Покупать ли квартиру в ипотеку для сдачи в аренду

Krisha.kz решила выяснить, окупает ли аренда ипотеку. Выгодно ли брать кредит на жильё, чтобы сдавать квартиру? Какую недвижимость лучше выбрать и за сколько лет окупится такое вложение.

Своя квартира по цене первоначалки

Итак, цель — купить квартиру в ипотеку и сразу же сдать её в аренду. При этом платежи по кредиту должны перекрываться арендной платой. Можно ли всё рассчитать так, чтобы через несколько лет получить в собственность квартиру, заплатив за неё, по сути, только первоначальный взнос.

С чего начать?

Оцените свои возможности и изучить рынок — это первоочередная задача. Чтобы оформить ипотеку, нужно иметь первоначальный взнос и дополнительную сумму на прочие расходы.

Сколько денег нужно?

• первоначальный взнос для ипотеки от 20 % от стоимости жилья;
• услуги оценщика — от 20 000 тенге;
• регистрация сделки у нотариуса, договор залога — 50 000 тенге;
• страховка залоговой недвижимости — от 20 000 тенге;
• обстановка квартиры необходимой мебелью и техникой — около 500 000 тенге.

Изучите рынок — посмотрите на Krisha.kz цены на продажу и аренду квартир.

Теперь можно обратиться в несколько банков и сделать предварительный расчёт.

Совет: попросите менеджера банка сделать несколько расчётов — на разный срок кредитования, например на 5, 7 и 10 лет. Это позволит наглядно увидеть размер платежей и переплату в каждом случае и поможет выбрать наиболее оптимальный вариант.

Наша цель — подобрать срок кредита так, чтобы арендная плата полностью перекрывала ежемесячный платёж по ипотеке.

Сколько платить по ипотеке

Для покупки в ипотеку под сдачу больше подходят рыночные ипотеки банков второго уровня (БВУ) либо собственные программы Отбасы банка.

В банках второго уровня (БВУ) годовая ставка сейчас колеблется от 18 до 22 % годовых.

В Отбасы банке особенная система кредитования. Процентная ставка там в меньше, но нужно иметь 50 % суммы. Кроме того, первые три года проценты начисляются на всю стоимость квартиры.

Покрывает ли аренда ипотеку

А теперь самое интересное. Давайте считать. Для расчёта мы взяли средние цены на аренду и продажу квартир на вторичном рынке (за апрель, по данным аналитики Krisha.kz), а также ставку по кредиту 18 % и первоначальный взнос 30 %. Для примера возьмём 1-комнатную квартиру площадью 30 кв. м.

За сколько окупится ипотека арендой в Алматы

• Средняя стоимость — 21.3 млн тенге (712 тыс. тенге за 1 кв. м).
• Первоначальный взнос — 30 % (6.4 млн тенге).
• Сумма займа — 14.9 млн тенге.
• Средняя арендная плата — 200 тыс. тенге в месяц.

Чтобы аренда полностью перекрывала платёж по ипотеке, придётся взять кредит минимум на 7.5 лет. За это время общая сумма выплат составит 27.2 млн тенге, из них переплата — около 12.2 млн тенге.

Самая быстрая окупаемость в Алматы. При нынешних ценах и условиях кредитования ипотеку можно погасить арендными платежами всего за 7.5 лет.

На втором месте Астана, там срок окупаемости составляет чуть больше восьми лет.

А вот в таких городах, как Караганда, Костанай, Павлодар, Петропавловск, Уральск и Усть-Каменогорск, при нынешних ценах на покупку и аренду жилья полностью погасить кредит удастся только через 20 лет и более (максимальный срок кредитования составляет 20 лет или 240 месяцев).

Но при максимальном сроке кредитования переплата банку будет очень большой. Поэтому наиболее выгодный вариант такой: большую часть ипотеки погашать арендной платой, а остальное личными средствами. В этом случае кредит можно оформить на 10–12 лет и переплата будет существенно меньше.

В таблице ниже приведены примерные расчёты для городов РК.
 

 * Максимальный срок кредитования.

Расчёты примерные, здесь не учтены такие факторы, как изменение стоимости аренды, различные расходы (например, на ремонт, который в арендных квартирах, как правило, требуется после выезда чуть ли каждых арендаторов), простой квартиры, уплата налогов и т. п.

Выгодно ли покупать в ипотеку квартиру для сдачи

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи выгодна как долгосрочная инвестиция, ведь перекрывая ипотеку арендой можно будет её выкупить только через 7–10 лет, а в регионах с низкими ценами на аренду погасить кредит можно будет только через 15–20 лет. Но, учитывая постоянный рост цен на недвижимость, когда кредит будет полностью погашен, стоимость квартиры наверняка значительно вырастет.

К тому же нередко резко возрастает стоимость аренды, и тогда ипотеку можно будет погасить досрочно.

Но не стоит забывать про риски и траты. А при сдаче жилья в аренду их предостаточно: — недобросовестные арендаторы, которые могут съехать и не заплатить;

• затраты на ремонт, мебель и технику;
• простой квартиры;
• ежегодно уплата налогов, страховки.

Какое жильё выбрать

Учитывая нашу цель — сдавать жильё сразу после покупки — выбор очевиден: это квартира на вторичном рынке, не требующая больших вложений. Можно рассмотреть и первичку, но только уже в сданном в эксплуатацию ЖК с чистовой отделкой.

Квартира в строящемся доме не подходит по нескольким причинам. Во-первых, нужно будет ждать ввода в эксплуатацию, а всё это время платежи по ипотеке погашать из собственного кармана. К тому же потребуются немалые расходы на ремонт и обстановку с нуля. У вторички в данной ситуации больше преимуществ, так как можно найти квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, в которую смогут заехать квартиранты сразу после покупки.

Более востребованы на рынке 1- или 2-комнатные квартиры. Если на руках есть совсем небольшая сумма для первоначального взноса, можно рассмотреть квартиры-малосемейки или комнаты в общежитии. Они также пользуются спросом среди арендаторов.

Для арендной квартиры главный фактор — её расположение. Важно выбрать район с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

При аренде район ценится больше, чем площадь квартиры.

Какое жильё не подходит для покупки под сдачу

• Квартиры в ветхом жилом фонде. Стоимость аренды квартир в ветхих домах невысока и вряд ли перекроет платёж по ипотеке. К тому же такое жильё обычно не кредитуют.
• Частный дом. Дома пользуются популярностью при посуточной аренде, но это в большинстве случаев специально оборудованные особняки.
• Квартиры на окраинах.
• Четырёхкомнатные квартиры.

Автор Ирина Милаярова

Источник krisha.kz