Наступил 2025 год и для тех, кто ищет арендное жильё, коммерческое помещение или квартиру для покупки, встал самый главный вопрос: а что же год Змеи приготовил для нас по ценам на недвижимость? Как изменится рынок аренды жилых и коммерческих объектов и будет ли дороже их приобретение в собственность? Эти вопросы редакция kn.kz задала нашим постоянным казахстанским экспертам!
Фото: freepik.com
Рамазан Досов: «Условия по ипотеке могут улучшиться»
Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов считает, что очень серьёзных потрясений, способных изменить рынок аренды или рынок жилья, пока не ожидается. Но среди обсуждаемых мер, способных повлиять отдельно на рынок новостроек, эксперт отметил отмену НДС при реализации жилья застройщиками и девелоперами.
При этом государственная политика, как и последние 8 лет, будет играть ключевую роль в динамике рынка. То есть, если государство будет выделять больше льготных средств и позволит дальше изымать часть пенсионных сбережений, то конечно, дальнейшего роста цен будет просто не избежать! В особенности, с неустойчивой динамикой инфляции в стране и высокими инфляционными ожиданиями. При этом в 2025 году ценовые условия по рыночным ипотечным программам могут немного улучшиться вследствие ожидаемого снижения базовой ставки до 13% на горизонте 12 месяцев с текущего показателя в 14,25%. На этом фоне доля рыночных ипотечных программ может и дальше восстанавливаться, но вряд ли превысит 50%, – объясняет Рамазан Досов.
Среди мер, способных значительно повлиять на рынок, главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана отметил:
- изменение налоговых ставок для людей, имеющих более двух-трёх квартир или владеющих элитным жильём,
- вывод рынка аренды из тени и борьба с пустующим жильём (увеличение предложения),
- снижение барьеров на новое строительство за пределами городов республиканского значения и различные меры его стимулирования,
- создание рабочих мест и улучшение условий жизни в регионах,
- повышение уровня образования и развитие инфраструктуры.
Другими словами, для кардинального изменения ситуации необходим комплексный подход в масштабах страны. В противном случае миграция сельского населения в города республиканского значения продолжится, что будет обуславливать более быстрый темп роста цен на рынке жилья и аренды в Алматы, Астане и Шымкенте относительно среднего показателя по стране, – заключил Рамазан Досов.
Елена Грива: «Выставлять недвижимость по заниженным ценам не будут»
Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана и глава агентства недвижимости «Grand Estate Company» Елена Грива резонно заметила, что цены на жильё во многом зависят от покупательского спроса. Покупательский спрос формируется из двух основных аспектов: доходов граждан и лёгкостью получения «плеча» государства в виде жилищных программ и кредитов.
Прогнозы – дело неблагодарное. Также цены могут измениться, если будет большой приток эмигрантов. Да, мы знаем, что нерезиденты РК не имеют права приобретать недвижимость. Но они будут арендовать! Поэтому приток эмигрантов, релокантов подстегнёт цены по аренде. Продажа жилья не вырастет, потому что тем, кто переедет в Казахстан, для покупки недвижимости нужно получить вид на жительство или зарегистрироваться в качестве юридического лица. А это делают только единицы, – отмечает Елена Грива.
Эксперт проверила показатели миграции за первые 3 квартиала 2024 года и отметила, что в Казахстан прибыло большое количество людей на постоянное место жительства из КНР и Монголии. В основном это наши казахи, которые вернулись на родину. Половина мигрантов поселились в Алматы и Астане и они, конечно, приобретают квартиры, обживаются. И если мигрантов будет больше – цены пойдут вверх. Но пока вероятность наплыва – очень низкая, считает Елена Грива.
Вице-президент Саморегулируемой ассоциации риелторов согласилась с предыдущим экспертом, что доступные ипотеки от государства очень простимулируют повышение цен.
Сейчас требования по ипотечным займам очень сложные. Поэтому если государство выпустит новую жилищную программу, которая будет доступна населению, цены сразу пойдут вверх. Цены, конечно, и без доступных ипотек, могут повышать и застройщики и собственники жилья… но в этом случае просто количество сделок купли-продажи в стране уменьшится. Изменят тенденцию только факторы вроде изъятия пенсионных средств. В январе 2024 года, например, заключили 31 713 сделки, потом в течение года были небольшие колебания, и самое большое количество сделок было зарегистрировано в августе. А почему? Скорее всего, на фоне того, что в публичном фоне появился тезис о будущем ограничении дальнейших изъятий из ЕНПФ с целью улучшения жилищных условий. Стоит обратить внимание и на 2023 год: по сравнению с ним в 2024 году количество сделок выросло, но при этом цены практически не изменились. Да, есть волатильность плюс-минус 3%, но мы понимаем, что для рынка недвижимости это не показатель, – говорит Елена Грива.
