Покупка квартиры – дело приятное, но достаточно рискованное. Мошенников на рынке недвижимости предостаточно, и они постоянно пытаются ввести людей в заблуждение. Но не только жулики как таковые, могут представлять опасность. Есть много типов квартир, приобретение которых может обернуться серьёзными проблемами и потерей вложенных денег, сообщает kn.kz.
Фото:pexels.com
Чтобы составить список квартир, которые опасно покупать, мы обратились к риелтору агентства «ЦАН» в Караганде Вячеславу Пирину и адвокату Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазире Нурлановой. Они рассказали нам о том, какие тревожные звоночки должны насторожить покупателей.
Звоночек первый: юридические притязания
Мы постоянно советуем своим читателям сотрудничать с риелторами или юристами – именно эти профессионалы смогут понять, есть ли у недвижимости какие-то юридические притязания.
Юридические притязания – это оспаривание третьими лицами прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Это могут быть родственники, наследники, банковские организации и другие. Юридическое притязание может быть наложено только на недвижимое имущество: землю, здания и так далее. Согласно статье 53 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», среди притязаний могут быть факты обжалования или опротестования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение о задатке, предварительный договор, аресты и прочее. Регистрацию притязаний производят ЦОНы. Поэтому при сделке с квартирой всегда спрашивается кадастровая справка, в которой всё обязательно будет отражено. Иногда покупка объекта с притязаниями, может повлечь признание сделки недействительной. Поэтому лучше дождаться снятия притязания, чтобы быть спокойным, – объясняет Жазира Нурланова.
Ипотечные программы 2024 года: условия и нюансы
Звоночек второй: нет документов
До сих пор в городах Казахстана ещё остались объекты, которые продаются без документов. То есть, при сделке просто передаются ключи. Чем это может быть чревато? Всем, чем угодно.
Как правило, на квартиры без документов предоставляется большая скидка. В Караганде лично встречал такие предложения, в бывших семейных общежитиях. Не факт, что вы сможете после покупки оформить на себя жилплощадь. Могут выплыть собственники, долги, опять же, притязания какие-то начнутся. Вполне может быть и так, что эта скидка обернётся ещё большими расходами. Зачем вам такие сюрпризы? – рассуждает Вячеслав Пирин.
Звоночек третий: копии документов
Часто бывает, что продавец показывает покупателям только копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это тоже должно насторожить. Сделка с квартирой – это не покупка картофеля на рынке. Вся документация для покупателя должна быть доступна!
Если у продавца нет на руках оригиналов документов – они могут быть, например, в банке, если квартира в залоге. Залоговую недвижимость покупать не страшно, но нужно отнестись к таким сделкам с максимальной внимательностью. А если вам упорно не дают посмотреть никаких документов в оригинале – лучше отказаться от приобретения объекта. Эти копии могут быть вообще мастерски нарисованы в фотошопе – не забывайте, что у мошенников богатая фантазия, – предупреждает адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова.
Уходить от продавца стоит сразу, если он отказывается заказать онлайн-справку об обременениях. Как мы уже говорили, в справке не только могут выплыть аресты и залоги, но и то, что собственник квартиры – вообще не тот, кого вы видите перед собой, а совсем другой человек.
Звоночек четвёртый: ошибки в документах
Документы нужно не просто запрашивать. Их надо изучить и сверить. Это можно сделать даже без помощи юриста. В документах и справках могут быть ошибки, нестыковки. Они могут быть с истёкшим сроком действия. Поэтому если отличается хотя бы одна буква или цифра – связываться не стоит. Если продавец говорит, что это опечатка – то пусть он сам и поработает над её официальным исправлением.
Звоночек пятый: вместо хозяина – доверенное лицо
Бывает, что по каким-то причинам вместо владельца квартиры жильё продаёт доверенное лицо. В принципе, это не страшно, но рисков в такой сделке много, так как доверенность может быть фальшивой или уже отозванной. А ещё – просроченной. Подробности такой сделки, как её провести и на что обратить внимание – мы недавно рассказывали.
Конечно, работать с доверителем можно, но при заключении сделки купли-продажи желательно, чтобы присутствовал сам владелец недвижимости.
Звоночек шестой: множество собственников
При покупке квартиры стоит проверить также количество предыдущих её собственников. Эту информацию можно запросить в e-gov. Если за короткий срок жильё перепродавалось несколько раз – возможно, этими сделками пытались скрыть какую-то махинацию.
Я на данный момент как раз работаю над снятием ареста с квартиры в судебном порядке – мой доверитель купил квартиру, которую предыдущий собственник приобрёл по сомнительным документам. В связи с чем следователем был наложен арест. В таких случаях добросовестный покупатель рискует остаться без квартиры и денег – их, как правило, уже нет у продавца, – говорит Жазира Нурланова.
Звоночек седьмой: куча наследников
Если квартира была получена человеком по наследству, то есть тоже риск. Люди нередко обходят других наследников, потом обманутые родственники начинают судебные тяжбы и крайним остаётся тот, кто купил спорную квартиру.
