В зимнее время на рынке недвижимости традиционно накапливается запас предложений с осени. Поэтому с декабря по февраль количество объектов радует изобилием тех, кто собрался встретить новый год в своей квартире. При этом поток покупателей в это время небольшой, значит, есть шанс поторговаться. Мы попросили казахстанских экспертов сделать прогноз на эту зиму, сообщает kn.kz.
Фото::pexels.com
Покупка или аренда квартиры зимой – хороший шанс понять, насколько жильё тёплое и подобрать хороший долгосрочный вариант без сюрпризов в виде продувающихся щелей. Ещё это отличный вариант оценить работу коммунальных служб: как чистят крыльцо и двор, как быстро подготовили к отопительному сезону. Поэтому не стоит сомневаться, если вы планируете новоселье именно зимой: ищите свой вариант!
Елена Грива: «На аренду – скидки, продажа – застопорится»
Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости «Grand Estate Company» Елена Грива отмечает, что на рынке аренды жилой недвижимости с начала года была практически тишина. В целом цены не падали: одни чуть снижали, другие чуть «накидывали» сверху, но всплесков сильных не было.
Елена Грива– То есть, волатильность была где-то 5% в одну и в другую сторону. Это я вам на примере Алматы говорю. В августе-сентябре начался пик сдачи. Приезжали студенты в Алматы и снимали жильё эконом-класса. А с 10 октября цены начали падать. Сейчас очень много квартир выставлено в аренду, очень большая конкуренция, и цены в среднем уже люди снижают. Например, у нас в Алмалинском районе квартира двухкомнатная была 500 тысяч тенге, сейчас её выставили за 300 тысяч… и очереди нет! Посмотрите, какие солидные скидки, – комментирует Елена Грива.
У квартир элит-сегмента тоже идёт просадка по аренде, говорит эксперт. И это общая тенденция по Алматы.
– Но говорить, что будет точно спад – сложно. Мало ли какие будут изменения. Например, мобилизация в России и сюда снова поедут релоканты. Цены на аренду, конечно, тогда повысятся! Но при нынешних данных составляющих, как сейчас мы видим – цены на аренду будут снижаться. Так как большое количество предложений, а желающих снять квартиру не так много, – подытожила вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости «Grand Estate Company» Елена Грива.
Что же касается рынка купли-продажи квартир, эксперт отмечает что за год проанализировали рынок и изменения цен были небольшими. Из самых существенных моментов – то, что в апреле цены подросли, а в мае рынок просел на 6%.
В общем-то, колебания незначительные. И я считаю, что больших изменений на рынке продажи зимой не будет. Но мы все ждём нового года и того, какие поправки будут в налоговом законодательстве. Говорят, что НДС в 12, который будет у застройщиков – они его будут закладывать на покупателя. Однако уже сейчас у застройщиков очень большие рассрочки, они идут на очень, скажем так, выгодные предложения для покупателей – это показатель того, что большой очереди на приобретение жилья уже сейчас не стоит! И если они поднимут цены – смогут ли люди приобрести вообще тогда недвижимость? – рассуждает Елена Грива.
Эксперт говорит, что если условия будут такие же, как есть сейчас – с отсутствием доступной жилищной программы и доступной ипотеки, то цены останутся примерно в этом же коридоре: плюс-минус 1-2-3%.
Цены на жильё во многом зависят от покупательского спроса. А он формируется доходами граждан и возможностью получения, так скажем «плеча государства» – жилищных программ и кредитов. Сейчас требования по жилищным займам очень сложные. Если государство разработает и внедрит жилищную программу, которая будет доступна большему количеству населения, то цены могут пойти вверх. Но в более долгосрочной перспективе, нежели эта зима, – подытожила Елена Грива.
Александр Пак: «Аренда на пике. Цена новостроек вырастет»
Маркетолог-аналитик, эксперт рынка недвижимости Александр Пак согласен в том, что сильные изменения цен зависят от наличия новых жилищных льготных госпрограмм. Но так или иначе, квартиры в новостройках, например, будут дорожать, считает эксперт. Во-первых, из-за инфляции. Во-вторых, в связи с курсом доллара однозначно будет повышение стройматериалов.
