Покупка недвижимости – дело очень ответственное и рискованное. Многие казахстанцы даже нанимают юристов, чтобы после сделки не было никаких неприятных сюрпризов или дополнительных расходов. Потому что на кону – большие деньги, которые люди берут в кредит или копят долгое время. Как провести сделку правильно и безопасно рассказывает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Серпыловна Нурланова.
Фото:freepik.com
Представьте себе: после долгих поисков вы нашли квартиру мечты и собираетесь её приобрести...
Во-первых, напомним, что нужно обязательно проверить документы на квартиру и убедиться, что человек, с которым вы заключаете сделку, является полноправным владльцем объекта.
Проверять нужно не только удостоверение личности и наличие правоустанавливающих документов на квартиру, но ещё и выяснять наличие обременений на квартиру: она может быть в залоге или под арестом. Для этого запросите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Ещё сверьте технический план на квартиру с самой квартирой. Указанная планировка в техплане должна совпадать с фактической, иначе право собственности на квартиру можно будет зарегистрировать только после узаконивания перепланировки. А это дополнительные затраты. И, конечно, обратите внимание на квитанции по коммунальным услугам, чтобы после заключения сделки не обнаружить долги, например, по водоснабжению, – говорит Жазира Нурланова.
Во-вторых, нужно определиться с тем, будете ли вы оставлять задаток или аванс. Не всегда бывает так, что у человека, подбирающего недвижимость, есть сразу вся сумма денег на руках. Может быть, понадобится время на согласование документов по ипотеке, или вы ещё не продали свою прежнюю квартиру, а уже нашли новую, которая устроила по всем параметрам.
Несмотря на то, что мы поднимали эту тему неоднократно, до сих пор остаются казахстанцы, которые путают понятия «задаток» и «аванс». Напоминаю: по закону задаток продавец может вам не возвращать, если вы вдруг передумаете покупать квартиру – неважно, по какой причине. Понятие задатка прописано в Гражданском Кодексе РК, в статьях 337 и 338. Задатком признаётся денежная сумма, которую хозяину продаваемой квартиры отдаёт будущий покупатель в счёт причитающейся суммы стоимости квартиры. В задаток обычно оставляют процентов 10 от стоимости недвижимости. И, кстати, если хозяин решит отменить сделку, он должен вам вернуть задаток в двойном размере! А вот аванс – возвращается вне зависимости от причин отмены сделки и от того, кто виноват, что сделка сорвалась. Причём, без каких-то штрафов и санкций – если таковые не были прописаны в соглашении. И задаток и аванс нужно оформлять в письменном виде, – напоминает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
В-третьих, правильно оформляйте договор купли-продажи недвижимости. Если у жилья несколько собственников, то при сделке требуется согласие от ВСЕХ владельцев. Иначе потом они будут с вами долго судиться, а вы потеряете время, нервы и деньги. Ведь сделку могут отменить по суду, но к этому времени продавец может запросто потратить принятые от вас деньги...
В договоре должны быть указаны:
- дату, адрес и город его заключения;
- все участники сделки с фамилией, именами и отчествами, а также с данными документов, удостоверяющих личность, адресами и семейным положением;
- полный адрес объекта недвижимости и его параметры. То есть, вид жилья (квартира, дом, участок и т.д.), количество комнат, общая площадь, этаж и кадастровый номер;
- сроки освобождения жилья продавцом;
- если на объекте есть коммунальная задолженность: кто и когда закроет эти долги;
- конкретные сроки и детали оплаты по договору.
В-четвёртых, определитесь со способом расчёта за квартиру. Иногда стороны договариваются о расплате за объект до подписания договора, иногда рассчитываются прямо в момент его заключения, а иногда хозяин с клиентом идут в банк и вся обговоренная сумма уходит в руки продавца только после подписания договора купли-продажи.
Абсолютно законны все 3 варианта расчета:
- Оплата до подписания договора купли-продажи часто производится частями. Покупатель, как правило, отдаёт задаток или аванс, а потом и оставшуюся сумму.
- Оплата во время подписания договора купли-продажи обычно производится у нотариуса. Нотариус сразу делает в документе отметку о том, что в его присутствии продавец отдал покупателю деньги прямо при подписании договора.
- Оплата после подписания договора купли-продажи самая удобная для покупателя. Потому что некоторые договариваются о рассрочке или расчёте частями.
В-пятых, после сделки зарегистрируйте право собственности на недвижимость и поменяйте собственника в коммунальных организациях.
Просто оформить сделку у нотариуса и разойтись восвояси без регистрации в госкорпорации «Правительство для граждан» – нельзя. Согласно Гражданскому Кодексу РК сделка считается совершённой только после её государственной регистрации. Если сделку купли-продажи вы оформляете у нотариуса – то сам нотариус сейчас должен подать заявку в базу через enis.kz. Потребуется только заплатить госпошлину – чуть больше тысячи тенге. И через 3 дня уже будут зарегистрированы ваши права собственности, – говорит Жазира Нурланова.
Для регистрации прав на недвижимость понадобятся 3 документа:
- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
- правоустанавливающий документ объекта регистрации;
- документ, подтверждающий оплату за госрегистрацию прав на недвижимое имущество.
Если сделку с недвижимостью заключаете без нотариуса – то вам придётся самому зарегистрировать договор купли-продажи через портал egov.kz или пойти в ЦОН.
Потом просто нужно будет отслеживать в своём личном кабинете egov уведомление о регистрации прав собственности на недвижимость.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
Источник kn.kz