Из-за таких неучтённых ранее наследников и тяжб, на квартиру могут наложить арест и продать её у вас не получится. Скорее всего, и сделку купли-продажи признают недействительной. Выход, конечно, есть: если при сделке юрист или нотариус перепроверит наследственную базу по объекту и выяснит, были ли судебные дела, связанные с этой квартирой, – говорит Жазира Нурланова.
Больше рисков, если наследство получено недавно. Если давно – то, скорее всего, новые наследники уже не объявятся и всё с документами в порядке.
Звоночек восьмой: хозяин «с особенностями»
Среди владельцев недвижимости часто фигурируют люди, стоящие на разных учётах. Инвалидность – не означает, что у человека прекращаются права на жильё или на его часть. Если человек признан недееспособным, то просто сделки он совершает не самостоятельно, а, например, при помощи своих опекунов.
Опасно квартиры покупать, как выявилось, у людей с отклонениями в психике, стоящих официально на каком-либо учёте. Потому что можно оспорить сделку и потерять деньги, если упустить какой-то нюанс. Ещё надо крайне внимательно отнестись к сделкам, которые заключают пожилые люди. Важно, чтобы на них не было оказано давление. Или может быть такое, что, допустим, старичок не совсем понимает, что подписывает. Поэтому надо подстраховаться и запросить справки по психическому здоровью человека. Нужно быть уверенным, что он на сделке не находится под влиянием алкоголя, наркотиков, или каких-либо препаратов, – говорит риелтор агентства «ЦАН» в Караганде Вячеслав Пирин.
Звоночек девятый: подозрительно удобно и дёшево
Если квартира предлагается по очень лакомой цене, то это тоже неспроста. Конечно, есть и НЕ подозрительные причины продажи квартир по заманчиво низким ценам. Например, срочный переезд. Или тяжёлый развод, после которого люди хотят поскорее поделить нажитое и больше не видеть друг друга никогда. Или владельцам жилья срочно понадобились деньги на операцию для близкого человека.
Но чаще всего есть какой-то неприятный нюанс. Есть, например, дома, которые акимат признаёт «негодными» или собирается отдавать под снос. Продавец молчит про трещины и нарушения, и просто хорошо скидывает цены. Ещё опасна покупка в рассрочку. Если некорректно оговорены сроки и остаточный долг. Вообще вот к этим очень «удобным предложениям» надо относиться очень внимательно, – отмечает Вячеслав Пирин.
Звоночек десятый: перепланировка
Какой-то огромной опасности в этом нет, скорее, куча неудобств. Если в техпаспорте вы видите, например, стену, а по факту в этом месте, допустим, арка, то перепланировка не узаконена. Купить вы квартиру сможете только за наличный расчёт, так как банки к подобным объектам относятся очень строго и кредит на такую недвижимость не выдают. Также придётся платить штраф и узаконивать перепланировку, если захотите жильё потом продать.
Звоночек одиннадцатый: дом не достроен
Конечно, купить квартиру, когда дом ещё не сдан в эксплуатацию – намного дешевле, нежели купить уже построенное жильё. Но здесь тоже кроется определённая опасность.
По новостройкам – там желательно приобретать, когда дом сдан в эксплуатацию и есть коммуникации. Да, на стадии котлована, конечно, выгоднее. Но не забываем, что строительство может быть «заморожено» на неопределённый срок! А ещё нежелательно покупать дома, которые застройщики возводят на болотистых местностях: неизвестно, насколько глубоко забиты сваи, есть ли проблема с канализацией и отоплением. Например, на Кунгее в Караганде ставят дома и некоторые застройщики сразу продают незавершённые, хотя там не все рассчитали правильно глубину заливки фундамента, – приводит пример Вячеслав Пирин.
Ещё сейчас есть проблема в том, что некоторые застройщики возводят дома, не имея на руках всех разрешительных документов. Их выявляют, строительство могут как приостановить, так и присудить дом снести. А дольщики остаются у разбитого корыта.
Мы постоянно говорим о том, что перед сделкой в ГАСКе нужно узнавать о том, есть ли у застройщика разрешение на привлечение средств дольщиков. Есть ли все документы. И надо помнить, что в Казахстане для привлечения средств дольщиков заключается только договор ДОЛЕВОГО участия или ДДУ. Если вам дают документ, на котором написано что-то другое – связываться не надо. Вот эти все «договоры предварительного бронирования» и прочие – ничего вам не гарантируют в случае, если застройщик окажется недобросовестным, – напоминает Жазира Нурланова.
Звоночек двенадцатый: квартиры на технических этажах
В Алматы сейчас по поручению акима города постоянно идут проверки. Много было снесено построек, которые взялись из ниоткуда на технических этажах – в частности, на мансардах. Конечно, жильё, которое сделали из цокольного этажа, сносить никто не будет… но соседи могут запросто подать в суд, так как это, по сути, объект кондоминиума.
Благодарим за помощь в подготовке материала партнёра портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Нурланову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам: 8-701-463-05-65, 8-777-485-34-68,
Источник kn.kz