Воскресенье, 25 сентября 2022

Когда создается семья, будущие супруги счастливы, полны планов на будущее и мечтаний о долгой семейной жизни в полной гармонии. Но жизнь вносит в эти планы свои коррективы.

раздел ипотеки

Бывает, что со временем семейное счастье разрушается, и тогда приходит необходимость разорвать эти отношения. Единственным решением становится развод. Но как же быть с имуществом семьи? Как разделить квартиру в Нур-Султане? А если она была приобретена с помощью ипотеки? Вопросов очень много. Все они требуют верного решения для обеих сторон. Попробуем разобраться с некоторыми тонкостями раздела ипотечной квартиры во время бракоразводного процесса.

Как делится ипотечная квартира при разводе

Ипотечный кредит – это целевой долгосрочный кредит на покупку конкретной недвижимости – дачи, квартиры, земельного участка и др. Чаще всего приобретенная за счет кредитных средств недвижимость служит залогом выплаты долга. 

Не смотря на то, что квартира приобретена в ипотеку, собственником имущества является не банк, а сам заемщик. В случае, если он не может погасить выданную ему ссуду, банк имеет право продать заложенное имущество и закрыть кредит за счет вырученных от продажи средств. Но такая продажа осуществляется с обязательного согласия собственника.

В нашем случае залогом выплаты кредита служит квартира. Все действия с ее разделом или продажей можно будет осуществлять только с согласия банка, выдавшего кредит. 

Чаще всего ипотечный кредит берут молодые семьи, так как иного способа купить собственное жилье у них нет. Срок ипотеки можно выбрать разный, даже на 20 лет. Если за это время семья распалась, то нажитое совместно имущество бывшая супружеская пара чаще все делит между собой. Квартира, купленная совместно за счет ипотечного кредитования, также подлежит разделу.

Поделить квартиру можно до развода, во время него или после. Если перед тем, как оформить кредит на покупку квартиры или перед решением заключить брак был подписан брачный договор, то проблем с разделом имущества не будет. Его можно оформить как до заключения брака, так и позже. В договоре прописываются все условия раздела собственности, в том числе и ипотечной квартиры.  

Если же такого договора нет, то нужно обсудить с банком условия раздела квартиры и ответственности по выплате долга. Как правило, для таких случаев в договоре банковского займа Банк описывает варианты передачи залогового имущества и обязательств другому заемщику. Вариантов раздела может быть три:

  1. Одного из супругов выводят из договора, второй остается собственником квартиры и все ответственность по выплате долга остается на нем. Для этого банк потребует документ о том, что титульный заемщик сможет выплачивать заем самостоятельно Оформляется это как правило в виде Соглашения о перемене лиц в обязательствах.
  2. Супруги общими усилиями полностью погашают заем, затем продают квартиру и делят деньги между собой.
  3. Квартира, находящаяся в залоге, с разрешения банка, продается, полученные от продажи деньги идут на погашение кредита. Оставшиеся денежные средства пара делит поровну.  

Если при оформлении банковского договора заемщиками выступают оба супруга, т.е. являются созаемщиками, то и выплачивать кредит будут вместе, даже после развода.

Если супругам удалось самостоятельно договориться о разделе имущества, приобретенного совместно, оформляется нотариально заверенный договор о разделе имущества, который предоставляется в банк, выдавший ипотеку. В таком договоре должно быть четко прописано, как будет делиться квартира, и кто несет ответственность за погашение кредита. При этом, договор о разделе имущества должен быть заключен не позднее чем через 36 месяцев с даты расторжении брака.После этого срока стороны не могу претендовать на совместное имущество. 

В случае, если самостоятельно договориться не получилось, окончательное решение принимает суд. 

Если не было брачного договора, то суд принимает решение о разделе недвижимости пополам, даже если один из супругов зарабатывал деньги на погашение долга перед банковской организацией, а второй вел домашнее хозяйство и присматривал за детьми. 

Допустим, кредит был оформлен на мужа, он работал и вносил платежи согласно ипотечному договору и материально содержал семью. Жена в это время не работала, а занималась домом и воспитывала детей. Квартира делится на обоих супругов поровну.  

Бывают случаи, когда такое решение не устраивает одну или обе стороны. Тогда приходит на помощь второй вариант раздела недвижимости – выделение долей жилья в натуре, это чаще все касается частного дома. Комнаты делятся на двоих, делается отдельный вход в помещение и второй санузел.

Бывает, что родители хотят подарить квартиру своему ребенку на свадьбу. Самый правильный вариант – оформить жилье на себя и затем подарить его. Имущество, которое подарено, не делится. В случае развода останется у того, кому был сделан подарок.

Вариантов раздела недвижимости несколько, поэтому лучше в досудебном порядке решить имущественные претензии, если этого сделать не удается, обратиться в судебную инстанцию.

Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака

Если на приобретение квартиры был оформлен ипотечный кредит на одного члена семьи до заключения брака, то эта недвижимость после выплаты ссуды будет в его собственности. Даже если пара уже совместно проживала и вела общее хозяйство, но не заключила брака официально, то владельцем жилья останется человек, на которого заключен договор. Имущество, приобретенное до заключения брака считается его личной собственностью и разделу не подлежит.

Если кредитный договор заключен на двоих и они являются созаемщиками, то после развода это имущество по закону будет принадлежать обоим заемщикам. И не важно, были они в браке или нет. Точнее условия перехода собственности оговариваются в договоре банковского займа - кто может выступать в качестве созаемщика, какие права и обязательства у него возникают в случае неплатежеспособности другого созаемщика или раздела имущества. Если же ипотека взята до женитьбы на одного из супругов, но впоследствии взносы по уплате кредита выплачивались из совместного бюджета и этому есть доказательства, то второй супруг может претендовать на часть квартиры. Только суд может решить на какую долю может рассчитывать второй супруг.

