Некоторым арендодателям приходится выяснять отношения с квартиросъемщиками и выселять их принудительно. Причины для этого — самые разные: арендаторы нарушают спокойствие соседей, не платят за жилье, приводят его в плачевное состояние, и оно требует нового ремонта, но часто все это бывает вместе , сообщает banki.ru .
Как правильно выселить квартирантов-нарушителей и почему, скорее всего, придется идти в суд.
Основания для выселения арендаторов
Если в договоре аренды не прописаны условия, по которым вы можете выселить жильцов, то есть несколько общих оснований для расторжения договора найма жилого помещения.
Нарушение договоренностей по аренде. Здесь владельцу жилья придется предоставить подтверждающие документы, например выписку из управляющей компании об отсутствии платежей за ЖКУ, показания соседей в случае нарушения их прав и законных интересов, опись имущества при ее порче, выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.
Регулярная просрочка платежей. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, жильца могут выселить при просрочке платежей за два периода, если срок договора аренды до одного года. Если больше, то просрочка платежей может составлять шесть месяцев.
Использование жилья не по назначению. Например, арендодатель открыл в квартире хостел. Если использовать жилье не по назначению, то такие действия рассматриваются как нарушение действующего законодательства, сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.
Порча имущества арендодателя. Неправомерное поведение. Арендатор нарушает общественный порядок, создает некомфортные условия для соседей.
Можно ли выселить арендатора из квартиры
Способы расторжения договора зависят от того, есть ли у вас договор, что в нем написано и нарушал ли квартиросъемщик условия соглашения или общие правила.
Если нет договора аренды
Если аренда не оформлена документально, то существует три способа выселить квартиросъемщика:
1. Мировое соглашение. Попробуйте договориться мирным путем. В этом случае вы избавите себя от походов по инстанциям и лишних расходов.
2. Заявление в полицию. Перед обращением в правоохранительные органы в присутствии свидетелей вручите жильцу письменное требование о выселении. Если квартиросъемщик отказывается его брать, составьте акт об этом в присутствии свидетелей. После истечения срока, который вы указали в требовании, обратитесь к вашему участковому. Он разъяснит квартирантам ситуацию, предупредит о последствиях и составит протокол о незаконном проживании для обращения в суд.
3.Через суд. Если мирового соглашения добиться не удалось, а обращение в полицию не помогло, можно обратиться с исковым заявлением в суд.
Однако помните, что в этом случае вопросы появятся и к вам. Скорее всего, отсутствие договора аренды расценят как уклонение от уплаты налогов.
Если есть договор аренды
Сначала попробуйте договориться с жильцами письменно. Если квартиранты съезжать не хотят, оформите письменную претензию со ссылкой на ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
Приложите к документу подтверждение нарушений, например фото испорченного имущества или выписку с банковского счета об отсутствии платежей.
Укажите в претензии требование освободить жилье к определенной дате.
Если претензия не возымеет действия, то придется обращаться в суд.
Если жильцы ничего не нарушали
Попробуйте договориться мирно. Если жильцы въехали недавно, уточните у них, каковы их договоренности с риелтором. Некоторые специалисты по договору обязаны бесплатно подыскать клиентам жилье, если с первым вариантом не сложилось.
Предложите денежную компенсацию и свою помощь в поиске квартиры и переезде.
Если договориться не получилось, придется дождаться истечения срока договора и обращаться в суд.
Koгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy
Для этого придется обратиться в суд и доказать, что у арендатора есть долг за пользование жильем.
Если вы заключили договор аренды на срок менее года (краткосрочный договор), то иск можно подать после двух просрочек по платежам. При этом в ст. 687 Гражданского кодекса РФ говорится не просто о невнесении платежей, а невнесении их в срок. При этом собственник может не принимать частичную оплату и после второй просрочки обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор аренды.
Обратите внимание, что у судьи есть выбор между двумя вариантами: он может расторгнуть договор и выселить жильцов или дать им два месяца для уплаты долга и отказать в расторжении соглашения. При принятии решения суд оценивает добросовестность нанимателя. Выселят арендатора, который не пытался платить, и дадут отсрочку тому, кто пытался.
Если вы составляли долгосрочный договор аренды (год и более), то для выселения через суд просрочка должна составлять не менее шести месяцев.
Как выселить жильцов-нарушителей по закону
Сначала попробуйте договориться с арендатором мирно, например можно дать отсрочку платежа, если у нанимателя возникли временные финансовые трудности. Все новые договоренности важно прописать в отдельном соглашении и приложить к договору аренды. Эту бумагу подписывают обе стороны. Без этого документ считается недействительным.
Договор аренды можно расторгнуть досрочно, если арендатор и арендодатель согласны на это. Расторжение договора также оформляют письменно и арендатору дают время собрать вещи и освободить жилое помещение. Если у съемщика есть долги за аренду, в допсоглашении также стоит прописать срок возврата средств.
Если договориться с квартиросъемщиком не удалось, изучите ваш договор аренды. Если там прописаны положения, которые он нарушает, то для расторжения соглашения можно ссылаться на них. Например, не производит оплату аренды к определенной дате несколько раз подряд, завел домашних животных, которые портят обои. Хотя изначально вы говорили о том, что против питомцев в своей квартире.
В этом вопросе вы также можете ссылаться на общие основания для выселения, если арендатор нарушает условия проживания. Например, сдает вашу квартиру посуточно.
