Государство намерено обложить допналогами операции с жильем, что уже толкает рынок к поиску механизмов оптимизации фискальной нагрузки.
Фото: Alena Darmel/Pexels
Новый Налоговый кодекс РК, вступающий в силу с 2026 года, увеличивает минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога на прирост стоимости с 1 года до 2 лет. Более подробно об этом мы писали ранее. Это изменение вызывает некоторые опасения по поводу возможных схем уклонения от уплаты налогов. Каких именно, а также возможные последствия таких шагов в деталях, редакция inbusiness.kz узнавала у эксперта Олега Полумордвинова.
Олег Игоревич, могут ли изменения в данной сфере потенциально стать толчком для роста дарственных (договоров дарения) как способ обойти выплату налогов для покупателей и продавцов на рынке недвижимости?
– Исключать такую возможность нельзя. Действительно, формальное заключение договора дарения, прикрывающего фактическую куплю-продажу, может быть использовано как способ для уклонения от возникновения индивидуального подоходного налога. Но это достаточно рискованный и очевидно незаконный способ для оптимизации налогообложения. Если не касаться сделок между родственниками и иными близкими людьми, какова вероятность того, что абсолютно незнакомый человек подарит другому квартиру? В реальной жизни – практически нулевая. В силу этого подобное "дарение" может быть очень легко выявлено при проверке.
Если стороны фактически совершают куплю-продажу квартиры с передачей денег, но оформляют ее как договор дарения с целью ухода от налога на прирост стоимости, возникающего из-за владения менее двух лет, какие юридические риски возникают для обеих сторон?
– Такая сделка носит в гражданском законодательстве название притворной. Это означает, что стороны направляют свою волю на создание какого-то юридического результата, но ту настоящую сделку, которую они на самом деле имеют в виду, они прикрывают некой внешней оболочкой. Статья 160 Гражданского кодекса РК устанавливает, что если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Другими словами, если будет установлено, что дарение было притворной сделкой, а фактически между сторонами произошло возмездное отчуждение, то заключенный между сторонами договор будет считаться договором купли-продажи. Мне кажется, стоит ставить вопрос не о возможных юридических рисках сторон, а о том, что подобное поведение недопустимо.
Гражданское законодательство определяет, что лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Закон говорит, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, а в случае несоблюдения требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Есть также принцип добросовестности налогоплательщика, закрепленный в пункте 2 статьи 8 Налогового кодекса, согласно которому не допускается извлечение налогоплательщиком выгоды из своих незаконных действий в целях получения налоговых выгод (налоговой экономии) и уменьшения налоговых платежей.
Насколько высока вероятность того, что налоговые органы или другие заинтересованные лица, например наследники дарителя, кредиторы, смогут оспорить такой договор дарения? По каким основаниям это может быть сделано?
– Дарение – это безвозмездная сделка. В римском праве это терминологически обозначалось как animus donandi, то есть намерение облагодетельствовать одаряемого, сознательное желание дарителя без какого-либо встречного представления передать имущество другому лицу. Если это требование не соблюдается, то речь о дарении вести нельзя.
Соответственно, если под дарением скрываются другие действия сторон, то заинтересованные лица, например государство в лице налоговых органов или кредиторы дарителя, могут оспорить такой договор в суде. Скажем, согласно пункту 5 статьи 350 ГК, кредитор вправе требовать признания недействительным любого действия должника, если докажет, что оно совершено с целью уклониться от ответственности за нарушение обязательства. Налоговые органы в соответствии с компетенцией и задачами вправе предъявлять в суды иски о признании сделок недействительными.
Каковы последствия признания такого договора дарения недействительным (притворной сделкой)? К каким юридическим и налоговым последствиям это приведет для сторон?
– Как уже отмечалось выше, если будет установлено, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, то к договору будут применять правила последнего договора. Исходя из этого, при наличии совокупности других необходимых факторов (сделка совершена в период двух лет со дня приобретения, имеется прирост стоимости при продаже и другое) продавцу будет доначислен соответствующий налог. Вероятно, будут и иные налоговые последствия, но тут я не специалист.
Помимо использования договора дарения, какие еще методы минимизации или ухода от налога на прирост стоимости при продаже недвижимости (владение менее двух лет) способны рассматривать граждане? Насколько законны и безопасны эти методы с юридической точки зрения?
