Своим мнением поделился генеральный секретарь Международного союза жилищного финансирования Марк Вайнрих, сообщает forbes.kz.
Фото: личный архив
Что может усилить конкуренцию на рынке жилищно-строительных сбережений в Казахстане и повысить его эффективность? Какова роль в этом Отбасы банка? Своим мнением на эту тему поделился генеральный секретарь Международного союза жилищного финансирования, представитель Ассоциации частных немецких стройсберкасс (Bausparkasse) Марк Вайнрих.
Г-н Вайнрих, вы знаете, что сейчас система жилстройсбережений в Казахстане имеет сходство с немецкой моделью Bauspar. Однако в последнее время на уровне государственных органов и участников финансового сектора обсуждают возможность применения еще и французской модели на рынке. Можете ли рассказать, в чем состоит отличие этих двух систем? Существуют ли в мире смешанные модели? И может ли быть в таком случае какая-то альтернатива для Казахстана?
— Если говорить про отличия, то, как правило, в немецкой модели специализированные кредитные учреждения, Bausparkassen, предлагают жилищный сберегательный договор, который сочетает в себе фазу накопления с правом на получение кредита. Процентные ставки по нему обычно ниже рыночных. Они фиксированы, так же, как и по депозитам, на момент заключения договора. Вместе с этим Bausparkassen строго регулируется, чтобы обеспечить стабильность и защиту средств вкладчиков. Это замкнутая система, где деньги вкладчиков направляются строго на их же кредитование.
Французская модель, в свою очередь, основана на сберегательных планах, критерии по которым устанавливает правительство. По сути во Франции каждый банк может предлагать эти сберегательные планы на одинаковых для населения условиях. Право на получение кредита, как и в немецкой модели, должно пройти фазу накопления. Проценты по кредиту также фиксируются на момент заключения договора. Как накопительная фаза, так и кредит субсидируются правительством. Сами французы используют эту модель сравнительно недолго, так как процентные ставки по кредитам в конечном итоге все-таки слишком высоки, а максимальные суммы кредитов слишком малы. Во Франции применяется открытая система сбережений. Это значит, что накопления вкладчиков не обязательно могут быть направлены на их же кредитование, то есть по сути банк их может использовать для ресурсного обеспечения кредитов вне системы сбережений.
В то же время мне неизвестно о существовании комбинаций немецкой и французской систем в других странах. Наверное, можно было бы запустить две модели параллельно на казахстанском рынке, но я бы от этого пока воздержался и посоветовал действовать с осторожностью. Это связано как с высокими затратами, так и риском, что одна система может в конечном итоге вытеснить другую. А пострадают вкладчики.
В чем вы видите тогда плюсы и минусы немецкой модели применительно к Казахстану?
— Учитывая рост среднего класса и увеличение уровня урбанизации, с моделью Bauspar Казахстан, как мы можем видеть, получает структурированную систему, которая предусматривает долгосрочное финансовое планирование и стабильность. Правительство поддерживает население государственными бонусами на сберегательные вклады. В то же время система обеспечивает высокую предсказуемость благодаря фиксированным фазам накопления и кредитования, а также гарантированным процентным ставкам. Всё вместе это помогает завоевывать доверие у населения, что крайне важно для страны, где финансовая грамотность только развивается. Нельзя также не отметить и надежную нормативно-правовую базу в Казахстане.
В сравнении с другими странами региона, рынок ипотеки в Казахстане, безусловно, самый развитый, и я уверен, что он продолжит расти в глубину и расширяться по мере развития экономики.
При этом существуют и вызовы: в такой быстро развивающейся экономике, как Казахстан, население стремится к более оперативному решению жилищных потребностей, что делает длительную фазу накопления менее привлекательной. Кроме того, участникам системы жилстройсбережений необходимо регулярно вносить вклады, что может быть затруднительно для тех, кто имеет нерегулярный доход. На фоне экономических колебаний и разного уровня доходов для некоторых это может создавать неудобства.
В Казахстане сегодня функционирует только один жилищно-сберегательный институт — государственный Отбасы банк. Насколько такая монополистическая позиция, по вашему мнению, может нарушать рыночные механизмы и оказывать давление на рынок ипотеки?
— Согласно экономической теории монополия должна сопровождаться недостатком конкуренции, ценовой властью и снижением инноваций или качества обслуживания. Для ипотечного рынка в целом это означает медленное развитие и более высокие регуляторные риски. Предполагается, что доступ к финансированию не может быть оптимальным. Однако сейчас я не могу выявить ни одного из этих эффектов на казахстанском рынке. Даже наоборот, я вижу, что Отбасы банк предоставляет возможность получить финансирование домохозяйствам, которые в противном случае могли бы оказаться в маргинальном положении. Для системы жилищных сбережений существует строгий регуляторный контроль.
К тому же у меня складывается впечатление, что Отбасы банк является достаточно инновационным банком. Несмотря на его значительную роль на ипотечном рынке, я бы не назвал его монополией. Да, это монобанк для жилстройсбережений, но, насколько я знаю, другие участники рынка тоже могут свободно создавать подобного рода финансовые учреждения, местное законодательство это не запрещает. Более того, рынок ипотеки состоит не только из банков для накоплений на жилье. Другие фининституты вправе предлагать свои продукты и конкурировать с Отбасы банком.
Сейчас как раз разрабатываются поправки в законодательство, которые могут позволить жителям страны копить на жилье в универсальных коммерческих банках. Но существуют ли в таком случае, на ваш взгляд, риски для вкладчиков? Или жилстройсбербанк должен быть все-таки государственным?
— Нет, жилищно-сберегательный банк необязательно должен быть государственным. Во многих странах Западной и Центральной Европы такие банки обычно находятся в частной собственности. В Германии наряду с ними существуют и государственные банки, которые занимаются накоплением на жилье и косвенно принадлежат местным муниципалитетам. При этом они работают по тем же правилам и бизнес-моделям, как и частные банки, то есть ориентированы на увеличение прибыли.
Теоретически возможность предоставлять продукты накоплений на жилье коммерческими банками в Казахстане может усилить конкуренцию и повысить эффективность рынка. Но фактически здесь крайне важно оценить регуляторный контроль, механизмы защиты потребителей и меры прозрачности, чтобы предотвратить потенциальные риски. Пока не станет ясным, как этот продукт будет регулироваться и реально работать, я могу лишь призвать к осторожности. Неслучайно продукты, в основе которых лежит жилищное накопление, в Европе предоставляются только специализированными кредитными учреждениями. Таким образом обеспечивается максимальный уровень регуляторной безопасности и доверие к системе.
Если универсальным банкам в Казахстане разрешат запустить аналогичные продукты, то я считаю, что следует тщательно рассмотреть все сценарии. В противном случае для вкладчиков это может означать действительно высокие риски.
Но если казахстанский законодатель все-таки хочет усилить эффективность и конкуренцию на рынке ипотечного кредитования, я бы рекомендовал властям благоприятствовать созданию дополнительных частных банков или отдельных частных компаний, специализирующихся на жилстройсбережениях. Более того, на мой взгляд, государству необходимо тогда предусмотреть и новые инструменты для рефинансирования ипотечных кредитов, например ипотечные или обеспеченные облигации. В свою очередь сами финансовые институты тоже должны постоянно следить за последними тенденциями на рынке ипотеки и запускать разные инновационные продукты, чтобы у клиентов был широкий выбор.
Автор Меруерт Сарсенова
Источник forbes.kz