Как повлияет на продажи «девятый вал» пенсионных денег и прочие факторы
В продажах недвижимости преуспевают вовсе не «ждуны», а те, кто чувствует реалии и имеет продуманную финансовую стратегию, в этом убеждена наш эксперт, директор риэлторской компании Dostyk Prime Group Лариса Гусева.
Лариса, никто и предположить не мог, что пандемия станет драйвером роста цен на недвижимость в Казахстане. Но это произошло. Так ведь?
– Стоимость квадратных метров, безусловно, подросла. Однако замечу, что многие собственники (продавцы) подняли цену, скорректировав ее из-за поднявшегося курса доллара, еще до начала карантина. В свою очередь сам карантин, ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса усилили тревожность и внесли большую неопределенность на рынок.
Статистика дает общие цифры, но мы работаем напрямую с клиентами и видим, что рынок в Алматы неоднородный. Есть клиенты, которые проявляют большую осторожность в определении цены на свою недвижимость и предпочитают начинать продажу с завышенного уровня, постепенно находя точку спроса. Есть и категория клиентов, которая либо незначительно повысила цену, либо не стала ее корректировать вовсе.
В целом же, если выход на продажу осознанный, есть продуманная финансовая стратегия, ясна цель продажи, тогда собственники принимают более взвешенные и адекватные решения по цене своих объектов. И тот, кто сейчас на этом подъеме и активизации покупательских настроений не стал дожидаться сверхцены и продал свою недвижимость, на мой взгляд, принял правильное решение.
Значит, устойчивый тренд на повышение цен на недвижимость пока не сформировался?
– Прогнозы по дальнейшей динамике опять же надо делать по двум сценариям: с учетом новой волны пандемии и без нее. Если ситуация осложнится, возможно, уже в начале следующего года разница в цене спроса и предложения обозначится еще более существенно. То есть цена, которую готов будет дать покупатель на тот или иной объект, может ощутимо отличаться от цены предложения.
Какая недвижимость пользуется спросом? Наблюдаете ли вы новый поток интереса, например, к частным домам?
– Активность присутствует как в сегменте первичного жилья, так и на вторичном рынке. В первичке у наших клиентов наиболее популярны 1-2-комнатные квартиры на этапе строительства. На рынке вторичного жилья бОльший спрос предъявляется в сегменте квартир эконом-класса, так как здесь можно найти более-менее приемлемые варианты. О новых выраженных трендах, которые мы бы прочувствовали на себе в контексте клиентских запросов, сказать сложно. Запрос на наличие балконов, хорошей придомовой территории, развитой инфраструктуры был и ранее.
Много разговоров о том, что усилилось внимание к частным домам. Однако такая динамика отчасти обусловлена сезонностью – прилегающая к дому территория хорошо просматривается, можно объективно оценить качество самого дома и благоустройство участка. Если вопрос стоит в том, повлиял ли коронавирус на принятие решение о покупке дома, то, по нашим наблюдениям, этот фактор не являлся определяющим.
Как отразится на рынке недвижимости появление пенсионных денег? В каком сегменте может произойти рост цен?
– В этом вопросе две составляющие. В первую очередь, и вы правильно отметили, интересно, как появление пенсионных денег на рынке отразится на ценах на жилую недвижимость? Мое мнение – никак не должно отразиться, по крайней мере, пока, в краткосрочной перспективе.
Во-первых, не те масштабы, не те суммы, чтобы моментально обеспечить ощутимый рост спроса. Во-вторых, не все используют эти деньги на покупку недвижимости, наверняка, кто-то предпочтет закрыть или рефинансировать действующие ипотечные кредиты. Помимо этого, предусматривается возможность приобретения земельного участка, ремонта собственного жилья и другие варианты улучшения жилищных условий. Будет доступна передача этих средств в управление финансовым компаниям и к этому направлению тоже проявляется интерес.
Порядок улучшения жилищных условий за счет выплат пенсионных накоплений будет утверждать Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Пока еще весь механизм не озвучен, но определенно обозначатся условия изъятия, которые будут восприняты как ограничения, и т.д. Необходимо дождаться окончательного варианта. При этом каждому важно оценить целесообразность инвестиций пенсионных накоплений в покупку жилой недвижимости, то есть насколько это возместит потери от изъятия данных средств. Что это будет – жилье как жизненная необходимость или жилье как потенциальный источник дополнительных денежных потоков в виде арендной платы? Не все отдают себе отчет, что дополнительная жилая недвижимость, приобретенная в ипотеку, может стать затратным бременем, учитывая риски арендного процесса (ремонт, простои, неуплата, порча имущества и т.д.), которые повлекут дополнительные вложения.
Это, что касается объективной части вопроса, а субъективно у нас любой повод вызывает желание собственника накинуть «еще чуть-чуть» на стоимость продаваемого жилья. И такие люди будут, так называемые «ждуны», которые продают квартиры годами в ожидании лучшей цены.
Про «ждунов» вы верно сказали. Поскольку продавцы не получают грамотный консалтинг, они ждут своего часа вечно, и постоянно проигрывают…
– Благодарю. Вторая составляющая – это то, как, в принципе, возможность использования части пенсионных накоплений повлияет на состояние рынка. Думаю, что это должно стать некоторой поддержкой для строительного сектора, особенно если этот механизм будет рассчитан на долгосрочную перспективу.
Есть основания полагать, что ликвидность все-таки уйдет на первичный рынок, соответственно, читается и заинтересованность государства в поддержке строительной отрасли через привлечение частных средств. На начальном этапе в текущих экономических условиях это будет больше компенсационная поддержка спроса, который может просесть.
По вашим прогнозам, произойдёт ли реанимация основного долгосрочного банковского продукта — ипотеки? Насколько ипотека вообще популярна?
– На мой взгляд, ипотечное кредитование в реанимации не нуждается! Среди наших клиентов соотношение между покупкой с привлечением ипотеки и за наличный расчет 70/30. Это действительно востребованный инструмент. Если брать общие цифры, то, безусловно, второй квартал показал снижение темпов прироста ипотечного кредитования. О какой активности можно было говорить в период жесткого карантина? Сделки встали на паузу, деятельность банков второго уровня была ограничена. Однако с первыми послаблениями и восстановлением рабочего графика пошло и постепенное восстановление активности, в том числе за счет реализации отложенного спроса. При этом сейчас порядка 95% выданных ипотечных кредитов приходятся на банки, участвующие в государственных программах, и Жилстройсбербанк.
Пользуется ли недвижимость спросом со стороны инвесторов? Недвижимость по-прежнему остаётся инвестиционным инструментом или это уже в прошлом?
– Если мы говорим об инвестициях с целью получения высокой доходности, то сейчас привлекательность недвижимости не столь однозначна. Это не всегда прибыльно, но поскольку количество понятных альтернативных инструментов ограничено, именно недвижимость по-прежнему рассматривается либо как способ получить определенный доход, либо как возможность сохранения средств. Собственно, так поступила и часть наших клиентов, которая в условиях экономической неопределенности приобрела новые квартиры на этапе строительства.
Надо понимать, что не вся недвижимость имеет инвестиционный потенциал. Чтобы в будущем получить прибыль от вложения в недвижимость, нужно тщательно подбирать объекты, приобретаемые с этой целью. Кроме того, недвижимость – не самый ликвидный актив, иногда его продажа может занять определенное время. У нас есть несколько примеров, когда владельцам срочно понадобились деньги, и они были вынуждены продать недвижимость с большим дисконтом.
Автор Ирина Галкина
Источник zonakz.net