Покупка квартиры — один из самых радостных и значимых событий в жизни человека. Но перед празднованием новоселья нужно пройти ряд этапов, которые требуют ответственности, терпения и максимальной концентрации внимания. Один из таких процессов — расчет за покупку недвижимости. Рассмотрим, какие существуют варианты помимо традиционных, каковы их преимущества и недостатки и как защитить себя от потери денег и имущества ,сообщает kn.kz.
В Казахстане самым распространенным способом расчета остается передача денег в кабинете нотариуса до регистрации прав на портале электронного правительства. Другими словами, покупатель рассчитывается с продавцом до того как станет полноправным хозяином жилья. Между тем по ряду причин в государственной регистрации может быть отказано: не предоставлены какие-либо документы, выясняются кое-какие обстоятельства и так далее. Деньги заплачены, а право на недвижимость не оформлено.
Для защиты интересов участников сделки купли-продажи недвижимости можно применить такие финансовые инструменты, как банковская ячейка, эскроу-счет или аккредитив. В Агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка рассказали порталу kn.kz об этих способах расчета.
Банковская ячейка
Банковская ячейка — личный сейф в банке, который можно арендовать для хранения определенных ценностей: к примеру, ценных бумаг, иностранной валюты, ювелирных изделий или важных документов. Отметим, что правила хранения ценностей в банках регулируются статьей 786 Гражданского кодекса РК.
Личные предметы на хранение банку передаются только по договору, и финансовая организация несет ответственность за их сохранность, обеспечивает тайну их хранения, а также гарантирует возврат содержимого ячейки владельцу в любое время. Но и клиент несет ответственность за те вещи, которые он помещает в банковскую ячейку.
Поэтапно процесс покупки с помощью банковской ячейки выглядит следующим образом:
1) подписание договора купли-продажи;
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе;
3) закладка денег в ячейку;
4) государственная регистрация договора купли-продажи и обременения (если речь идет об ипотеке);
5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации;
6) раскрытие ячейки продавцом.
Банковская ячейка открывается двумя ключами: при аренде индивидуального счета один ключ выдается клиенту, другой хранится в банке. Доступ к ячейке можно получить только при предъявлении документа, удостоверяющего личность клиента и только в сопровождении квалифицированных сотрудников банка.
Ячейку можно арендовать от 1 дня до 3 лет. Если в договоре указано об автоматическом продлении аренды, то банк продлевает договор по умолчанию. Тогда ваши ценности остаются в ячейке, а вы лишь доплачиваете определенную сумму за хранение. Если же автоматической пролонгации нет, и вы не явились в банк, то финансовая организация в срок, указанный в договоре, вправе извлечь содержимое сейфа по описи и отправить в общее банковское хранилище.
Сейфовые ячейки по объему можно разделить на 4 группы: малые (до 10 000 куб.см), средние (от 10 000 до 20 000 куб.см), большие (от 20 000 до 60 000 куб.см) и гранд-сейфы (от 60 000 куб.см). Чем больше объем сейфа, тем выше стоимость его аренды.
Перед открытием банковской ячейки рассмотрите возможность заключения договора ответственного хранения. В этом случае банк дает гарантию за сохранность вашего имущества. Однако все, что хранится в сейфе, будет приниматься и выдаваться только по описи. Если вы храните в ячейке наличные деньги, то банк пересчитает и проверит их подлинность, если ценные вещи, то оценщики определят их стоимость. При возникновении форс-мажорных обстоятельств банк компенсирует клиенту стоимость содержимого сейфа. Эти условия прописываются в договоре ответственного хранения. Также можно отдельно застраховать содержимое ячейки. Если эту услугу не предложит клиенту сам банк, можно обратиться к сторонней страховой компании.
Эскроу-счет
Такое понятие, как «эскроу-счет» в Казахстане официально появилось в 2016 году. Эскроу-счет — это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя до полного исполнения продавцом своих обязательств. Эскроу-счет подобен сейфу, который банк открывает бенефициару и выдает денежные средства только после выполнения определённых услуг, работ.
В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица: покупатель, то есть депонент, продавец, он же бенефициар, и банк, который исполняет роль посредника между сторонами.
В отличие от средств на депозитах, банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем, в случае исполнения договора или внезапного его расторжения.