– Мне кажется, что будет неправильным давать рекомендации по уклонению от налогообложения. Уплата законно установленных налогов, сборов и иных обязательных платежей является долгом и обязанностью каждого, установленной статьей 35 Конституции нашей страны. Согласно подпункту 1) пункта 3 статьи 13 Налогового кодекса, налогоплательщик обязан своевременно и в полном объеме исполнять налоговые обязательства. Если гражданин получил доход от продажи квартиры, то он должен оплатить налоги. Вопросы же законного налогового планирования стоит индивидуально обсуждать со своим налоговым консультантом.
Например, сохраняет ли актуальность практика занижения стоимости в договоре купли-продажи? Каковы риски таких действий в свете нового законодательства?
– По-моему, это вопрос с заранее заложенным ответом из серии "перестали ли вы бить свою жену". Занижение стоимости в договоре – это еще один из примеров притворной сделки, в данном случае – притворной в части цены. Соответственно, она повлечет все те же последствия, что и дарение, прикрывающее куплю.
В наш цифровой век вся информация настолько прозрачна, что установить занижение цены, сопоставив ее с аналогичными объектами на рынке, не составляет никакого труда, было бы желание налоговых органов этим заниматься. Я бы очень не рекомендовал так поступать. Представьте, что такая сделка будет признана недействительной по какой-либо причине.
Общим последствием является так называемая реституция, то есть, согласно пункту 3 статьи 157-1 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Получается, что покупатель вернет продавцу квартиру, а вот продавец будет обязан вернуть только ту заниженную сумму, которая была указана в договоре. А передачу настоящей суммы надо еще будет доказать, что сделать будет очень непросто. Стоит ли овчинка выделки – пусть каждый решает сам.
Спасибо за интервью!
Обзор законов: что грозит за уклонение от уплаты налогов при сделках с недвижимостью в РК
С 2026 года в Казахстане вступают в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся сделок с недвижимостью. В частности, увеличивается срок владения объектом, необходимый для освобождения от уплаты налога на прирост стоимости — с одного года до двух лет. Это изменение призвано усилить контроль за недобросовестными схемами и уклонением от налогов.
В Казахстане при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее одного года (а с 2026 года — менее двух лет), возникает обязательство по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН) со стоимости прироста. Доходом считается разница между ценой покупки и ценой продажи объекта. Ставка налога составляет 10% для физических лиц.
За уклонение от уплаты этого налога законодательство предусматривает широкий спектр ответственности: от административных мер до уголовных санкций, а также гражданско-правовые последствия. Наиболее распространенной формой нарушений являются занижение стоимости имущества в договоре или оформление сделки дарения вместо фактической купли-продажи.
Административная ответственность за занижение налогов закреплена в статье 278 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП). Штрафы варьируются в зависимости от статуса нарушителя: физические лица – 10 МРП, субъекты малого бизнеса и НПО – 20 МРП, среднего бизнеса – 50 МРП, крупного бизнеса – 80% от суммы занижения. Также предусмотрена пеня за каждый день просрочки. Непредоставление налоговой отчетности также карается: за первое нарушение – предупреждение, за повторное – штраф.
Если уклонение носит умышленный характер и касается крупных сумм, наступает уголовная ответственность. В статье 245 Уголовного кодекса РК установлены санкции за действия, направленные на сокрытие налогооблагаемой базы, это могут быть штрафы, исправительные работы, ограничение или лишение свободы до трех лет. При уклонении в особо крупном размере (более 5000 МРП) срок заключения может достигать семи лет с возможным лишением права заниматься определенной деятельностью. Однако если налогоплательщик добровольно погашает задолженность до вступления приговора в силу, он может быть освобожден от уголовной ответственности.
Отдельно стоит отметить гражданско-правовые риски, связанные с так называемыми притворными сделками — когда реальная купля-продажа оформляется как дарение, чтобы избежать налога. Согласно статье 160 Гражданского кодекса РК, такие сделки считаются недействительными. В этом случае налоговые органы будут рассматривать их по сути, а не по форме и начислять налоги как при обычной продаже.
Если такая сделка будет оспорена заинтересованным лицом — будь то налоговая, кредитор или наследник — и признана недействительной, стороны возвращаются в исходное положение. Однако покупатель рискует вернуть не фактически уплаченную сумму, а лишь ту, которая указана в договоре (например, при заниженной стоимости). Это может привести к серьезным финансовым потерям.
Новые правила и уже действующие нормы предоставляют налоговым органам достаточно полномочий для выявления и пресечения попыток уклонения от налогообложения при операциях с недвижимостью. Цифровизация и доступ к рыночной аналитике позволяют быстро выявить расхождения между декларируемыми и фактическими суммами сделок. Поэтому любые схемы ухода от налога становятся все более рискованными и убыточными для самих граждан.
Автор Индира Кусаинова
Источник inbusiness.kz