Эксперт отметила и тот фактор, что сейчас в Каахстане очень высокая закредитованность населения. И это тоже может повлиять на тенденции рынка жилья.
Закредитованность населения очень высокая, и кредиты нужно погашать. Если не увеличатся доходы населения при том темпе инфляции который сейчас есть, то вероятность того что люди не смогут закрывать свои обязательства перед банком очень высока. Люди не смогут закрывать долги перед банком, и тут будем смотреть, как себя поведёт государство по отношению к заёмщикам. Но 2025 год пока не критичный – люди смогут закрывать свои обязательства перед банками, а это значит, что они не будут выставлять свою недвижимость по заниженным ценам, лишь бы только от неё избавиться и закрыть долги в банке, – отметила Елена Грива.
Виталий Браиловский: «Коммерческие объекты могут искусственно подорожать»
Генеральный директор Карагандинского Агентства Недвижимости «Gold Business Kazakhstan» Виталий Браиловский отмечает, что на данный момент в сегменте нежилых объектов наблюдается стагнация рынка – что в аренде, что в купле-продаже. Однако есть некторые старания «расшевелить» этот рынок.
Есть многочисленные попытки заинтересованных людей как бы сделать его «более активным», а именно: начинают говорить об изменении курса доллара, что он повышается, соответственно стоимость недвижимости тоже будет дороже. Но на самом деле это бред, потому что мы давным-давно живём в тенговой зоне и стоимость всей недвижимости – она у нас привязана только к тенге! Да, скачки доллара с определённой периодичностью происходят, потому что международные валютные фонды решают, какой у нас курс, тенге может укрепляться или падать, но апеллировать этим нельзя. Курс некоторые люди приплетают осознанно, чтобы найти причину поднять искусственно цену своей недвижимости и усилить спрос. На самом деле получается, что и по предыдущей цене у владельцев очередь не стояла, а сейчас ещё больше хозяин отодвинул потенциальных покупателей! Люди-то не стали больше получать. Да, если какой-то объект раньше выставлялся на продажу, допустим, при курсе доллара в 120 тенге, а потом доллар дорожал – люди умножали всё на новый курс. Сейчас это так не работает, – напоминает Виталий Браиловский.
Отмена правительством НДС на новое строительство тоже поспособствовала стагнации рынка, отметил эксперт.
Есть определённое влияние экономики, дорожает стоимость материала, дорожает электроэнергия, коммунальные услуги. Дорожает логистика. Но сильных факторов нет, которые бы обеспечили взлёт цен. Почему в своё время был бум новостроя? Потому что правительство дало хорошую кредитную линию для банка второго уровня, это различные отечественные программы, чтобы люди приобретали коммерческие объекты. А сейчас доступных программ ипотечных нет. Банки с неохотой, к сожалению, финансируют коммерческую недвижимость, так как это большие риски: например квартиру продать или дом – проще реализовать, нежели какой-то производственный комплекс, который стоит сотни миллионов. Поэтому они с неохотой берут такие объекты себе, как залоговая недвижимость, потому что с реализацией будет очень сложно. Это же большие деньги надо выдернуть из оборота банка, – объясняет Виталий Браиловский.
Всплесков цены на аренду или продажу эксперт не ожидает в 2025 году. Сейчас сохранился определённый спрос на аренду коммерческой недвижимости. Кстати, на данный момент один из трендов – это складская недвижимость, которая развивается за счёт того, что в Казахстан активно заходят маркет-плейсы.
У маркетплейсов очень большие запросы по площадям, и по их качеству. И это спровоцировало такой хороший переход складов от низкого качества к более высокой классификации! Но это окупается, потому что дистанционная интернет-торговля очень хорошо развивается. Также хорошо развивается производственная торговля. Потому что люди всё равно создают какой-то бизнес и производят свои товары, – заключил Виталий Браиловский.
Источник kn.kz