Принято считать, что при сделке с недвижимостью главные риски ложатся на плечи покупателя. Ведь, если на его пути вдруг попадутся аферисты, то он может остаться у разбитого корыта без квартиры и без денег. Про риски продавца упоминается гораздо реже, но тем не менее они есть. Рассмотрим некоторые из них.
Продавец не обязательно может пострадать от изощренных мошеннических схем. Попасть в неприятную ситуацию можно из-за собственной невнимательности и непредусмотрительности.
Неправильный выбор агентства недвижимости
Продавать квартиру с помощью риелтора — это практика, принятая во всем цивилизованном мире. Прежде всего этот подход обеспечивает юридическую безопасность сделки. Но это только, если вы работаете с настоящим профессионалом из агентства с хорошей репутацией.
Неопытный риелтор может не увидеть в потенциальном покупателе афериста, а недобросовестный риелтор может даже помочь ему и преследовать свой незаконный интерес.
К выбору специалиста по недвижимости нужно подойти со всей ответственностью.
1. Лучше всего ориентироваться на крупные агентства с большим стажем работы в сфере недвижимости, так как фирмы-однодневки на рынке встречаются довольно часто. Как правило, в крупных компаниях работают более компетентные сотрудники.
2. Познакомьтесь с репутацией агентства недвижимости. Узнайте, не было ли в прошлом скандалов, связанных с риелторами этой компании, и как разрешались конфликты. Почитайте отзывы о работе того специалиста, которому агентство поручило представлять ваши интересы.
3. Заранее не платите. Иначе можно остаться без денег и без услуги. Недобросовестные риелторы этим и зарабатывают, что сбегают с авансами.
4. Обязательно заключайте договор. Профессиональное агентство в первую очередь само предложит вам заключить договор. В нем будут прописаны объем услуг и границы полномочий специалиста.
5. Внимательно читайте все документы, которые вас просят подписать. Выясняйте непонятные моменты.
Беспечное отношение к оригиналам документов
Продавец не должен передавать никому оригиналы правоустанавливающих документов, какими бы аргументами его ни убеждали. Даже риелтору достаточно для работы копий, которые он лишь сверяет с оригиналами в присутствии продавца.
«Черные» риелторы могут даже продать квартиру либо манипулировать вами, диктуя свои условия сделки.
Рассеянность при показе
При продаже недвижимости продавцу приходится принимать много незнакомых людей. Они наносят визит для того, чтобы воочию оценить объект — посмотреть ремонт, вид из окон, придворовую инфраструктуру. Порядочные клиенты этим и ограничиваются, а непорядочные могут заинтересоваться ценными вещами и документами на недвижимость.
В связи с этим, не оставляйте без присмотра своих визитеров, не позволяйте им свободно гулять по комнатам. Документы и ценные вещи надо спрятать подальше. Для подстраховки записывайте данные всех, кто к вам приходил.
Непонимание различий между задатком и авансом
Когда нашелся покупатель на вашу недвижимость, встает вопрос об оформлении предоплаты. Здесь важно знать разницу между задатком и авансом. В обиходном употреблении значения задатка и аванса часто совпадают, однако с юридической точки зрения путать эти понятия нельзя.
Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения нового обязательства (статья 337 Гражданского кодекса РК).
Другими словами, задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, о которых они договорились. Сумма задатка входит в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец обязуется продать недвижимость, а покупатель должен ее купить.
Задаток выполняет две функции: с одной стороны он включается в общую сумму, являясь частичной предоплатой за покупаемый объект, с другой стороны соглашение о задатке служит гарантией того, что одна из сторон не откажется от выполнения взятых на себя обязательств.
Последствия прекращения и неисполнения обязательств, обеспеченных соглашением о задатке, оговариваются в статье 338 Гражданского кодекса РК.
Если за неисполнение обязательств несет ответственность сторона, которая вносила задаток, покупатель, то он остается у другой стороны, то есть у продавца. В том случае, если ответственность за неисполнение обязательств несет сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана уплатить другой стороне (покупателю) двойную сумму задатка. В некоторых случаях задатком может являться и полная сумма, уплаченная до заключения и исполнения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 337 Гражданского кодекса РК, соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме вне зависимости от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке. Необязательно, но крайне желательно нотариально заверять соглашение о задатке, так как в случае возникновения спорных ситуаций будет проще доказать правоту одной из сторон в суде.
В соглашении о задатке указываются: полная сумма сделки, сумма задатка, точный адрес, площадь и количество комнат продаваемой недвижимости (если соглашение о задатке заключается с целью совершения сделки купли/продажи квартиры) и данные удостоверения личности обеих сторон. Кроме того, в документе оговариваются сроки исполнения обязательств.
Аванс — это денежная сумма или иная имущественная ценность, которую выдают вперед, в счет установленных платежей или предстоящих расходов. Если продавец вовремя не подстраховался, то аванс выгоден для покупателя. Такой платеж ни к чему не обязывает.
Это лишь частичная предоплата. При отказе от сделки ее можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.
Если при задатке ответственная сторона теряет определенные суммы, то при нарушении одной из сторон соглашения об авансе внесенная сумма просто возвращается, и отношения между сторонами прекращаются.
Недочеты в договоре купли-продажи
В договоре важно указать следующие моменты:
данные документа, удостоверяющего личность покупателя и продавца;
стоимость квартиры;
обременения;
адрес, количество комнат, квадратура и другие важные характеристики объекта;
существенные недостатки недвижимости;
срок и порядок передачи квартиры покупателю;
дееспособность сторон;
что договор заключается добросовестно;
согласие на продажу от супруга или супруги, если продавец в браке.
Не стоит использовать шаблонный договор. Если вы не учтете ряд важных нюансов, то покупатель при желании сможет оспорить такой документ.
Именно поэтому необходимо перечислить существенные недостатки недвижимости, если они имеются. Если о них промолчать, то по закону это является основанием для расторжения сделки. При этом нельзя ограничиться лишь устным упоминанием.
Если через несколько месяцев покупатель вдруг решит, что, к примеру, ремонт неработающей вентиляции он не сможет оплатить, то у него есть право обратиться в суд. При этом шансы на победу весьма неплохи. Если же недостатки прописаны в договоре, то расторгнуть сделку уже нельзя.
Дополнительные гарантии безопасности обеспечивает нотариальное составление и заверение договора. Нотариус проверяет законность сделки и разъясняет сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
Источник kn.kz