Как застройщики разделили рынок Казахстана? Какие хитрости используют? Какие квартиры самые популярные в июле, сообщает 365info.
Ответ на все эти вопросы предлагает известный аналитик Эльдар Шамсутдинов на своем телеграм-канале. Дословно:
«В рамках анализа было охвачено 1399 предложений от 108 застройщиков о продаже квартир из первичного фонда в 144 ЖК. В анализ не вошли предложения, которые застройщики не размещают на электронных площадках, либо публикуют слишком мало данных о ЖК.
Отделка: от черновой до…
Выборочная проверка показала, что в объявлениях часто указывается первый и последний этаж (акционные квартиры) в черновой отделке.
- 50% объявлений предлагают жилье в черновой отделке, медианная цена 390 тыс. тенге за кв м.
- 46,6% объявлений предлагают жилье в предчистовой и улучшенной черновой отделке по медианной цене 400 тыс. тенге за кв м.
- В 2,3% случаев застройщик предоставляет выбор между чистовой либо черновой/предчистовой отделкой.
- В 1% предложений предлагается жилье в чистовой отделке.
При этом какого-то единого стандарта по предчистовой или улучшенной черновой отделке нет. Обычно застройщик в таких случаях выполняет объемные по материалам, но не дорогие по затратам работы.
Двухкомнатные квартиры: самое популярное предложение на рынке
Наиболее часто предлагаются двухкомнатные квартиры – 39,7%. Однокомнатные и трехкомнатные практически наравне – 24,9% и 25,7% соответственно.
В разрезе однокомнатных и трехкомнатных предложений данные значительно отличаются от статистики купли-продажи жилья БНС, где доли распределены следующим образом: 1-комнатные – 35%; 2-комнатные – 38,8%; 3-комнатные – 21,3%. Соответственно, спрос на жилье с небольшой площадью по республике на треть выше, чем предлагается на рынке.
Как выглядит средняя квартира?
Средние показатели квартиры в предложении по стране: площадь квартиры — 69 кв. м, стоимость квартиры — 27,6 млн тенге, стоимость квадратного метра — 399 тыс. тенге. Медианные показатели в предложении по стране: площадь квартиры — 77 кв. м, стоимость квартиры — 37,7 млн тенге, стоимость квадратного метра — 460 тыс. тенге.
Наиболее часто в предложении встречается ценовой сегмент от 325 до 390 тыс. тенге за квадратный метр – 23% от предложения. На втором месте — от 390 до 455 тыс. тенге за кв. м — 17,9%. На третьем менее дорогое жилье от 260 до 325 тыс. тенге за кв. м — 14,9%.
Согласно данным БНС, средняя цена одного квадратного метра по Казахстану составляет 487 тыс. тенге за кв. м.
Наиболее близким к этому параметру ценового сегмента является жилье стоимостью от 455 до 520 тыс. тенге за кв. м. В предложении таких квартир 7,6%.
Жилье, стоимость которого ниже средней по республике (от БНС), преимущественно представлено в Астане, к нему относится 48,3% предложений до 487 тыс. тенге за кв. м.
В целом данные показывают, что средние показатели, на которые ориентируется БНС, на треть занижены для Алматы, и в то же время в полтора-два раза завышены для остальных регионов республики.
Где покупают жилье: срез по регионам
Заметно аномально низкое предложение в Туркестанской области. Это может свидетельствовать о господствующем на рынке госзаказе.
- 39,9% предложений приходятся на Астану.
- 26,5% — на Алматы.
- 5,9% — на Шымкент.
Статистика БНС по сделкам купли-продажи жилья за июнь в процентном соотношении показывает, что Астана и Алматы практически на одном уровне — 22,5% и 21,5% соответственно.
Аутсайдеры: Караганда, Костанай, Актобе
Сравнение предложения и количества совершенных сделок показывает перевес в сторону предложения в этих двух городах. При этом значительный перевес в другую сторону заметен в Карагандинской, Костанайской и Актюбинской областях, что может говорить о слабом интересе девелоперов из-за низкой средней стоимости жилья в этих регионах (соответственно низкой маржи).
Также стоит отметить низкий уровень активности в Туркестанской области, несмотря на масштабную стройку Туркестана.
Это единственный регион, где количество сделок по покупке частных домов значительно превышает рынок ЖК – почти в три раза — 605 сделок против 261.
Особенность Алматы
Примечательно, что в столице медианная стоимость квадратного метра на 46% ниже, чем в Алматы, в котором медианная цена «квадрата» в два раза и более выше, чем в любом другом регионе. При этом основополагающим параметром является в первую очередь расположение, а не качество постройки.
Это свидетельствует о том, что заявления застройщиков о ценах на стройматериалы — это далеко не первостепенная статья в основе стоимости жилья.
Высокие цены на алматинское жилье можно объяснить высокими накладными расходами на покупку земли.
Заметна региональная дифференциация по строительным компаниям. Как правило, застройщик ведет деятельность в каком-то одном районе города.
Только три из 108 представленных застройщиков предлагают жилье сразу в двух регионах и всего один — в трех. Это можно объяснить условной дележкой «пирога»
из-за нежелания лишний раз конкурировать, а также налоговой и административной оптимизацией.
На каждый новый проект создается или покупается новое ТОО, чтобы любой возможный процесс не смог заблокировать деятельность всего холдинга, а также чтобы была возможна налоговая оптимизация.
Автор Еркежан Алмабаева
Источник 365info.kz