К примеру, после заключения договора с компанией-застройщиком клиент/дольщик может открыть эскроу-счет и перевести на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен полностью или расторгнут.
Как использовать эскроу-счет при участии в долевом строительстве
При наличии заключенного договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:
- депонент — дольщик;
- бенефициар — застройщик;
- эскроу-агент — банк, кредитующий застройщика.
Стороны и банк заключают трехсторонний договор. Внесенные на счет средства изначально принадлежат депоненту-дольщику, но после выполнения условий договора застройщиком (например, сдача дома в эксплуатацию) право использования счета переходит от депонента к бенефициару.
На сегодняшний день прорабатывается вопрос об обязательном внедрении эскроу-счетов в Казахстане при покупке жилья по ДДУ.
Преимущества покупки жилья с помощью эскроу-счета:
- гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств;
- открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем аккредитив;
- на счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.
Аккредитив
Аккредитив — это специальная форма безналичных расчетов между покупателем и продавцом, при которых банк выдает гарантию, что продавец получит платеж, если выполнит определенные обязательства.
Аккредитив можно рассматривать как совокупность сделок и действий, связанных с открытием (выставлением), подтверждением и исполнением аккредитива. Аккредитив – это своего рода виртуальная банковская ячейка.
Данный финансовый инструмент можно использовать при совершении сделки, когда продавец и покупатель находятся в разных городах или странах. В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. С помощью данного финансового инструмента можно снизить юридические риски при незнании международных законов и застраховать себя от недобросовестного сотрудничества.
В чем отличие аккредитива от эскроу-счета
Аккредитив очень схож с эскроу-счетом, открываемым клиентом на имя третьего лица и на который клиент зачисляет деньги, подлежащие уплате им по договору. Третье лицо вправе распорядиться деньгами на эскроу-счету лишь при исполнении заранее оговоренных условий, за чем следит банк, в котором открывается эскроу-счет.
При всей схожести присутствуют также различия между аккредитивом и эскроу-счетом:
- При аккредитивной форме расчетов ответственность в основном лежит на покупателе и продавце, а банк выступает только в роли посредника. При расчетах в форме эскроу банк принимает на себя полную ответственность за проверку выполнения условий сделок;
- Эскроу-счет закрывается при участии всех сторон, а аккредитив может быть отозван, то есть это может сделать либо покупатель, либо банк без уведомления другой стороны. Для безопасного расчета и снижения риска мошенничества по сделкам подойдет только безотзывный аккредитив, то есть покупатель без согласия продавца не может отозвать этот аккредитив в своем банке и забрать деньги;
- Получателем денег по аккредитиву может быть не только бенефициар, но и иное лицо, которому переуступлены права по аккредитиву. Получателем денег по эскроу может быть только третье лицо, в пользу которого открыт эскроу-счет;
- Договор аккредитива представляет собой договор между двумя сторонами: банком и плательщиком, в то время как договор об открытии эскроу-счета может быть как двусторонним, так и трехсторонним: между банком, лицом, открывающим эскроу-счет, и лицом, на имя которого открывается эскроу-счет;
Не все банки предоставляют услугу по открытию эскроу-счета, как, впрочем, и ячейки, но во многих банках можно оформить аккредитив за считанные минуты.
Что выгоднее: аккредитив, эскроу-счет или банковская ячейка?
Стоимость аккредитива, ячейки и счета эскроу зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка. Обычно аккредитив стоит дороже, поскольку предусматривает сложное оформление и тщательный контроль документов. Это требует от специалистов банка больше времени. Но при сравнении надо оценивать все дополнительные расходы на проведение сделки. К примеру, если при размещении денег в ячейке вы решите заказать в банке пересчет и проверку денег, то придется заплатить за это отдельно. Также надо учитывать дополнительные траты, если клиент захочет оформить не просто аренду ячейки, а договор ответственного хранения в сейфе банка. И в итоге ячейка может обойтись дороже, чем плата за аккредитив.
Если сравнивать аккредитив с эскроу-счетом, то за его открытие и ведение банки обычно утверждают фиксированную комиссию, в то время как каждая операция по сопровождению аккредитива может оплачиваться отдельно и зависеть от суммы самого аккредитива.
Источник kn.kz