Есть еще другие варианты приобретения жилья до заключения брака, например, 

квартира была подарена или унаследована одним из членов семьи. Он является единственным собственником. Но во время совместной жизни жилье было настолько сильно изменено, что это существенно повлияло на ее стоимость, то суд может посчитать этот объект раздела имущества совместной собственностью, подлежащей разделу. 

Все нюансы раздела собственности, если не было заключенного брачного договора, решает суд или между собой договариваются супруги.

Когда квартира в ипотеке делится не поровну

Для раздела жилья, взятого в кредит, сначала нужно выделить доли владения квартирой и только после этого заниматься разделом. Эта процедура производится в суде. 

Если один из супругов выплачивал кредит большими частями, чем они были указаны в графике платежей, установленного банком, за счет своих личных средств, а не из общего семейного бюджета и сможет это доказать, то суд может увеличить его долю при разделе жилья. Например, если ему родственники подарили деньги, которыми он погасил кредит. 

Один из супругов, с кем остаются несовершеннолетние дети, может просить суд отступить в равенстве долей в счет детей.

Все эти вопросы решаются в судебном порядке, так как изначально считается, что супруги имеют равные права на квартиру.

Раздел долевого участия при ипотеке

Квартира, взятая в ипотечный кредит, как и сама ипотека, при разводе делится. Как правило, пополам. Для этого нужно супругам в судебном порядке выделить доли во владении квартирой и только после этого разделить сам кредит. Такую процедуру может выполнить банк, в котором заключен ипотечный договор. После этого каждый из бывших супругов получает отдельный договор с индивидуальным графиком погашения задолженности. 

В случае, если после изменения условий договора один из заемщиков перестанет выплачивать долг, второго это не коснется. 

Нужно знать, что даже если долевое участие будет неравным, банк может разделить кредит на две равные части. 

При заключении брака, если не подписывается брачный договор, супруги получают права по договору долевого участия так же, как и любое другое имущество, в совместную собственность без выделения долей каждому из них. 

В случае развода вся нажитая совместно собственность, в том числе и недвижимость, приобретенная во время брака, делится пополам. При этом не играет роль, на кого был заключен ипотечный договор. Если пара рассталась и муж перестал выплачивать долговые обязательства, то жена будет обязана погашать их, так как у них равные права и обязанности. 

Если квартира приобреталась по договору долевого участия, то доли участников договора нужно разделить. Это могут быть не только бывшие муж и жена. Созаемщиками договора могут быть и родители, и друзья, и родственники, которые совместными усилиями приобрели квартиру. 

Основные сложности при разделе ипотеки

Сложностей в разделе ипотеки можно избежать, если был заключен брачный договор, в котором прописаны все условия развода и раздела имущества после него. 

Второй вариант — мирно принятые решения и обоюдное согласие сторон, оформленное нотариально. Другие случаи раздела ипотечной квартиры после развода, как правило, решаются в суде. 

Все имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, делится пополам. Это касается и общих долгов. А ипотечный кредит – это долговые обязательства перед банком и ответственность за него несут оба супруга.

Даже если суд решит разделить долевое участие неравными частями, долги все равно делятся поровну на двоих. 

Рассмотрим несколько вариантов раздела квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств:

  1. Недвижимость приобретена до того, как был заключен брак, даже если люди уже жили одной семьей. Решение суда будет в пользу того из супругов, на кого оформлен кредит. Жилье считается его собственностью. 
  2. Супруги являются созаемщиками по договору, совместно обязаны выплачивать кредит. После развода решили разделить как квартиру, так и долги по ней. Банк в этом случае может разделить договор на двоих и каждый будет отвечать за свои обязательства. Но один из бывших супругов перестал погашать свой долг. Второй супруг может взять обязательства на себя, а потом через суд потребовать вернуть всю сумму, или претендовать на вторую половину жилья.
  3. Ипотека оформлена в браке, квартира после развода осталась у одного из супругов, который продолжает выплачивать долг. Через время собственник жилья захочет его продать. Без согласия второго бывшего супруга он этого сделать не сможет. Избежать подобных сложностей можно, если существует нотариально заверенное соглашение о разделе имущества. В нем должно быть указано, что квартира, приобретенная в браке за счет ипотечных средств, остается у одного из супругов, все долги по выплате долга остаются также у него и он обязуется сам лично их погашать. 
  4. Квартира, приобретенная в рамках программы "военной" ипотеки, не подлежит разделу. Военнослужащим оформляется такой кредит на льготных условиях, государство выплачивает ему жилищные выплаты, которые можно использовать на приобретение жилья взамен служебной квартиры. Такая квартира при разводе не делится, остается в собственности военнослужащего.

Вариантов раздела квартиры, приобретенной за счет средств ипотечного кредита, может быть множество. Как правильно ее разделить, если супруги не смогли прийти к мирному соглашению, решает суд. 

Чтобы избежать всевозможных проблем, связанных с разделом любого имущества существует возможность оформить брачный договор. Это пока не совсем популярная мера, но если трезво рассмотреть все варианты дальнейшей семейной жизни, можно правильно оценить возможные риски. 

Если в семье все замечательно, то такой договор “карман не тянет”, а вот если возникли разногласия и дело дошло до развода, брачный договор может решить если не все проблемы, то большинство из них.

Wfin.kz