординская и Северо-Казахстанская например) она составляла всего 15% от средней арендной платы в Нур-Султане! Внутри более всеобъемлющей метрики – стоимости жизни – мы получаем, что жить в Нур-Султане на 240-304% (в зависимости от методики подсчета) дороже, чем в среднем по стране, в Алма-Ате – на 190-253%. Две столицы выступают еще и как горячие точки роста цен, поднимая их во всех соседних районах, – см. рисунок , где также видна аномальная «холодная зона» низких цен на жилье на севере.
Условно исчисленная арендная плата по регионам РК (слева), и ее вариант с подчеркиванием горячих и холодных точек (справа)
Спрос на жилье и его доступность
Спрос на жилье и его доступность обычно измеряется двумя способами – с опорой на данные по ежемесячным тратам и на основе исчисленной стоимости дома или квартиры, где живет человек. В целом жилье в «сельских» регионах доступно: на него приходится около 11% трат, а в Жамбыльской и Кызылординской областях – и того меньше. Напротив, для «городских» районов эта цифра составила 28% (в среднем). В Нур-Султане и Алма-Ате затраты на жилье доходят до 36% и 44% от среднего бюджета! Более 66% (Нур-Султан) и 77% (Алма-Ата) домохозяйств живут в квартирах и домах, которые они никогда не могли бы снимать (если бы это жилье им не принадлежало). И это несмотря на то, что их доходы – самые высокие в стране.
Ученый сравнил коэффициент доступности жилья в разных регионах Казахстана. Этот коэффициент рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год – т.е. показывает, за сколько лет семья может накопить на квартиру, если все получаемые доходы будут откладываться на эти цели.
Коэффициент доступности жилья в Акмолинской, Кызылординской, Костанайской, Северо-Казахстанской областях держался на уровне 3 и ниже, в Западно-Казахстанской и Жамбыльской – чуть выше (3,1-4), в Павлодаре, Караганде и Алма-Атинской области жилье уже «кусается» — 4,1-5, в Мангыстау индекс доходит до 6,2, а в Нур-Султане и Алма-Ате взлетает до 10,6 и 11,8. По этой шкале жилье в столицах Казахстана менее доступно, чем даже в таких дорогих и процветающих мегаполисах, как Лос-Анджелес (9,3), Мельбурн (9,5), Сан-Хосе (9,6). Дороже – Сидней (12,2) и Гонконг (18,1).
Для понимания будущего урбанизации в Казахстане важно предсказать еще и эластичность спроса на жилье – насколько он зависит от роста доходов. С одной стороны, после десяти лет непрерывного роста реальных доходов логично ожидать повышения спроса на жилье. С другой стороны, если цены на дома и квартиры растут слишком быстро, семьи с ограниченным бюджетом скорее уедут в регионы с более доступным жильем, чтобы арендная плата не съедала их доходы. Данные показывают, что близкие к бедности семьи в Казахстане не готовы больше тратить на жилье. Высокие цены на него в городских регионах страны снижают спрос и, следовательно, тормозят урбанизацию – и открывают ее, по сути, только для представителей среднего класса и элиты.
Домовладельцы как тяжелое советское наследие
Мировой опыт говорит нам о том, что домовладельцы куда менее мобильны, нежели арендаторы жилья. Для Казахстана, где за пределами небольшого рынка недвижимости в Нур-Султане большинство домохозяйств владеют жильем, эта закономерность в высшей степени актуальна. На «лестнице урбанизации», подчеркивает ученый, ограниченность доступных вариантов съема остается ключевой отсутствующей ступенькой. Узость рынка аренды не дает людям с низким уровнем дохода переезжать в города – ведь купить дом или даже квартиру они не могут себе позволить. В ситуации, когда цены на дома в больших городах страны ежегодно растут на 50% и больше, ни горожане, ни сельские жители не могут планировать переезд.
Считается, что преобладание собственного жилья над съемным – это советское наследие. Массовая приватизация, которая прошла в странах СНГ и Восточной Европе, привела к появлению узкого и слабого рынка съемного жилья (многие семьи обладают собственным домом и квартирой). После 1991 года ответственные квартиросъемщики получили право приватизировать свое жилье за небольшой процент его рыночной стоимости или вообще бесплатно (не считая госпошлины). И еще одна тенденция – изобилие возможностей на новым рынке недвижимости сделало его привлекательным для вложения денежных средств, более надежного, чем банки или инвестиции.
Однако при всей привлекательности такой ситуации для граждан экономисты выяснили, что высокий процент владельцев жилья прямо вредит рынку труда. Чем меньше съемного жилья, тем сложнее работникам переехать в другой город и зацепиться там. Помимо этого, обладание собственной квартирой «стреноживает» людей, не способствует активным усилиям по поиску работы и росту производительности труда (они меньше боятся потерять работу, потому что за жилье платить не надо), выяснили американские экономисты. В Дании и Великобритании эта зависимость (больше владельцев своего жилья – выше безработица) также подтвердилась.
Есть у этой закономерности и другая сторона: необходимость снимать жилье и переезжать в поисках работы снижает неравенство по заработной плате между регионами страны – так, в США с 1880-го по 1980-й такие межрегиональные разрывы сокращались на 1,8% в год. Работает этот закон и в Казахстане: на графике видно, как чудовищный разрыв по уровню зарплат между двумя главными городами понемногу сокращается за счет Нур-Султана с его мощным рынком съемного жилья, тогда как в Алма-Ате ситуация не меняется.
Уровень зарплат в РК в зависимости от места. Синяя линия — Алма-Ата, оранжевая — Нур-Султан, желтая — все города РК, серая — все сельские районы.
Итак, как оказалось, урбанизации в Казахстане мешает многое:дороговизна продовольствия, высокая стоимость жизни и,главное, хилый рынок съемного жилья в городах серьезно перекрывают малообеспеченным гражданам доступ к наиболее динамичным рынкам жилья в стране – даже к городам второго эшелона, не говоря уж о столицах. Медленные темпы внутренней миграции и урбанизации в РК не просто тормозят рост новых динамичных секторов экономики. Сайц напоминает, что обеспечивать население водой, электричеством, образованием и здравоохранением в сельской местности куда дороже, чем в городах. Низкая скорость урбанизации обрекает бюджет на лишние траты. Ученый рекомендует избавляться от оков советской прописки, бороться с перепадами в ценах между городом и селом и развивать рынок съемного жилья – больше внутренней миграции, больше урбанизации, больше экономического роста.
Источник stanradar.com