В этом случае необходимо выслать претензию квартиросъемщику. Без этого документа суд не примет заявление о выселении. В претензии указывают, кто и кому направляет претензию, номер и дату договора найма, перечисляют, какие платежи не оплатил съемщик, расчет неустойки, если она предусмотрена договором, сроки на оплату задолженности и выселение из жилья и предложение расторгнуть договор без суда, право на обращение туда, срок для ответа квартиросъемщика на претензию, дату направления претензии и подпись наймодателя.
Претензию составляют в двух экземплярах: один отдают арендатору, а второй собственник жилья оставляет себе. Такой документ доказывает, что квартиросъемщик получил претензию и знает о том, что владелец жилья может пойти в суд.
Если квартирант не оплачивает долги и не съезжает в срок, указанный в договоре или претензии, то собственник может собрать доказательства нарушений для суда. Например, сделать фотографии испорченной мебели, взять выписку об отсутствии платежей по ЖКХ в управляющей компании или выписку с банковского счета об отсутствии поступлений.
Для надежности можно обратиться к юристу, который специализируется на вопросах недвижимости и аренды. Он определит сложности именно в вашем случае, разработает стратегию действий и при желании поможет подготовить документы в суд.
Подайте иск мировому судье, если сумма иска меньше 50 тыс. рублей, или в районный суд, если сумма требований выше. Укажите в нем:
- наименование суда;
- сведения о собственнике квартиры и квартиросъемщике;
- данные договора аренды;
- пункты договора, которые нарушил арендатор;
- расчет суммы долга и неустойки при необходимости;
- требования собственника о выселении квартиранта;
- сроки;
- дату и подпись.
К иску нужно приложить:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- копию договора аренды;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- копию претензии с отметкой о вручении;
- доказательства нарушений;
- квитанцию об оплате госпошлины в 300 рублей;
- документ об отправке иска ответчику.
Копию иска направляют квартиросъемщикам до момента его подачи.
Судебное заседание обычно назначают через месяц после подачи в суд документов.
Суд может дать отсрочку квартиросъемщику, если он пытается оплатить долг, у него есть дети или члены семьи с инвалидностью, он болен или пришло время отопительного сезона.
Если суд вынес решение о выселении, а арендатор не съезжает в указанный срок, собственник может передать исполнительный лист судебным приставам. Они откроют исполнительное производство и попросят арендатора выехать из съемного жилья.
Если квартиросъемщики и дальше отказываются выехать из квартиры, приставы обратятся в полицию, сделают опись вещей и выселят съемщиков в принудительном порядке.
Как нельзя выселять арендаторов. Почему менять замки или угрожать — не выход?
Выселить квартиросъемщика принудительно можно только через суд. Ограничить его доступ к жилью нельзя. Там находятся его вещи, и он может пользоваться жильем до момента расторжения договора.
Даже если наниматель жил без договора, не оплачивал аренду, испортил мебель и держит в страхе соседей, он может обратиться в суд, если вы угрожали ему, выбросили его вещи или в принципе не даете ему их забрать.
В этом случае арендатор может подать заявление в полицию о том, что вы украли или испортили его вещи, угрожали его жизни и здоровью. Дело могут квалифицировать как уголовное, и оправдываться перед судом, что вы не трогали его вещи или не разбили его дорогое оборудование, его моральные волнения не стоят такой суммы, а в городе есть и куда более дешевые гостиницы, придется уже вам.
Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов
В первую очередь нужно подписать с ними договор, где прописать сроки действия договора и его оплаты, пункты, по которым договор можно расторгнуть, сроки для этого. Важно прописать в договоре обеспечительный платеж, которым вы сможете покрыть как минимум долги по коммуналке и месячную арендную плату.
Кроме того, договор поможет вам не иметь проблем с налоговой.
Пробейте паспортные данные арендаторов через открытые базы и сайт судебных приставов, чтобы убедиться в их благонадежности.
Чтобы знать, что вашу квартиру не превратили в хостел и не сдают посуточно, периодически проверяйте ее.
Можно ли выселить из квартиры арендаторов с детьми
Если суд примет решение о выселении, то у детей арендатора, которые имели право на проживание в квартире вместе с родителями-квартиросъемщиками, оно также прекращается.
Органы опеки к делу при этом не привлекаются.
Как выселить арендаторов из квартиры: главное
- Чтобы выселить квартиросъемщиков с договором аренды и без него, есть два пути: договориться мирно и обратиться в суд.
- Если договориться не удалось, необходимо направить арендатору письменную претензию, в которой перечислить нарушенные правила, указать свои требования и сроки для этого. Документ составляют в двух экземплярах. На вашем арендатор должен поставить подпись.
- Если претензию проигнорируют, вы можете обратиться в полицию, чтобы она провела разъяснительную работу с квартиросъемщиками и составила акт.
- Эти документы нужно прикрепить к исковому заявлению в суд.
- Если суд примет решение о выселении, то в определенные сроки арендатор должен будет покинуть жилье. В крайних случаях к этому делу привлекут судебных приставов.
- Суд может как принять решение о выселении, так и дать арендаторам два месяца на исправление ситуации.
- Выселять квартиросъемщиков силой, угрожать им и менять замки на дверях не стоит. Это может обернуться для вас уголовным делом. Помните, что наниматели имеют право пользоваться жильем до решения суда.
Автор Елена Руднева
Источник banki.ru