Четверг, 03 декабря 2020

Став собственником квартиры из вторичного фонда покупатель чаще всего получает комфортабельный сформированный район со всей необходимой инфраструктурой и возможность переехать в квартиру сразу после сделки. Однако рисков при сделках с жильем, побывавшем в собственности других, предостаточно.

Наследник может оспорить сделку

Для того, чтобы покупка не обернулась головной болью, стоит помнить, что приобретая не новую квартиру, следует провести анализ юридических аспектов сделки. Рассмотрим, самые распространенные причины, по которым лучше отказаться от сделки

1. «Забытый» наследник

Наследник может оспорить сделкуНередко граждане не хотят покупать недвижимость, которую продавец получил по наследству. Ведь есть риск, что через какое-то время может внезапно появиться неизвестный наследник, который предъявит свое право на эту квартиру и подаст в суд иск о признании договора купли-продажи незаконным. И тогда исход судебного разбирательства кажется покупателю непредсказуемым.

1. Покупайте наследованное имущество хотя бы по истечении трех лет с момента регистрации собственника. Три года — срок исковой давности для оспаривания сделки.

2. Указывайте в договоре купли-продажи только реальную цену. Это важно, если вдруг договор признают недействительным.

3. Выбирайте нотариальную форму сделки, так как, согласно судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает ему больше шансов отстоять свою правоту.

4. При наличии возможности воспользуйтесь титульным страхованием. Оно даст дополнительную защиту и возместит ваши убытки, если вдруг договор купли-продажи будет расторгнут.

2. Недействительная доверенность

Доверенность может быть в любое время быть отменена доверителемКвартиры, продающиеся по доверенности, наиболее опасные для покупки. Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). Доверенность может быть в любое время быть отменена доверителем, признана недействительной. Доверитель может просто умереть, и тогда придется иметь дело с его наследниками, которые могут не согласиться передать уже купленное вами имущество.

1. Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности (при отсутствии даты выдачи документ является недействительным).

2. Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя или встретиться с доверителем лично и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление на продажу недвижимости, а также понять, что доверитель является дееспособным, в случае подозрения на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки, так как при недееспособности доверителя в любой момент купленное жильё могут отсудить.

3. Обратите внимание в случае передоверенности на следующее:

  • право передоверия указано в первоначальной доверенности;
  • к передоверенности приложена первоначальная доверенность либо копия в случае с передачей отдельных полномочий, указанных в первом документе;
  • документ нотариально удостоверен и срок его действия не превышает срок действия первоначальной доверенности, на основании которой она выдана;
  • доверенное лицо сообщило собственнику о передоверенности и предоставило сведения о третьем лице.

4.Убедитесь, что действие доверенности не прекратилось вследствие реализации недвижимости, истечения срока доверенности, отмены, смерти доверителя или признания его недееспособным или без вести пропавшим.

5. Помните, что по сделке, совершенной поверенным, права, обязанности, ответственность возникают у доверителя и выдача доверенности не означает, что пока она находится у поверенного, доверитель отказался от своих прав на совершение сделки или выполнение действий, доверитель в любой момент, не отменяя доверенность, может совершить необходимые действия лично или совместно с представителем.

3. Отсутствие согласия сособственников

Обратите внимание на количество собственников квартиры. Согласие на продажу должны дать оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Среди собственников недвижимости могут быть несовершеннолетние дети. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Другими словами, абсолютно все собственники квартиры должны дать согласие на сделку. Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Запросите информацию о семейном положении продавца, так как для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки, также проверьте продавца на предмет его возможного участия в судебных тяжбах, наличие исков можно найти на сайте Судебный кабинет ВС РК.

4. Незаконная приватизация

Сделка может быть признана недействительной из-за незаконной приватизации. Под приватизацией жилья понимается приобретение гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Важно знать, что в данной процедуре должны были принять участие все, кто зарегистрирован в квартире. И если права одного из членов семьи были ущемлены, например, мать приватизировала жилье, пока сын отбывал наказание, или не учли права несовершеннолетних, то в итоге страдает покупатель.

Обратите внимание, если на момент совершения сделки кто-то из близких родственников собственника квартиры признан исчезнувшим. Отсутствующий член семьи может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

5. Незаконная перепланировка

Незаконные перепланировки производятся повсеместно. Согласно статье Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф на физических лиц — в размере 30 МРП (83 340 тг в 2020 году).

Между тем покупать квартиру, где перепланировка не узаконена, не стоит. В противном случае перепланировку должен будет узаконить новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно. Есть несколько случаев, когда перепланировка запрещена. Так, в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается.

Проверить законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию.

6. Долги по взносам за капитальный ремонт

После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин должен внушительную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверьте наличие долгов до оформления сделки.

Что касается задолженности по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продажи лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

7. Неликвидный объект

Не стоит покупать низколиквидные квартиры. Это может быть жилье в старом панельном доме с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: может соседствовать с промышленной зоной, крупными транспортными магистралями или, наоборот, объект может быть проблемным с точки зрения транспортной доступности.

Во многом ликвидность квартиры определяет тип и общее состояние здания. Так, наименее ликвидны дома старого фонда с деревянными перекрытиями. Как правило, они характеризуются небольшой квадратурой, маленькими кухнями, коммуникациями, которые плохо функционируют. Такие дома не признаны аварийными и не относятся к категории сноса. Жизнь в них — это вечная борьба за горячие трубы в квартирах, крысы и запах регулярно забивающейся канализации.

Квартиру в таком доме банки не принимают в качестве залога по ипотеке из-за высокой пожароопасности. То же касается квартиры, расположенной в аварийном здании.

Поэтому если вам дорого ваше спокойствие, а также время и деньги, то стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору, который, обладая большим опытом работы на рынке жилья и необходимыми знаниями, сможет точно проанализировать все возможные риски, о существовании которых обычный покупатель даже и не подозревает.

Источник kn.kz