Александр Пак– Единственное, с учётом того, что достаточно ограниченно количество льготных ипотек и нет роста доходов населения, то, конечно же, удорожание не будет скачкообразным и большим, а будет как раньше – 1-1,5% не больше. Что касается изменения курса доллара сейчас – естественно, психологический фактор существует. Вторичное жильё люди всё пересчитают в долларах, естественно, произойдёт повышение. Тут может и на 20% и на 30%, но так как вторичный рынок не попадает под льготное кредитование, 2-3 месяца собственники подержат цены и вернутся на прежние позиции, потому что цены на недвижимость зависят напрямую от доходов населения и напрямую от существования льготной ипотеки. Собственники потеряют время и деньги, потому что инфляция съест то, что они могли бы получить сразу, а не через 3 месяца, – предполагает Александр Пак.
Вторичный рынок будет вести себя более спокойно, по мнению эксперта.
К сожалению, вторичный рынок сейчас попадает только под коммерческие ипотеки. Цены упали в 2023 году, и вот сейчас выравнивается количество сделок купли-продажи после падения. Но это падение привело к тому, что увеличилась доля коммерческой ипотеки – насколько я помню, она всегда была в пределах 25-30% от общего числа ипотек, сейчас она доля увеличилась до 42%. Это говорит о выздоровлении рынка и об уравновешивании цен. То есть, уравновешивание доходов и цен на недвижимость, – говорит Александр Пак.
Что же касается съёмного жилья, сейчас цены по аренде достигли пиковых значений, говорит маркетолог-аналитик.
– Сейчас эти пиковые значения вряд ли как-то изменятся в регионах или в столице. Тем более спрос несколько падает, потому что идёт рост сделок купли-продажи. Поэтому я думаю, что цены на аренду должны колебаться в сторону снижения, – отметил Александр Пак.
Анна Шацкая: «Предпосылок к росту цен нет»
Независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая, тоже уверена, что основными факторами спроса на рынке жилья являются льготная ипотечная программа и доходы населения.
Помимо системы жилстройсбережений, которую в Казахстане на данный момент активно реализует «Отбасы банк» доступных ипотечных программ для населения пока у нас в стране, к большому сожалению, нет. Реальные доходы казахстанцев из-за высокой инфляции растут слабо. Поэтому предпосылок к росту цен на недвижимость в текущей ситуации я не вижу. Скачок курса доллара в последние дни ноября и увеличение ставки рефинансирования также окажет негативное влияние на инфляционные процессы, кредитные ставки и доходы граждан. А, значит, всё это в совокупности, продлит стагнацию на рынке жилья. На экономику страны продолжают негативно влиять и внение изменения в мире. Например, международные санкции и экономические проблемы Российской Федерации. Я думаю, что в 2025 году можно ожидать «потепления» на рынке казахстанской недвижимости только в случае запуска масштабной льготной ипотеки. Но я всё же думаю, что у нас в стране будет сохранение стагнации, это развитие событий вероятнее всего в нынешних политических и экономических условиях, – резюмирует Анна Шацкая.
Рамазан Досов: «Снижения цен не будет»
Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов прогнозы даёт вполне однозначные: эксперт считает что цены на рынке недвижимости не снизятся.
Рамазан Досов– У нас нет сомнений в том, что снижения цен ни на жильё, ни на аренду не произойдёт. Эти ожидания во многом обусловлены сильным ростом заработных плат: +10,3%, продолжающимся ростом населения: +189 тысяч человек с начала года и урбанизации. А ещё увеличением числа бюджетных льготных программ: в 2024 году запущены ещё две льготные программы «Наурыз» и «Отау», усилением конкуренции за заёмщиков со стороны коммерческих банков: доля БВУ в выдаче новых ипотечных займов выросла до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года, а также значительным удорожанием тарифов на жилищно-коммунальные услуги, ведь вслед за ними растут цены и на другие услуги. К тому же, продолжается увеличение изъятий из ЕНПФ: за последние 4 месяца на улучшение жилищных условий изъято 162,2 миллиарда тенге после предложений о возможных ограничениях в середине года, – перечисляет Рамазан Досов.
В таких условиях, по мнению эксперта, логично ожидать продолжения умеренного роста цен на жильё и аренду, в том числе из-за перенаправления спроса на более доступное жильё эконом-класса (покупка и аренда жилья более высокого класса становится непосильной для абсолютного большинства населения).
Источник kn.kz