Инвестиции в казахстанский рынок недвижимости могут обеспечить более высокую прибыль, чем в странах Европы.
Иллюстрация Depositphotos.com
В состоянии активного развития. В 2024 году было введено в эксплуатацию 18,9 млн квадратных метров недвижимости, это рекордный показатель за весь период независимости Казахстана. Особенно выделилась столица, где построили свыше 4,4 млн квадратных метров. Для сравнения: в Москве за тот же период было введено в эксплуатацию чуть более 5,5 млн квадратных метров. Если сопоставить объёмы строительства с численностью населения, становится очевидным, что рынок недвижимости Казахстана растёт стремительно.
Что касается спроса, то он наконец начал восстанавливаться. В 2021 году, когда пенсионные средства направили на стимулирование строительной отрасли, был всплеск покупательской активности. Однако затем рынок падал на протяжении двух лет и только в 2024 году снова показал рост. По сравнению с 2020 годом количество сделок увеличилось на 17%.
То есть покупательская активность восстановилась, спрос начал расти, в связи с экономической ситуацией ипотечные программы подорожали, и, как следствие, мы увидели рост цен на недвижимость.
По итогам прошлого года цены выросли на 10%. В большей степени подорожание коснулось мегаполисов. В Алматы средняя цена за квадратный метр составила 750 тысяч тенге, в Астане – 530 тысяч тенге, в Шымкенте – 420 тысяч тенге.
Чего ожидать от рынка недвижимости в 2025 году?
Что касается 2025 года, то всё происходящее – нестабильный курс доллара, расширение ипотечных программ, изменение налоговой политики – будет только стимулировать рост стоимости квадратного метра. Однако ключевым аспектом станет сокращение объёмов строительства.
Несмотря на то что застройщики заявили планы по вводу 19 млн квадратных метров, достигнуть этого показателя будет крайне сложно. Таким образом, спрос останется на прежнем уровне или продолжит расти, а предложение будет сокращаться.
По моим прогнозам, к концу 2025 года стоимость жилья в РК увеличится на 12-15%.
Получается, что недвижимость становится всё более привлекательной для инвестиций?
За последние 20 лет стоимость жилья увеличивалась примерно на 10% ежегодно. И со стороны кажется, что такие вложения наверняка обеспечат прибыль. Но с каждым годом недвижимость становится более сложным продуктом для инвестирования.
Сама отрасль развивается, но далеко не каждый квадратный метр может принести доход. Времена, когда можно было купить любую квартиру на стадии котлована и через год продать на 30% дороже, прошли.
От чего зависит инвестиционный потенциал недвижимости и на какой доход можно рассчитывать, если актив выбран правильно?
На ликвидность актива влияет множество факторов: от инфраструктуры до конкуренции. К примеру, сегодня квартира может стоить 30 млн тенге, а завтра неподалёку построят новый ЖК, где за те же деньги будут предлагать более комфортные планировки. Всё, цена не выдерживает конкуренции.
Более того, выбор актива во многом зависит от инвестиционной стратегии: планируете вы продать квартиру сразу после завершения строительства, сделать в ней ремонт и потом продать или зарабатывать на аренде. Нюансов много. Поэтому рынок недвижимости становится рынком профессионалов.
Что касается доходов: покупаем в Астане квартиру за 18 млн тенге, сдаём её в аренду за 250 тысяч тенге. Берём в учёт базовый ремонт и налоги. Полная окупаемость происходит в течение семи-восьми лет. То есть по итогам 10 лет у этой инвестиции будет доход в размере 10-12% годовых. При этом в странах Европы этот показатель составляет 3-4% годовых. Ясное дело, что там доход будет в валюте, но мы-то как инвесторы зарабатываем и покупаем в тенге. Так что доходность достаточно высокая.
А если речь идёт о коммерческой недвижимости, то там период окупаемости четыре-пять лет. И доход может достигать 20-30% годовых. Но это возможно только в том случае, если делом занимается профессиональный инвестор.
Когда ты обладаешь компетенцией, имеешь доступ к информации и актуальным предложениям рынка, то можешь купить стоящий актив и хорошо на нём заработать. А если ты любитель, то велик риск нарваться на неликвид и потерять деньги.
Каков минимальный порог входа и горизонт инвестирования в недвижимость?
Всё зависит от инвестиционной стратегии. Быстрее всего реализуется спекулятивная: купил подешевле и продал подороже. Также можно сделать ремонт, найти арендаторов и продать объект вместе с арендаторами как готовый бизнес. Для жилой недвижимости можно использовать как минимум шесть стратегий, а для коммерческой и того больше. Минимальный горизонт инвестирования в недвижимость составляет полгода.
Что касается порога входа, то он остаётся относительно высоким. Это особенность рынка. Сейчас в Астане цены на однокомнатные квартиры стартуют от 13 млн тенге. И вопреки расхожему мнению, это не так уж и дорого.
Я часто слышу, что в Казахстане недвижимость чуть ли не самая дорогая в мире. Но если сравнить цены на жильё в РК и других странах СНГ, то у нас дешевле, чем в Армении (примерно 3 тысячи долларов за 1 кв. м), России (2,2 тысячи долларов за 1 кв. м), Беларуси (1,6 тысячи долларов за 1 кв. м). Ниже цены разве что в Украине и Узбекистане. В рейтинге стран по дороговизне квартир Казахстан занимает 75-е место (1,5 тысячи долларов за 1 кв. м).
В других странах высокий порог входа нивелируют путём создания краудинвестинговых платформ. Инвестор покупает не объект целиком, а какую-то его долю. Есть ли нечто подобное в Казахстане?
Краудинвестинг позволяет человеку купить, например, один квадратный метр недвижимости и получать пропорциональный доход. То есть управляющая компания будет сдавать объект в аренду и выплачивать часть дохода тем, кто в эту недвижимость вложился.
Пока таких проектов в РК нет. Но в течение двух-пяти лет они появятся. Я сам занимаюсь разработкой одного из них.
Во что вы советуете вкладываться в 2025 году?
Я советую вкладывать в первую очередь в образование. К сожалению, как такового профильного образования в этой сфере нет. Но есть разные курсы, книги, международные форумы. Сначала нужно получить необходимые компетенции, а уже потом заниматься инвестициями. В условиях быстро меняющихся условий главным инвестиционным проектом становишься ты сам.
Автор Надежда Занина
Источник informburo.kz